Trong các số báo trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã phản ánh về việc nhiều khách hàng cũ mua nhà tại dự án CT2-105 không đồng ý với những thỏa thuận mới trong Phụ lục hợp đồng ký mới với Hải Phát Thủ đô.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng số khách hàng mua nhà tại dự án này là hơn 400 người, trong đó một nửa là STL trực tiếp ký hợp đồng và nửa còn lại thông qua Sông Đà Nha Trang và một số đơn vị có liên quan. Trong khi đó, kết quả buổi tổ chức họp với các khách hàng ngày 24/10/2015 để lấy ý kiến về việc chuyển nhượng dự án, chỉ có 171 khách hàng tham gia đồng ý chuyển nhượng dự án, dù tỷ lệ đạt 171/171 ( tương đương 100%) tại buổi họp. Vì vậy, nhiều khách hàng đặt câu hỏi, những khách hàng còn lại Hải Phát đã lấy ý kiến như thế nào.
Ngoài ra, sau khi Hải Phát Thủ đô trở thành chủ đầu tư mới, thì câu hỏi đặt ra là quyền lợi của các khách hàng cũ sẽ được chủ đầu tư mới kế thừa ra sao? Về vấn đề này, ngày 31/3/2017, STL đã có Văn bản số 67/TB-KD về việc chuyển nhượng dự án CT2-105 và mời khách hàng đến ký Phụ lục hợp đồng mua bán liên quan đến việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án từ ngày 5/4/2017 đến ngày 20/4/2017.
Tuy nhiên, có nhiều khách hàng từ chối ký Phụ lục hợp đồng vì cho rằng, các phương án mới mà Hải Phát Thủ đô đưa ra. Lý do được đưa ra do mức thỏa thuận mà Hải Phát Thủ đô đưa ra quá thấp so với thời điểm ban đầu mà khách hàng ký kết với STL. Nếu tiếp tục đóng tiếp sẽ thiệt thòi cho người mua nhà, do đó nhiều người không đồng ý và yêu cầu đòi lại tiền
Trao đổi với Báo Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội, đơn vị đại diện về mặt pháp lý cho Hải Phát Thủ đô giải quyết quyền lợi với những khách hàng cũ của dự án CT2- 105 Usilk City cho biết, sau khi được UBND TP. Hà Nội chấp thuận, Hải Phát Thủ đô là chủ đầu tư của dự án CT2-105 và sẽ kế thừa trách nhiệm của STL tại dự án.
Nếu khách hàng chấp nhận chuyển nhượng thì Hải Phát Thủ đô mới mua dự án. Điều này cũng là một điều kiện rất rõ ràng trong hợp đồng nguyên tắc Hải Phát Thủ đô ký với STL vào cuối năm 2015. Sau đó, Hải Phát Thủ đô đã triệu tập cuộc gặp với các khách hàng. Giấy mời gửi các khách hàng, tuy nhiên, cuộc họp đó có 171 khách hàng tham dự và đều thống nhất với Hải Phát Thủ đô và STL về phương án chuyển nhượng để Hải Phát Thủ đô tiếp tục triển khai dự án.
Ông Sơn cho biết, tại cuộc gặp mặt, các khách hàng tham dự thống nhất với phương án ký vào phụ lục hợp đồng, chịu thiệt hơn một chút để Hải Phát Thủ đô triển khai tiếp dự án. Tuy nhiên, ông Sơn cũng thừa nhận, còn nhiều khách hàng không đến và không chấp thuận với phương án trong phụ lục hợp đồng mà Hải Phát Thủ đô đưa ra.
"Kỳ vọng của Hải Phát hiện tại là 100% khách hàng ký tiếp, nhưng điều này khó đạt được khi STL bán với giá cao, còn Hải Phát ký với giá thấp. Nếu nộp tiếp tiền thì nhiều khách hàng sẽ chịu thiệt hại hơn. Đây chính là lý do khiến các khách hàng không đồng ý ký vào phụ lục hợp đồng", ông Sơn cho biết.
Điều này được hiểu, ví dụ một số khách hàng đã đóng 70% giá trị căn hộ cho STL với tổng số tiền lớn hơn tổng giá trị cả căn hộ hiện tại. Tuy nhiên, các khách hàng này không những không được lấy lại phần tiền chênh, mà còn phải đóng tiếp 30% giá trị còn lại theo mức giá mới.
Trao đổi về hướng giải quyết của Hải Phát, ông Sơn cho biết, sắp tới, Hải Phát Thủ đô sẽ có 2 phương án để giải quyết vấn đề của các khách hàng.
Thứ nhất, nếu khách hàng đồng ý chấp nhận ký vào phụ lục hợp đồng, tất nhiên phải chịu thiệt, Hải Phát Thủ đô sẽ có phương án hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng, bằng việc hỗ trợ thêm các dịch vụ tiện ích đi kèm để bù đắp thiệt hại.
Thứ hai, nếu khách hàng không đồng ý thì Hải Phát Thủ đô sẽ đành phải gác lại các khách hàng đó. Sau đó, Hải Phát Thủ đô sẽ tiến hành mọi điều kiện về mặt pháp lý để khách hàng khởi kiện nếu muốn. Ra tòa, mọi phán quyết pháp lý như thế nào, Hải Phát Thủ đô sẽ đều chấp nhận theo phán quyết cơ quan tài phán.
"Ở đây, nếu khách hàng muốn kiện sẽ chỉ kiện STL và Sông Đà Nha Trang, còn Hải Phát Thủ đô nếu có thì chỉ là bên có quyền lợi liên quan. Hải Phát chỉ kế thừa quyền lợi và trách nhiệm từ thời điểm chuyển giao", ông Sơn nhấn mạnh và cho biết, về nguyên tắc, sẽ khó hoàn lại tiền cho khách hàng, bởi Hải Phát là bên kế thừa quyền lợi và nghĩa vụ.
Quyền lợi và nghĩa vụ ở đây là quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng chứ không phải kế thừa đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng. Mọi việc hủy hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, Hải Phát sẽ để cho phía STL giải quyết với các khách hàng này theo quy định.
Khách hàng có quyền yêu cầu nhận lại tiền và phạt, bồi thường thiệt hại
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
Việc chyển nhượng một phần dự án giữa STL và Hải Phát Thủ đô đã thực hiện đúng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định liên quan.
Về nguyên tắc, theo quy định Điều 280, 281 của Bộ luật Dân sự 2005 (cũ) và Điều 274, 275 của Bộ luật Dân sự 2015 (mới), khách hàng trước đây ký hợp đồng với STL là đã tham gia giao dịch nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận.
Theo đó, khách hàng có nghĩa vụ đóng tiền, còn STL có trách nhiệm xây dựng công trình và bàn giao căn hộ cho khách hàng. Nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ thì phát sinh trách nhiệm, trong đó việc STL trả lại tiền cho khách hàng chỉ là một trong số trách nhiệm (chế tài) theo Khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015: “Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.
Hay nói một cách khác, việc STL trả lại tiền cho khách hàng không phải là một nghĩa vụ, đây là hậu quả làm phát sinh trách nhiệm từ việc vi phạm nghĩa vụ. Về giao dịch thì có thể là bằng văn bản, lời nói…, nhưng đều chứa thành phần cơ bản là quyền và nghĩa vụ.
Khi một phần dự án được STL chuyển nhượng cho Hải Phát Thủ đô, cũng đồng thời với việc Hải Phát Thủ đô kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của STL đã chuyển giao (điểm a Khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Do đó, nếu xác định chưa đúng về nghĩa vụ cũng sẽ làm sai về người có trách nhiệm, việc xử lý sẽ rối hơn do không đặt đúng về quyền và nghĩa vụ.
Về phương án giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ với khách hàng của STL và Hải Phát Thủ đô đã thể hiện rõ trong các tài liệu nộp UBND TP. Hà Nội và được áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, văn bản pháp luật hướng dẫn, cùng quy định trong Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu STL và Hải Phát Thủ đô đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thì Hải Phát Thủ đô kế thừa và thực hiện các quyền, nghĩa vụ. Khách hàng có quyền tự do tự nguyện ký phụ lục với Hải Phát Thủ đô tùy theo sự thỏa thuận và lựa chọn của mình.
Mặt khác, khách hàng kiểm tra lại hồ sơ thể hiện phương án giải quyết với khách hàng mà STL và Hải Phát Thủ đô đã nộp cho UBND TP. Hà Nội khi đề nghị chuyển nhượng một phần dự án, nếu không đúng phương án hoặc hồ sơ không đúng, thì có quyền đề nghị UBND TP. Hà Nội xem xét lại để đảm bảo đúng quyền lợi của mình.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án, đối với khách hàng, nghĩa vụ đã được STL chuyển giao sang Hải Phát Thủ đô, nếu không thực hiện đúng “nghĩa vụ” thì phát sinh trách nhiệm, nhưng cả STL và Hải Phát Thủ đô cùng có trách nhiệm liên đới với khách hàng. Việc xác định trách nhiệm là STL hay Hải Phát Thủ đô là theo hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án giữa hai bên, chỉ là giai đoạn sau khi các bên liên quan này có tranh chấp về phần trách nhiệm của riêng mình trong trách nhiệm liên đới chung.
Nếu 2 doanh nghiệp này không giải quyết được quyền lợi của khách hàng thỏa đáng và phù hợp quy định pháp luật, thì khi đó, không những thiệt hại cho khách hàng, mà cả cho STL và Hải Phát Thủ đô.