Thị trường địa ốc đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực. Ảnh: Dũng Minh
Kỳ vọng mức độ thẩm thấu chính sách
Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 8/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc tăng 5%; lượng tin đăng bán bất động sản tăng 2% so với tháng 7/2023. Đây là tháng thứ 2 liên tiếp nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán bất động sản tăng so với tháng trước đó.
Tại thị trường Hà Nội, đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua tăng cao nhất, tăng 12% so với tháng 7/2023. Chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự cũng có mức độ quan tâm tăng từ 7-9%. Tuy nhiên, lượt tìm kiếm đất dự án lại giảm 7% cho thấy loại hình này cần nhiều thời gian hơn để phục hồi.
Còn tại TP.HCM, nhu cầu tìm mua tăng cao nhất đối với nhà mặt phố và biệt thự, cùng tăng 7%. Mức độ quan tâm tới chung cư, nhà riêng và đất dự án vẫn duy trì nhịp tăng ổn định từ 2-4%. Đất nền là loại hình duy nhất có lượt quan tâm giảm 1% so với tháng 7/2023.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đang chuyển động theo xu hướng tích cực nhờ hiệu ứng chính sách, hay nói như ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chưa bao giờ các chính sách liên quan tới bất động sản được ban hành dồn dập như hiện nay, đó là điều kiện thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh.
Trong 9 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành cả chục nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành để tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường. Điều này góp phần “phá băng” địa ốc khi thanh khoản bắt đầu cho thấy sự cải thiện tại một số phân khúc hướng đến nhu cầu thực.
Đơn cử, tại sự kiện giới thiệu tháp cuối cùng của dự án Akari City giai đoạn 2 thuộc khu Tây TP.HCM được tổ chức mới đây, có hơn 500 khách hàng tham dự. Dự án giới thiệu ra thị trường thành công ghi nhận doanh số 600 tỷ đồng cho chủ đầu tư. Được biết, căn hộ tại đây có giá từ 3 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.
Tại khu Đông TP.HCM, không khí giao dịch cũng tươi mới hơn khi cuối tuần qua, 20 căn shophouse của dự án Lumiere Riverside đã bán hết. Mỗi căn shophouse này có giá từ 1 triệu USD, nhưng khách hàng quyết định “xuống tiền” khá nhanh.
Trước đó, dự án The Maison (Bình Dương) chính thức mở bán thu hút hàng trăm khách hàng tham dự và đến trưa cùng ngày đã bán được 45 căn. Dù chưa phải là mức thanh khoản cao, song đây cũng là tín hiệu vui khi suốt thời gian qua, thị trường bất động sản Bình Dương “đứng hình” cả về nguồn cung lẫn sức cầu.
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, sau 4 lần giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, mức lãi suất vay mua nhà tại thời điểm này đã xuống mức thấp nhất kể từ tháng 12/2022, biên độ giảm lãi suất dao động từ 3-5,2%/năm tùy kỳ hạn. Ở kỳ hạn 12 tháng, 3 ngân hàng có lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện tại là Vietcombank, Techcombank và BIDV với mức 7,5%/năm.
“Mặt bằng lãi vay giảm là trợ lực không nhỏ cho thị trường địa ốc thời điểm này”, các chuyên gia tới từ One Mount Real Estate nhấn mạnh và chia sẻ thêm, lãi suất huy động giảm sâu khiến gửi tiết kiệm không còn là lựa chọn được ưu tiên, nhà đầu tư cân nhắc kênh đầu tư khác có khả năng sinh lời cao hơn như bất động sản.
Theo đại diện quỹ đầu tư Dragon Capital, chính sách vĩ mô “đổ nền” để duy trì sự ổn định cho nền kinh tế với tỷ lệ lạm phát thấp. Đây là cơ sở để Ngân hàng Nhà nước đưa mặt bằng lãi suất xuống mức thấp. Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất đảo chiều là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua.
Cùng góc nhìn, ông Barry Weisblatt - Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect đánh giá, áp lực chi phí lãi vay của các nhà phát triển bất động sản đã phần nào giảm bớt nhờ chính sách nới lỏng tiền tệ. Bên cạnh đó, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách nhà nước trong nửa đầu năm nay tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước, tạo tiền đề đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trên cả nước, từ đó giúp nhiều dự án bất động sản dở dang tiếp tục được triển khai. Những động thái này cho thấy, cơ quan điều hành rất muốn hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.
Theo chuyên gia VNDirect, so với giai đoạn 2011-2013, các doanh nghiệp bất động sản hiện có sức khỏe tài chính tốt hơn, tỷ lệ đòn bẩy cũng thấp hơn đáng kể, đồng thời hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay cao hơn. Về độ mở chính sách, ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao khiến các chính sách điều hành chặt chẽ hơn, còn hiện tại, nguồn cung dự án hạn chế giúp lạm phát được khống chế ổn định. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản kỳ vọng vào sự thẩm thấu nhanh hơn của các chính sách hỗ trợ.
Những “điểm nghẽn” còn tồn tại
Rõ ràng, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã giúp các doanh nghiệp bất động sản tránh được “một bàn thua trông thấy”, từ đó tạo đà hồi phục cho thị trường. Tuy nhiên, nếu các chính sách không ngấm đủ sâu, đà hồi phục của thị trường địa ốc vẫn đứng trước nguy cơ đứt gãy, bởi nền tảng “sức khỏe” của đa phần doanh nghiệp hiện vẫn rất yếu sau thời gian dài “hứng bão”.
Nhìn sang thị trường bất động sản Trung Quốc, trong nửa đầu năm 2023 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ các chính sách kích cầu. Thế nhưng, sau đó, thay vì tăng cường hỗ trợ để giúp thị trường thực sự vực dậy thì các biện pháp giải cứu lại cho thấy sự giới hạn, khiến đà hồi phục bị chững lại.
Quay trở lại Việt Nam, một trong những nỗi lo lớn nhất hiện nay với các chủ đầu tư vẫn là pháp lý dự án. Số liệu công bố của Bộ Xây dựng cho biết, sau Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc nằm ngoài tầm giải quyết do hành lang pháp lý vẫn còn sự chồng chéo và điều này chỉ được giải quyết khi dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng nhiều sắc luật có liên quan khác được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tới.
“Tất cả các chính sách từ đầu năm chỉ mang tính tình huống và chủ yếu hỗ trợ trước mắt cho thị trường trong cơn khốn khó. Để việc chuyển hóa chính sách đạt hiệu quả trên thực tế vẫn cần rất nhiều thời gian. Trong 8 tháng qua, ở TP.HCM có 40 dự án bất động sản được khơi thông pháp lý, nhưng vẫn còn 200 dự án tồn đọng và không thể giải quyết được trong năm nay”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhìn nhận.
Chưa kể, ngoài yếu tố pháp lý, bản chất khó khăn của thị trường còn nằm ở cơ cấu sản phẩm và tâm lý người mua. Thị trường bất động sản đi vào suy thoái là hệ quả của cả một quá trình phát triển thiếu bền vững với đòn bẩy tài chính lớn, sản phẩm không phù hợp… Đây là những sai lầm thuộc về bản chất của thị trường thì phải để chính thị trường tự sửa sai.
Trong suốt nhiều năm, các chuyên gia đều khẳng định nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đóng vai trò chủ đạo trong các giải pháp hồi phục thị trường. Thế nhưng, giai đoạn thị trường địa ốc tăng trưởng quá nóng 5-7 năm qua, có những năm nhà ở bình dân sụt giảm trầm trọng đến mức không có sản phẩm mới nào, trong khi nhà ở cao cấp và hạng sang “phủ sóng” nguồn cung mới.
Tới nay, ngoại trừ một số nhà phát triển dự án có tiềm lực tài chính mạnh, còn đa phần chủ đầu tư “ăn theo” mảng nhà ở cao cấp và hạng sang đều rơi vào khủng hoảng, mà như đánh giá của chuyên gia tài chính độc lập Nguyễn Hà, dòng tiền đầu cơ bất động sản của quá khứ đang bị mắc kẹt ở hiện tại, không có thanh khoản, tạo nợ xấu, trở thành nỗi khổ “khó nói” của ngành ngân hàng.
Thời gian qua, các ngân hàng đã có những chính sách cởi mở trong việc cho vay đảo nợ. Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, đây được xem là những “vùng xám” và nếu không khoanh vùng thì các chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ chỉ xoay xung quanh nhóm đảo nợ này, mà không chảy vào các khu vực khác của thị trường để tạo ra lợi nhuận tốt và nhu cầu thực như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản trung cấp và nhà ở xã hội.
Dòng tiền từ chứng khoán sẽ sớm chảy sang bất động sản
 |
TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM |
Chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã khuyến khích dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư, thay vì gửi tiết kiệm. Cụ thể, thị trường chứng khoán đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, ghi nhận số lượng tài khoản mở mới tăng kỷ lục và thanh khoản đã tăng trở lại.
Nếu tiếp tục vận động theo hướng này thì chỉ trong một thời gian ngắn, dòng tiền sẽ chốt lời ở thị trường chứng khoán và chảy vào thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển của dòng tiền sẽ đem lại kỳ vọng gia tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản, tạo bước đệm cho sự khởi sắc trong năm 2024.
Tuy nhiên, để thực sự hồi phục và phát triển trở lại, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với nhiều vấn đề đang tạo ra khó khăn trong dài hạn như thị trường trái phiếu chưa thực sự được khơi thông và phát triển lành mạnh, trong khi lượng vốn bị ách tắc ở thị trường này còn nhiều. Hiện tại, dù tình hình đã khả quan hơn so với cuối năm 2022, nhưng áp lực trả nợ vẫn đè nặng nhiều doanh nghiệp địa ốc.
Thị trường bất động sản phía Nam sẽ phục hồi trước từ năm tới
 |
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính - ngân hàng |
Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, điều này tốt cho doanh nghiệp muốn vay và có thể vay vốn. Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần” vì hiện tại nhiều doanh nghiệp không thể vay được nữa. Doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao, vậy nên lãi suất không phải là vấn đề quá lớn.
Với thị trường địa ốc, việc khơi thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024, nên trong ngắn hạn sẽ còn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, khu vực phía Nam sở hữu cơ hội nhiều hơn nhờ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3… được thúc đẩy triển khai. Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng vô cùng nhạy bén và đặc biệt, nhu cầu về bất động sản tại phía Nam luôn rất lớn và cao hơn các khu vực khác. Do đó, tôi cho rằng, thị trường bất động sản phía Nam sẽ phục hồi trước từ năm tới.
Chưa đẩy tăng được nguồn cung nhà ở giá rẻ thì thị trường địa ốc khó hồi phục
 |
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia |
Dấu hiệu phục hồi được thể hiện qua chỉ số mua hàng “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U, thay vì chữ V. Thanh khoản của nền kinh tế vẫn khó khăn, trong khi các quốc gia láng giềng như Trung Quốc vượt qua rất nhanh. Đồng thời, vòng quay của dòng tiền “còn chưa được 1 vòng quay trong 1 năm”. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản.
Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ cùng các tổ công tác đang quyết liệt tháo gỡ khó khăn. Đây là sự nỗ lực chưa từng có, song chúng ta chưa nhắm trúng “tâm bão”, khi chưa đẩy tăng được nguồn cung nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề căn bản của thị trường. Do đó, Chính phủ cần quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, bởi nếu chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp với số đông thì thị trường bất động sản khó có thể hồi phục.
Các tín hiệu vĩ mô đã tích cực hơn
 |
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai |
Dự án căn hộ của chúng tôi tại Hà Nội đang mở bán và có sức hấp thụ rất tốt, cho thấy căn hộ đang là phân khúc được nhiều người quan tâm.
Theo tôi, thị trường bất động sản đang đón nhận các tín hiệu tích cực hơn từ vĩ mô như vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, tín dụng được nới lỏng và có thể, nguồn cung cũng sẽ được cải thiện. Những yếu tố này sẽ giúp thị trường dần ấm lên.
Dù rằng sự thẩm thấu chính sách cần có thời gian, song tôi cho rằng, đây là những điểm tích cực và có thể tạo “điểm sáng” cho thị trường những tháng cuối năm. Có thể nói, động lực của thị trường bất động sản thời gian này là pháp lý dự án và chính sách tín dụng dần được khơi thông, nguồn cung được bổ sung và có sức hấp thụ dự báo tốt.
Nút thắt lớn nhất vẫn là pháp lý dự án chưa được tháo gỡ triệt để
 |
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam |
Nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở pháp lý dự án chưa được tháo gỡ triệt để. Đây là yếu tố khiến nhà đầu tư nước ngoài còn e ngại khi đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam. Chỉ những các nhà đầu tư lâu đời và đã quen thuộc với thị trường mới sẵn sàng rót vốn, còn để thu hút các nhà đầu tư mới vẫn khó khăn.
Tuy nhiên, nhìn ở góc độ tích cực, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, các nền kinh tế địa phương ở Đồng bằng sông Cửu Long cũng như các khu vực tiếp nối với phía Đông TP.HCM sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản khu vực này nói riêng, toàn quốc nói chung.
Bất động sản chuyển nhượng “giữ lửa” khi thị trường đi xuống
 |
Ông Tạ Văn Mừng, Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng, OneHousing |
Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung nhà ở từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước áp lực lạm phát.
Với người có tiền, mối quan tâm của họ là làm sao để “tiền đẻ ra tiền”. Hiện tại, lãi suất tiền gửi thấp, tỷ giá USD - VND chênh lệch lớn, tiền Việt đang bị mất giá, cho nên bất động sản sẽ là lựa chọn an toàn nhất lúc này, bởi bất động sản tốt luôn tăng giá theo thời gian. Hơn nữa, các sản phẩm bất động sản chuyển nhượng luôn có khả năng tạo ra dòng tiền ngay vì đây là tài sản đã hình thành, có pháp lý đầy đủ và có thể giao dịch được ngay.
Giao dịch chuyển nhượng có vai trò “giữ lửa” khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ nhưng những đốm lửa này chỉ cần đợi “gió Đông” là sẽ giúp cả thị trường bùng lên. Thị trường chuyển nhượng chưa bao giờ có khái niệm “đóng băng”, ngay cả khi thị trường sơ cấp trầm lắng nhất do thiếu nguồn cung hay hạn chế về nguồn vốn thì thị trường chuyển nhượng do vẫn giao dịch đều đặn bởi nhu cầu ở thực luôn rất cao.
