Chất lượng hạ tầng giao thông tác động lớn đến sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Ảnh: Lê Toàn
Địa phương gấp rút bổ sung nguồn cung
Theo JLL Việt Nam, dưới tác động của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát mạnh từ nửa cuối quý II/2021 đến nay, thị trường nhà xưởng xây sẵn phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới.
Trong khi đó, thị trường đất công nghiệp cho thuê cũng chỉ ghi nhận thêm một nguồn cung mới từ Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An do Trần Anh Group làm chủ đầu tư.
Xét theo bản đồ phân bố khu công nghiệp hiện tại, trong số 6 địa phương có nền sản xuất phát triển nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp của TP.HCM chỉ đứng thứ 5 sau Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và xếp trên Tây Ninh. Năm năm qua, TP.HCM không có thêm khu công nghiệp mới nào, hiện có 18 khu công nghiệp, cung cấp gần 3.700 ha đất công nghiệp cho thuê.
Trước những áp lực cần tăng nguồn cung mới, trong khi một số dự án khu công nghiệp đã có chủ trương đầu tư triển khai ì ạch, mới đây, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Chính phủ cho phép xóa 3 khu công nghiệp Bàu Đưng, Phước Hiệp ở huyện Củ Chi và Khu công nghiệp Xuân Thới Thượng ở huyện Hóc Môn khỏi quy hoạch, đồng thời đề xuất thay thế bằng Khu công nghiệp Phạm Văn Hai ở huyện Bình Chánh từ quy mô 380 ha lên 668 ha.
Cùng với khả năng khống chế tốt dịch bệnh, kết cấu hạ tầng, cũng như tốc độ giải ngân của các hoạt động đầu tư công là những yếu tố then chốt để các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp trong thời gian tới.
Theo đánh giá của UBND TP.HCM, vị trí khu đất này hiện nay là đất nông nghiệp, hiện do Công ty TNHH một thành viên Cây trồng TP.HCM quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, hiệu quả kinh tế thấp do đất bị nhiễm phèn nặng, luôn bị xâm nhập mặn và ô nhiễm bởi nguồn nước thải từ khu dân cư xung quanh. Do đó, việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất từ phát triển nông nghiệp không hiệu quả sang phát triển công nghiệp tập trung là phù hợp với điều kiện tự nhiên, sử dụng hiệu quả quỹ đất...
UBND TP.HCM cũng kỳ vọng Khu công nghiệp Phạm Văn Hai sẽ là khu công nghiệp mới có khả năng triển khai nhanh, thu hút đầu tư tốt, có nhiều đặc điểm thuận lợi để phát triển thành một khu công nghiệp mới có chất lượng và tính cạnh tranh cao.
Ngoài TP.HCM, tỉnh Long An cũng dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất sạch để phát triển các khu công nghiệp trong năm 2021. Cùng với đó, tại Long An, Chính phủ cũng đã có quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Thế Kỷ do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư, tại xã Hữu Thạnh, huyện Đức Hoà. Dự án có quy mô sử dụng đất trên 119 ha, với tổng vốn đầu tư là 1.355 tỷ đồng, tiến độ thực hiện không quá 36 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất.
Còn tỉnh Đồng Nai cũng đã công bố kế hoạch xây dựng 3 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết vấn đề quá tải của các dự án đang hoạt động. Đó là các khu công nghiệp Long Đức 3 có diện tích 253 ha; Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp rộng 2.627 ha và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn khoảng 3.595 ha.
Doanh nghiệp cũng sẵn sàng
Đi cùng với các động thái tạo quỹ đất sạch của các địa phương, các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng đã và đang lên các chiến lược đường dài. Đại diện Công ty IDICO cho biết, trong năm nay, doanh nghiệp sẽ tận dụng cơ hội để phát huy thế mạnh về khu công nghiệp với nhiều dự án được đưa vào khai thác nhằm đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.
Cụ thể, đối với Khu công nghiệp Hựu Thạnh (Long An), IDICO đẩy nhanh khâu giải phóng mặt bằng, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật theo hướng hiện đại, thân thiện môi trường và ứng dụng công nghệ số trong quản lý vận hành; xây dựng Nhà máy xử lý nước thải giai đoạn I với công suất 4.000 m3/ngày đêm trước tháng 10/2021 theo tiến độ hợp đồng đã ký kết.
Những khu công nghiệp khác của IDICO như Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 3 mở rộng cũng tập trung đầu tư xây dựng, hoàn thiện các hạng mục công trình cần thiết để thu hút đầu tư.
Tương tự, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (đơn vị thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam) cũng đang đẩy mạnh đầu tư xây dựng hạ tầng để xúc tiến cho thuê lại đất khi dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II gần 346 ha hoàn thành thủ tục hồ sơ pháp lý.
Không chỉ doanh nghiệp trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài cũng bắt đầu bước vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thông qua các thương vụ M&A. Chỉ trong nửa đầu năm 2021, thị trường đã chứng kiến nhiều thương vụ lớn, điển hình là thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.
Một thương vụ hợp tác thành công khác là ESR Cayman Limited - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 (Bình Dương). Việc hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR Cayman Limited vào thị trường Việt Nam.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers Việt Nam cho rằng, với sự bùng phát dịch bệnh ở khu vực phía Nam, các hoạt động sản xuất - kinh doanh sẽ chịu ảnh hưởng, việc thuê thêm, thuê mới quỹ đất khu công nghiệp cũng tạm thời lắng lại, các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến các khu công nghiệp ở Việt Nam cũng thận trọng hơn trong giai đoạn này.
“Trước mắt, họ sẽ không cử nhân viên sang Việt Nam để xúc tiến thành lập nhà máy mới hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư. Khó khăn trong việc sắp xếp các chuyến tham quan, các cuộc họp, đàm phán sẽ cản trở các khoản đầu tư vào Việt Nam trong ngắn hạn”, ông David Jackson nhận định.
Thế nhưng, theo vị chuyên gia này, về lâu dài, dịch bệnh khó tác động tiêu cực đến dòng vốn FDI chảy vào các khu công nghiệp. Thậm chí, ngay trong năm 2021 này, FDI vào bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn có thể tiếp tục tăng khi các nhà đầu tư nước ngoài muốn đến sớm để tận dụng các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về thuế phí, tiền thuê đất của Chính phủ và các địa phương nhằm vực dậy nền kinh tế chống chọi với dịch bệnh, đồng thời việc tiêm chủng vắc – xin đang được triển khai đại trà, trong đó nhân sự làm việc trong các khu công nghiệp là đối tượng ưu tiên.
Còn theo đánh giá của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chúng ta kỳ vọng bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường địa ốc năm 2021 và nhiều năm tới, với điều kiện kinh tế bình thường. Tuy nhiên, sự bùng phát trở lại của Covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào phân khúc này. Trong khi đó, sự phát triển của bất động sản công nghiệp còn phụ thuộc vào kết cấu hạ tầng, cũng như tốc độ giải ngân của các hoạt động đầu tư công.
“Cùng với khả năng khống chế tốt dịch bệnh, đây là yếu tố then chốt để các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp trong thời gian tới”, ông Khương nhận định.
