Thế chấp QSDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ
Theo Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai khi có đủ điều kiện, trong đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ.
Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP.HCM
Đến Luật Đất đai 2013 vẫn quy định, người sử dụng đất muốn thực hiện thế chấp QSDĐ thì phải đủ các điều kiện quy định, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp khác theo quy định Luật Đất đai (như trường hợp nhận thừa kế…).
Khi giao dịch bảo đảm là thế chấp QSDĐ thì được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (trước đây là Văn phòng đăng ký QSDĐ).
Với quy định của Luật Đất đai 2003 và 2013, thì người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, ngược lại, nếu chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, thì người sử dụng đất không được thực hiện QSDĐ nhằm dùng QSDĐ làm tài bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tín dụng tại các ngân hàng.
Ngay cả trường hợp người sử dụng đất ổn định, nhưng chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 hay Điều 100, Luật Đất đai 2013 cũng không thể thế chấp QSDĐ mình đang sử dụng ổn định, như trường hợp đã có một trong các giấy tờ:
(1) giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai;
(2) Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
(3) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
(4) Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
(5) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;(
6) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Để tham gia vào giao dịch bảo đảm là thế chấp QSDĐ mà họ đang sử dụng ổn định bắt buộc họ phải thực hiện thủ tục để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ, sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thì họ mới đủ điều kiện tham gia vào giao dịch bảo đảm thế chấp QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự như vay vốn tại ngân hàng.
Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Bộ luật Dân sự 2005 và 2015 đều quy định, QSDĐ là một loại của “quyền tài sản”, là một dạng tài sản (“tài sản” là vật, tiền, giấy tờ có giá và “quyền tài sản”).
Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định liên quan tại Điều 322 về quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì quyền tài sản bao gồm:
(1) quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả,
(2) quyền sở hữu công nghiệp,
(3) quyền đối với giống cây trồng,
(4) quyền đòi nợ,
(5) quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, (5) quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp,
(6) quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và
(7) các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm,
(8) QSDĐ,
(9) quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định.
Trước đây, Thông tư 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định: “Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng; quyền đòi nợ, các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác (trừ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở) được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm)”.
Sau đó, hàng loạt thông tư khác thay thế và sửa đổi bổ sung như Thông tư 05/2011/TT-BTP, Thông tư 08/2014/TT-BTP, Thông tư 11/2015/TT-BTP. Trong đó, Thông tư 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng.
Cụ thể, (1) quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
(2) quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, góp vốn, hợp tác kinh doanh tài sản khác gắn liền với đất;
(3) quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng thuê QSDĐ ở gắn với hạ tầng kỹ thuật được chủ đầu tư dự án giao kết hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở;
(4) các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án xây dựng nhà ở;
(5) các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của QSDĐ hoặc hạ tầng kỹ thuật trên đất (lợi tức của thửa đất hoặc của hạ tầng kỹ thuật trên đất);
(6) quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Một trường hợp thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng” điển hình là Công ty cổ phần Đại Trường Sơn (nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Sài Gòn Peninsula) - chủ đầu tư Dự án “Khu công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị”, được đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp “Quyền tài sản phát sinh từ họp đồng chuyển nhượng QSDĐ” vào ngày 5/3/2012 tại Ngân hàng Sài Gòn - Chi nhánh Cống Quỳnh.
Như vậy, với các quy định trước đây, Bộ luật Dân sự 2005 và Thông tư 22/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 (đến Thông tư 08/2014/TT-BTP), thì không ít các trường hợp chỉ cần có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn được làm tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Trong các văn bản luật và thông tư đều không có nội dung xác định rõ “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” là gì, tuy nhiên lại mặc nhiên thừa nhận một dạng “quyền tài sản” là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng”.
Điều đó làm cho quyền của của người đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ họp pháp (Điều 100, Luật Đất đai 2013) không thể thế chấp QSDĐ như người mới chỉ ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Sự bất hợp lý đó là do trước đây các văn bản pháp luật đưa ra một khái niệm “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” cũng là một dạng “quyền tài sản” nhưng không có nội dung về khái niệm.
Quy định mới bỏ “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng”
Đến Bộ luật Dân sự 2015 không còn quy định quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” như quy định tại Điều 322, Bộ luật Dân sự 2005. Thay vào đó, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ có quy định chung về tài sản thế chấp tại Điều 138, nhưng không có nội dung quy định “quyền tài sản” là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng”.
Mới đây, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 (thay thế Thông tư 08/2014/TT-BTP) quy định tài sản thuộc trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm như:
(1) Các quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh nhà ở, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê mua nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội) với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án xây dựng nhà ở;
(2) các quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Với những quy định của các văn bản mới này, đồng nghĩa với việc chính thức xóa các khái niệm “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng”. Trong các văn bản pháp luật cũ mặc dù có quy định “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” nhưng nội dung khái niệm và mặt lý luận khoa học pháp lý vẫn không được làm rõ.
Hiện nay, tại Điều 6, Thông tư 08/2018/TT-BTP ngày 20/6/2018 quy định có nội dung như là việc chi tiết “quyền tài sản” của Điều 115, Bộ luật Dân sự 2015 đưa ra nhiều dạng của “quyền tài sản”, nhưng vẫn chưa thực sự ổn, cần có những hoàn thiện về mặt lý luận nhằm tránh như quy định “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” trong thời gian qua.
