Từ ngày 5/12/2017, "sổ đỏ" sẽ ghi tên tất cả các thành viên trong gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Quy định hiện hành
Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác”, thường được gọi ngắn gọn là sổ đỏ. Có 3 nhóm chủ thể chính được cấp sổ đỏ là cá nhân, tổ chức có tư cách pháp nhân và tổ chức không có tư cách pháp nhân, trong đó có hộ gia đình. Luật Đất đai năm 1993 trước đây và sau đó là Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định tương tự như vậy.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi rõ trong sổ đỏ như cá nhân ông A, hay vợ chồng ông A và bà B, hoặc pháp nhân là Công ty C, hay Trường đại học D… Tương tự, đối với các tổ chức không có tư cách pháp nhân như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh, hộ gia đình… thì ghi tên của tổ chức đó.
Do đó, sổ đỏ của hộ gia đình thì sẽ ghi cấp cho hộ gia đình ông A, hoặc hộ gia đình bà B, trên cơ sở quy định tại Khoản 29, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Vướng mắc, bất cập
Khi thực hiện các giao dịch nhà đất của hộ gia đình thì phải căn cứ vào sổ đỏ và đã phát sinh rất nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế. Quyền sử dụng đất được pháp luật xác định là tài sản chung của hộ gia đình theo quy định trước đây tại Điều 108 về “Tài sản chung của hộ gia đình”, Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.” Do đó, khi mua bán, tặng cho, trao đổi, thế chấp... nhà đất của hộ gia đình thì phải được tất cả các thành viên đồng ý.
Tuy nhiên, điều vô cùng rắc rối là không có cơ sở pháp lý để xác định cụ thể, rõ ràng, chính xác đâu là thành viên của hộ gia đình tại các thời điểm giao dịch mua bán, thế chấp…
Chẳng hạn, khi ngân hàng nhận thế chấp nhà đất của hộ gia đình, để tránh nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu thì phải có đủ chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình, nhưng lại không biết chắc chắn ai là thành viên. Thậm chí, muốn an toàn pháp lý thì còn phải biết chính xác thành viên hộ gia đình tại 3 thời điểm khác nhau, khi được cấp sổ đỏ, khi ký hợp đồng thế chấp và khi phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Mặc dù hộ gia đình đã được ghi nhận rành rành trên sổ đỏ, nhưng lại giống như một chủ thể ảo, thay đổi, biến hóa khôn lường, rất khó xác định. Vì vậy, mỗi công chứng viên lại suy luận khác nhau khi chứng nhận giao dịch hợp đồng liên quan đến tài sản của hộ gia đình. Do đó, các giao dịch nhà đất của hộ gia đình là vô cùng bất an, khó lường, không bảo đảm cơ sơ pháp lý.
Quy định mới
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực từ ngày 5/12/2017, đã sửa đổi một số quy định, trong đó có nội dung: Sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình, thay vì chỉ ghi tên một người là chủ hộ hoặc một thành viên khác của hộ gia đình như trước đây, thì sẽ ghi thêm tất cả các thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Chúng tôi cho rằng, quy định về việc ghi sổ đỏ này là đúng đắn, hợp lý và cần thiết, vì những lý do sau.
Thứ nhất, bảo đảm ghi nhận đúng đối tượng có quyền sử dụng đất và phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 98 về “Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Thứ hai, bảo đảm đúng với quy định tại Điều 101 về “Chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân”, Bộ luật Dân sự năm 2015: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hộ gia đình là một chủ thể quan hệ dân sự, nhưng theo quy đinh của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì chỉ còn cá nhân và pháp nhân là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự. Do vậy, việc ghi tất cả các thành viên của hộ gia đình hợp lý hơn là chỉ ghi đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ.
Thứ ba, việc ghi nhận các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trên sổ đỏ không đồng nhất với việc ghi nhận các thành viên trong sổ hộ khẩu hay hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai nêu trên. Do đó, cũng không liên quan đến chủ trương xóa bỏ việc quản lý theo hộ khẩu theo quy định của Luật Căn cước công dân năm 2014.
Thứ tư, việc ghi nhận cụ thể các thành viên của hộ gia đình có tác dụng hạn chế mâu thuẫn, tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong hộ gia đình; hạn chế rủi ro cho các chủ thể khi giao dịch nhà đất với hộ gia đình; giảm bớt sự phức tạp, rắc rối cho cơ quan nhà nước trong quản lý và giải quyết tranh chấp về đất đai, nhà ở. Điều phải đặc biệt nhấn mạnh là dù chỉ ghi tên một người của hộ gia đình trên sổ đỏ như cũ thì trong mọi trường hợp giao dịch vẫn phải có sự tham gia và chữ ký đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình.
Chốt lại vấn đề
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT là phù hợp và thống nhất với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, thậm chí nếu không thay đổi như vậy thì mới là trái với Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Nó chỉ thay đổi cách ghi nhận thành viên hộ gia đình trên sổ đỏ cấp mới và cấp lại cho hộ gia đình, là những người có quyền ngang nhau đối với quyền sở hữu và sử dụng tài sản chung. Việc cấp sổ đổ cho một hay nhiều cá nhân hoặc pháp nhân thì vẫn không có gì thay đổi, tức ai có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản thì đều được ghi nhận rõ.
Quy định mới giúp cho sự minh bạch, rõ ràng hơn về giấy tờ sở hữu nhà đất; bảo đảm sự cụ thể, chính xác hơn về chủ thể sở hữu nhà đất; mang lại sự chặt chẽ, hợp lý hơn về pháp luật nhà đất; giúp giảm thiểu rủi ro cho chính các thành viên hộ gia đình và những người giao dịch nhà đất với hộ gia đình.
Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật để giải quyết các vướng mắc. Chẳng hạn, việc ghi nhận thành viên hộ gia đình là hợp lý đối với những người “cùng sử dụng đất”, nhưng vẫn chưa hợp lý đối với những người “cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”, vì phần sở hữu tài sản có thể không bằng nhau, thậm chỉ không phải là đồng sở hữu tài sản thì vẫn buộc phải ghi nhận mà không có sự phân biệt. Hay không chỉ ghi nhận tất cả các thành viên hộ gia đình đối với việc cấp mới, cấp lại, mà cần bổ sung đối với tất cả các sổ đỏ đã cấp.
