Sự phức tạp về thế chấp tại các dự án nhà ở thương mại dẫn đến nhiều trường hợp xử lý tài sản trở nên rắc rối.
Bài cuối: Phức tạp trong xử lý tài sản
Điểm chung ở các dự án nhà ở thương mại là nguồn vốn để triển khai dự án đến từ nhiều chủ thể (vốn tự có, vốn hợp tác, vốn vay, nhà thầu, vốn từ tiền người mua nhà).
Về nguyên lý, trừ trường hợp biến động thị trường (giá giảm), hoặc có tiêu cực trong đấu giá tài sản (định giá thấp, đấu giá hình thức), hoặc hình thức vi phạm khác, nguyên tắc bảo toàn trong quy trình sản xuất, thì số vốn của chủ thể (chủ đầu tư, bên hợp tác, nhà thầu, người mua) đóng góp sẽ gần tương tương số tiền thu được khi xử lý đấu giá tài sản.
Luật sư Trần Đức Phượng.
Tuy nhiên, các dự án bị đổ bể khi xử lý tài sản dự án thì khoản thu về luôn thấp hơn nhiều so với khoản vốn của các chủ thể đã bỏ vào dự án.
Sự thiếu hụt này đa phần do vốn của chủ đầu tư là “ảo”, nghĩa là chủ đầu tư đã vay vốn từ trước để mua đất, nộp tiền sử dụng đất, góp vốn điều lệ “ảo”…, nên khi chủ đầu tư huy động được từ dự án lấy phần vốn này trả nợ cho các khoản vay trước đây.
Sự thiếu hụt còn có thể do các vi phạm pháp luật trong huy động vốn, sử dụng vốn và thanh toán xây dựng, hoặc phần tiền lãi, tiền phạt của ngân hàng, có những trường hợp dự án đổ bể nhưng ngân hàng vẫn lãi cao do nhận được tiền phạt quá hạn.
Do không làm rõ vi phạm pháp luật này nên khi dự án nhà ở bị đổ bể thì người mua nhà thường là đối tượng yếu thế nhất (do không có thông tin về hành vi vi phạm), có nguy cơ mất trắng số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư, nhà không được nhận nhưng người mua nhà vẫn phải tiếp tục trả nợ vay từ ngân hàng (trường hợp vay ngân hàng để mua nhà).
Ngược lại, nếu hé lộ các thông tin về hồ sơ vay vốn tại ngân hàng và sử dụng vốn vay của chủ đầu tư thì những vụ tranh chấp tại Tòa án sẽ không đơn giản như thời gian qua.
Về bản chất, ngân hàng cho chủ đầu tư vay tín dụng để sử dụng các khoản vốn vay này cho việc đầu tư xây dựng dự án, vốn vay chỉ là một phần vốn của tổng vốn thực hiện dự án.
Tuy nhiên, ngân hàng lại nhận thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ cả nguồn vốn của các chủ thể khác), nên nếu không có biện pháp bảo đảm như bảo lãnh thực hiện hợp đồng thầu xây dựng, bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai thì nhà thầu xây dựng, người mua nhà có nguy cơ mất trắng do không có quyền trong việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án, nhà ở hình thành trong tương lai.
Sự phức tạp về thế chấp tại các dự án nhà ở thương mại dẫn đến nhiều trường hợp xử lý tài sản trở nên rắc rối, nhiều điểm loại trừ trong từng trường hợp cụ thể, không vụ nào giống vụ nào. Ở góc độ chung, chỉ có thể đưa ra một số nguyên tắc cơ bản trong việc xử lý tài sản thế chấp tại các dự án nhà ở thương mại như sau.
Xử lý tài sản thế chấp dự án của chủ đầu tư
Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với ngân hàng sẽ đảm bảo hơn do xử lý được tài sản, trong khi thế chấp quyền tài sản thì ngân hàng chỉ có quyền đòi nợ.
Ngoài việc xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng có khoản nợ xấu phải bán nợ xấu cho VAMC, ngân hàng (dưới danh nghĩa được ủy quyền của VAMC) có thể bán khoản nợ xấu cho tổ chức, cá nhân khác để họ có quyền đòi nợ và quyền xử lý tài sản đã thế chấp.
Nếu thế chấp tài sản, theo Bộ luật Dân sự và các văn bản về giao dịch bảo đảm thì ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản và xử lý tài sản (nhận tài sản, đấu giá, bán) để thu hồi nợ gốc và các khoản lãi, phạt.
Trong đó, Nghị quyết 42 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng nhằm đẩy nhanh việc xử lý nợ xấu quy định quyền thu giữ tài sản bảo đảm; áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm tại Tòa án; mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản…
Nếu thế chấp quyền tài sản (quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất; quyền phát sinh từ dự án; quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, dự án) thì ngân hàng không có quyền xử lý quyền sử dụng đất, dự án, nhà ở, mà ngân hàng chỉ có quyền đòi nợ và được ưu tiên hưởng các quyền lợi phát sinh từ tài sản.
Ngoài ra, còn nhiều điểm loại trừ khác, chẳng hạn, trong trường hợp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp, mặc dù không có sự đồng ý của ngân hàng nhưng ngân hàng biết việc chủ đầu tư tự ý bán nhà ở cho người mua nhà thì ngân hàng vẫn có thể phải bồi thường cho người mua nhà ở do trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp nhà ở đang bị thế chấp nhưng có văn bản của ngân hàng giải chấp thì thực hiện theo các văn bản thỏa thuận này…
Xử lý thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở của người mua nhà
Nếu là người mua nhà thế chấp để vay ngân hàng, có hai hình thức thế chấp. Thứ nhất là người mua nhà dùng hợp đồng mua bán nhà ở để thế chấp, đây là thế chấp quyền tài sản (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).
Trường hợp này, sau đó ngân hàng có thể đăng ký chuyển tiếp từ thế chấp quyền tài sản (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở) chuyển sang nhà ở hình thành trong tương lai hoặc chuyển sang thế chấp nhà ở (khi tài sản hoàn thành).
Thứ hai là việc thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi nhà ở hoàn thành thì ngân hàng có thể đăng ký chuyển tiếp từ thế chấp quyền tài sản (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở) hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chuyển sang thế chấp nhà ở (tài sản).
Theo Điều 8, Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, thì khi bên thế chấp không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, dẫn đến việc phải xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì ngân hàng được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại Khoản 3, Điều 132, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (trong thời hạn 3 năm, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định).
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Riêng đối xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đối với thế chấp quyền tài sản (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở) của người mua nhà với ngân hàng, khi có vi phạm về hợp đồng thế chấp, theo Khoản 5, Điều 7, Thông tư liên tịch 16/2014 thì việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Điều 7 giống như quyền đòi nợ (quyền yêu cầu, quyền khởi kiện ra Tòa để yêu cầu trả nợ…).
Quyền tài sản không phải là tài sản nên ngân hàng không có quyền xử lý hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhận là bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, chuyển nhượng hợp đồng) như việc xử tài sản (thu giữ và xử lý: nhận tài sản, bán).
Như vậy, đối với thế chấp quyền tài sản (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở) thì ngân hàng ở trong thế bị “trói chân, trói tay”, phải thực hiện các thủ tục đòi nợ như các chủ nợ khác khi phát sinh sự kiện pháp lý, ngoại trừ việc ưu tiên trong các khoản thu được từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Có thể thấy, hoạt động thế chấp tại các dự án nhà ở thương mại hiện nay vẫn phức tạp trong hệ thống pháp luật, trong hoạt động thực tiễn thế chấp và mua bán của chủ đầu tư chưa chặt chẽ nên đang tạo ra các giao dịch chồng lấn với nhau, dẫn đến quyền lợi các bên bị xâm phạm.
Với quy định hiện nay, quy định bắt buộc phải có bảo lãnh khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp duy nhất đối với người mua nhà nếu dự án xảy ra sự đổ bể, người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư để tự bảo vệ quyền lợi của mình.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
