Nhiều dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, một phần do chính sách còn mập mờ. Ảnh: Dũng Minh
Trong quý I/2017, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận thanh tra trong lĩnh vực thuế tại Bộ Tài chính, Tổng cục thuế và Cục thuế Hà Nội. Riêng tại Hà Nội, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện nhiều dự án đã được giao đất, nhưng chưa xác định tiền sử dụng
Nhiều dự án được giao đất từ hàng chục năm trước đây, nhưng chưa xác định tiền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư cũng chưa có căn cứ để nộp. Xem xét các quy định về cách tính tiền sử đụng đât tại thời điểm đó và bây giờ, thì có sự chênh lệch khá lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng trưởng như hiện nay.
Đơn cử như trường hợp tòa nhà chung cư cao cấp và thương mại Bemes (Kiến Hưng, Hà Đông), được giao đất từ năm 2013 với mức tiền sử dụng đất tạm tính là 67 tỷ đồng. Đến khi cơ quan thanh tra vào cuộc thì dự án đã xây, đã bán, đã bàn giao.
Cơ quan thanh tra cũng chỉ ra hàng loạt khu đất có vị trí đắc địa ở Hà Nội, với diện tích từ vài nghìn, đến vài chục nghìn m2 chưa xác định tiền sử dụng đất và nếu tính theo “thời giá cũ”, tiền sử dụng đất có trường hợp chỉ vài tỷ đồng, như dự án Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).
Tuy nhiên, tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất không hẳn là lỗi của chủ đầu tư. Đây là thẩm quyền của các cơ quan quản lý nhà nước. Người có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện được nghĩa vụ của mình khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất. Trừ trường hợp do các nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư, thì việc xác định tiền sử dụng đất bị kéo dài cần xem xét từ phía cơ quan quản lý nhà nước.
Về việc xác định giá tiền sử dụng đất, luật sư Hồ Anh Khoa, Công ty Luật BASICO cho biết, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá, thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhưng vấn đề là cách thức xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất chưa được quy định rõ và phải thông qua Hội đồng thẩm định giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thì không được tính cố định, tùy trường hợp mà lựa chọn phương pháp. Giá đất theo bảng giá đất khi đó được dùng để làm cơ sở lựa chọn phương pháp.
Luật sư Khoa phân tích thêm, nếu diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
Trường hợp dưới các mức nêu trên thì tính bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
“Thành ra, việc đặt ra mức nộp tính tại thời điểm nào với quy định hiện hành cũng sẽ không cần thiết”, luật sư Khoa nói.
Nhìn chung, việc giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định thuộc trường hợp xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập…, tức là không có mức cụ thể.
Thêm nữa, khi cơ chế định giá đất thiếu sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập, thì việc định giá đất dự án sẽ có thể ảnh hưởng tới tính khách quan và có tính thuyết phục của kết quả. Vì vậy, quan hệ xin - cho rất có thể xuất hiện trong giai đoạn này.
Đã có những ý kiến đề xuất chuyển tiền sử dụng đất thành một sắc thuế riêng, nhưng theo ông Khoa, dù là sắc thuế riêng hay vẫn giữ tên gọi tiền sử dụng đất như hiện nay, thì điều quan trọng nhất là buộc phải đưa ra những quy định cụ thể về tỷ lệ (thuế suất), cách tính, cách thu… Có thể mới giải quyết tồn tại lớn đối với chế định về tiền sử dụng đất này.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
