Quý II: Ra mắt nhiều dự án nhà giá rẻ

Dự án Cát Tường Phú Sinh có giá 400 triệu đồng/căn đang được cho là tâm điểm dự án đất nền Tây Bắc TP.HCM. Ảnh: Gia Huy

Nhà giá rẻ chiếm lĩnh nguồn cung

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường cho biết, nhìn tổng thể thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy một điều, đó là doanh nghiệp tại đây bắt đầu có sự chuyển dịch về phát triển sản phẩm. Trong đó, từ những năm 2014 trở về trước, thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp, nhưng từ những năm 2015, thị trường này xuất hiện nhiều hơn những dự án trung cấp và giá rẻ.

“Năm 2014, số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho thấy tổng cung căn hộ tại TP.HCM đạt mức 14.522 căn hộ, năm 2015 đạt 25.560 căn hộ và năm 2016 đạt gần 24.000 căn hộ. Đặc biệt, số liệu cho thấy năm 2014, căn hộ giá cao chiếm 45%, giá trung bình chiếm 28% và giá thấp chiếm 27%. Năm 2015, căn hộ giá cao chiếm 40%, giá trung bình chiếm 35% và giá thấp chiếm 25%.

Sang năm 2016, căn hộ giá cao chiếm 31%, giá trung bình chiếm 49% và giá thấp chiếm 20%. Như vậy, tại TP.HCM đã có sự dịch chuyển khi nhóm căn hộ giá rẻ luôn chiếm tỷ trọng khoảng trên 20%, căn hộ giá cao và giá trung bình chiếm tỷ trọng dưới 80% và xu hướng tăng tỷ trọng nhà giá rẻ là rất rõ. Như vậy, tại TP.HCM, thị trường căn hộ đang hướng theo nhóm có giá trung bình và giá rẻ”, ông Võ nói.

Bước vào năm 2017, tìm hiểu từ phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tiếp tục đưa ra chính sách phát triển các dự án giá rẻ và tầm trung. Đơn cử như dự án căn hộ D-Vela với 169 căn hộ của Công ty cổ phần Căn Nhà Mơ Ước, Khu đô thị Phú Hội, Khu dân cư Trường Lưu của Địa ốc Kim Oanh, Him Lam Phú An với hơn 1.000 căn của Him Lam Land hay Hưng Thịnh Corp sẽ cho ra thị trường 10 dự án căn hộ tầm trung với tổng căn hộ lên tới gần 6.000 căn…

Nhu cầu nhà giá rẻ đang rất lớn.  Ảnh: Lê Toàn            

Giá của các dự án này được cho là phù hợp với nhu cầu của đại đa số khi chỉ nằm trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2 tại các quận như quận 8, quận 9, Thủ Đức, quận 7... Đặc biệt, một phân khu mới được kỳ vọng sẽ cung cấp hàng ngàn căn hộ giá bình dân cho thị trường TP.HCM đó là khu Tây với các dự án của Novaland, Hưng Thịnh…

Nhìn tổng quan thị trường thì các dự án giá rẻ được phát triển chủ yếu tại các khu có lượng người thu nhập thấp sinh sống nhiều, đơn cử như các quận Bình Tân, Tân Phú, quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh… Đó là những nơi mật độ dân số đông, quỹ đất còn nhiều và nhu cầu mua nhà giá rẻ ở thực cao.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc HưngThinh Land cho rằng, việc doanh nghiệp địa ốc chuyển dịch từ căn hộ cao cấp sang trung cấp và giá rẻ là chiến lược được nghiên cứu rõ ràng, bài bản. Doanh nghiệp đã nhìn đúng vào nhu cầu thực của thị trường đó là nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM luôn cao, nhưng lượng người có nhu cầu nhà ở đa phần là người có thu nhập thấp nên việc phát triển các dự án giá thấp cho người thu nhập thấp là đúng hướng.

Ngoài ra, ông Hiền cũng cho rằng, việc phát triển dự án giá thấp còn nằm trong định hướng phát triển của Thành phố khi các dự án này đều nằm ở các quận vùng ven, việc phát triển này nằm trong kế hoạch giãn dân của TP.HCM.

“Trên thực tế, vẫn có nhu cầu căn hộ cao cấp của những người có thu nhập cao, chính vì vậy ở các dự án của Hung Thinh Land phát triển luôn có những căn hộ cao cấp cho người thu nhập cao và những căn hộ giá trung bình cho những người dân có thu nhập trung bình. Đây là chính sách cụ thể mà công ty chúng tôi xây dựng để phát triển dự án, bởi theo tôi quý II sẽ là giai đoạn của những căn hộ giá trung bình và giá rẻ”, ông Hiền nói.

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì cho rằng, hiện thu nhập trung bình ở Việt Nam là 2.000 USD/người/năm, trong đó đối với Hà Nội là 4.000 USD/người/năm, ở TP.HCM là 6.000 USD/người/năm. Nhu cầu mua nhà giá rẻ ở  TP.HCM là rất cao, đặc biệt là một số lượng lớn người dân có thu nhập trung bình khoảng 10 triệu đồng/người/tháng trở lại thì sẽ không bao giờ đủ sức để mua những căn hộ cao cấp. Chính vì vậy, nhu cầu thực của người dân đó là mua nhà ở giá rẻ, đây là lối đi rất lớn cho doanh nghiệp địa ốc muốn phát triển.

“Doanh nghiệp cần đặt chỉ tiêu lợi nhuận thấp hơn, hướng nhiều tới người dân hơn. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên quan tâm đến sự lệch pha cung - cầu đối với thị trường căn hộ để có chính sách phù hợp, giúp doanh nghiệp an tâm phát triển dự án giá rẻ cho người dân”, ông Hiếu nói.

Không lo thiếu quỹ đất

Con số 21 dự án được chủ đầu tư bung hàng trong quý I/2017 do CBRE đưa ra cho thấy thị trường đã có sự sụt giảm lớn lượng cung lên tới 44% so với quý IV/2016. Tuy nhiên, sự sụt giảm này theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì có nhiều lý do. Thứ nhất, quý I thường là giai đoạn tái cấu trúc của doanh nghiệp địa ốc sau ba quý căng sức trên thị trường, ngoài ra xu hướng giảm này còn đến từ nguyên nhân đó là cơ quan quản lý đang có chính sách siết chặt việc phát triển các dự án bất động sản mới.

Việc siết chặt này có thể thấy từ việc hiện chủ đầu tư muốn xin giấy phép dự án mới phải thông qua nhiều đơn vị thay vì chỉ UBND tỉnh, thành phố, Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng…, mà giờ đây có cả các Sở Tài Nguyên - Môi trường, Sở Tài chính, Kế hoạch - Đầu tư…

Ngoài ra, việc phát triển quỹ đất để mở dự án mới của doanh nghiệp cũng phải thực hiện những thủ tục chặt chẽ hơn khi Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính chuyển từ định giá đất sang đấu giá đất dự án bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu còn cho rằng, hiện các doanh nghiệp cũng đang có tình trạng ôm quỹ đất chờ thời phát triển dự án. Việc ôm quỹ đất và chậm phát triển dự án đến từ tâm lý hiện có quá nhiều dự án cũ bán chưa hết, thêm vào hàng chục dự án mới ra đời tạo ra thị trường có nguồn cung lớn, nếu doanh nghiệp phát triển thêm dự án mới sẽ tạo ra tính cạnh tranh cao, khó bán hàng ở thời điểm này. Ngoài ra, việc quỹ đất ngày khan hiếm, nếu bung đất làm dự án lúc này doanh nghiệp sẽ chịu thiệt, thay vì để quỹ đất đó phát triển vào thời điểm khác sẽ giúp doanh nghiệp dễ phát triển và bán sản phẩm với giá tốt, tính cạnh tranh thấp.

Ông Trần Quốc Việt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Cát Tường Đức Hòa cho biết, công ty ông hiện đang có 6 lô đất lớn để phát triển dự án đất nền, tuy nhiên thị trường hiện chưa thích hợp để bung hàng. Chính vì vậy, hiện Cát Tường Đức Hòa vẫn chỉ phát triển dự án Cát Tường Phú Sinh với tổng diện tích hơn 100 ha, khi triển khai xong dự án này mới phát triển dự án khác.

Tính toán của ông Việt cũng là suy tính của nhiều chủ đầu tư khác khi những bài học về việc căng sức tại quá nhiều “mặt trận” có thể khiến các chủ đầu tư bất động sản chới với. Chậm mà chắc có thể là hướng đi phù hợp trong bối cảnh nguồn cung đang không ngừng tăng lên.

Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản