Quản lý sử dụng đất đai, bài toán khó giải

Vẫn còn nhiều bất cập trong công tác quy hoạch, quản lý, sử dụng đất ở đô thị. Ảnh: Shutterstock

Thực tiễn thúc bách

Trong quá trình phát triển của đất nước, chính sách và pháp luật về luật đất đai đóng vai trò rất quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào có thể vốn hóa tạo nên nguồn lực tài chính phục vụ cho đầu tư phát triển. Tuy nhiên, quá trình vốn hóa này luôn đối mặt với nguy cơ tham nhũng, thất thoát do vấn đề chia sẻ lợi ích chưa hài hòa giữa các bên có quyền và lợi ích liên quan.

Kể từ khi đất nước bước vào thời kỳ Đổi mới năm 1986 đến nay, Luật Đất đai, sắc luật quan trọng nhất điều chỉnh về vấn đề đất đai đã có tới 3 lần sửa đổi, mở rộng cách tiếp cận, bổ sung các quy định nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến chính sách đất đai. Dẫu vậy, thực tế cho thấy, dù điều chỉnh và bổ sung đến đâu, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, các bất cập trong việc thực hiện chính sách về quy hoạch và quản lý giám sát đất đai lại được bộc lộ.

Báo cáo giám sát về thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị của Đoàn giám sát của Quốc hội do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh báo cáo tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV ngày 27/5/2019 vừa qua cho biết, Đoàn giám sát do Phó chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển làm Trưởng đoàn đã làm việc với Chính phủ, 7 bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó có những nơi nóng nhất về quản lý đất đai như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị.

Kết quả giám sát cho thấy, nhiều vi phạm liên quan đến chậm triển khai dự án, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng đã được phê duyệt diễn biến phức tạp. Chậm lập, thẩm định, phê duyệt, vận dụng điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách tùy tiện, gây lãng phí, đồng thời gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Số liệu trong báo cáo chỉ ra hiện cả nước có 1.390 dự án có điều chỉnh quy hoạch từ 1 đến 6 lần. Các điều chỉnh chủ yếu là tăng số lượng tầng cao thêm, tăng diện tích sàn thương mại, bổ sung nhà ở. Trong khi đó, giảm diện tích đất dành cho công cộng, giảm đất cây xanh, hạ tầng kỹ thuật.

Tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép chậm được xử lý. Điển hình như Dự án 8B Lê Trực (quận Ba Đình, Hà Nội) có phần công trình xây dựng sai phép, tự ý tăng chiều cao các tầng nhưng không được xử lý dứt điểm. Một số khu vực như Đầm Vông, Đầm Xoài (quận Hoàng Mai, Hà Nội) hiện tồn tại các khu dân cư trong khi quy hoạch là đất cây xanh.

Báo cáo chỉ ra việc xây dựng các công trình cao tầng co cụm vào trung tâm. Theo tính toán, 80% nhà cao tầng nằm trong nội đô Hà Nội, trong đó chưa kết hợp hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Tại một số đô thị không lựa chọn nhà đầu tư qua hình thức đấu thầu, đấu giá mà chỉ định. Một số dự án cho chuyển mục đích từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở mà không đảm bảo thủ tục, cơ sở pháp lý. Việc điều chỉnh mục đích đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, giao đất khi văn bản chấp thuận đầu tư hết hiệu lực.

Ngoài nguyên nhân do cố tình, không thể không kể đến phương pháp quy hoạch đất đai hiện nay còn hạn chế, thiếu tầm nhìn, công tác dự báo chưa theo kịp sự phát triển, chưa tính đến năng lực của chủ đầu tư…

Điều này cũng được chính Bộ trưởng Bộ xây dựng Phạm Hồng Hà giải thích sau đó khi cho rằng, lý luận, phương pháp luận về quy hoạch, quản lý đô thị hiện nay đã lỗi thời, chưa đáp ứng yêu cầu của sự phát triển là nguyên nhân chính dẫn đến hiện trạng như báo cáo.

“Hệ thống, phương pháp xây dựng từ rất lâu, thậm chí là từ thời bao cấp, sau thời gian dài đã bộc lộ hạn chế, bất cập. Tôi cho đây mới là mấu chốt. Từ lý luận mới có hướng xử lý”, ông Hà nói.

Thay đổi theo hướng nào?

Theo TS. Trần Quang Huy, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật Đất đai là một sắc luật điển hình nhất về yêu cầu sửa đổi thường xuyên. Nhiều điều thấy phải sửa nhưng rồi không dễ thống nhất khi bàn thảo nên để lại. Từng bước ngắn đổi mới đã tạo nên một khung cảnh pháp lý rất phức tạp.

Từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 tới năm 2013 có 4 lần ban hành luật mới và 2 lần sửa đổi, bổ sung, chỉ có Luật Đất đai 2003 tồn tại được 10 năm. Đồng thời, ngay sau năm 2003, trung bình khoảng 1,5 năm lại phải sửa nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một lần.

Luật Đất đai 2013 đã tạo ra nhiều thay đổi căn bản so với các sắc luật đất đai trước đây, nhưng các chuyên gia cho rằng, về bản chất, mục tiêu được đặt ra trong Luật Đất đai 2013 là tăng cường quản lý nhà nước về đất chứ không phải nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất, nên còn thiếu những quy định, chế tài cụ thể hướng đến sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả.

Đưa ra một dẫn chứng về câu chuyện hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp…, ông Trần Quang Huy cho biết, nếu các quy định của luật luôn đưa các chỉ tiêu cụ thể vào ,thì sau một thời gian (10 năm, 20 năm…) tất yếu lại phải sửa vì bị lạc hậu.

“Chúng ta chỉ cần quy định là đất có thời hạn sử dụng, hay không có thời hạn. Trong đó, thời hạn có thể giao cho Quốc hội quy định bằng một nghị quyết nào đó, hoặc giao Chính phủ quy định”, ông Huy nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho rằng, hiện nay, 70% tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai và trong số này, khoảng 90% có nguyên nhân từ việc chưa xác định đúng bản chất đất đai là một loại tài sản. Chính vì vậy, nếu muốn sửa đổi Luật Đất đai cho phù hợp, cần xử lý đúng bản chất tài sản của đất đai. Để xử lý một cách rốt ráo, cần tiến hành soạn thảo lại Luật Đất đai, chứ không nên sửa chữa.

“Doanh nghiệp có trách nhiệm với việc kinh doanh có lãi trên mảnh đất mình được giao sử dụng. Nhà nước chỉ nên quy định trong Luật Quy hoạch để quản lý chỗ nào được xây, chỗ nào không được xây”, ông Đức nêu quan điểm.

Theo đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa (Đoàn TP.HCM), lĩnh vực quản lý đất đai chịu tác động của hai áp lực lớn là đô thị hóa và quá trình hình thành thị trường đất đai. Trước hai áp lực đó, nhiều cơ quan nhà nước lúng túng do thiếu kinh nghiệm, lại thêm luật pháp có những điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý, nên xảy ra không ít sai sót.

Tuy nhiên, Việt Nam đã hội nhập với thế giới hơn 30 năm, có đủ kiến thức, năng lực quy hoạch và sử dụng đất nhằm tạo ra những đô thị đáng sống, có hạ tầng giao thông, kỹ thuật đầy đủ và hiện đại, môi trường sống văn minh, xanh sạch. Do đó, điều quan trọng nằm ở việc tầm nhìn của người lãnh đạo. Đất đai ở đô thị hay đất đai đô thị hóa là một nguồn tài nguyên lớn, một nguồn lực lớn để phát triển đất nước nếu chúng ta làm đúng. Phải xử lý hài hòa giữa lợi ích của xã hội, lợi ích của người dân và lợi ích của nhà đầu tư; lợi ích ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; lợi ích chính trị, kinh tế, xã hội.

"Có những quốc gia thành công, biến đất nước họ thành những đô thị và những làng mạc đáng sống cho người dân, và đó là điều kiện để phát triển bền vững. Không ít quốc gia ở các châu lục đã thất bại trong việc này, nguồn lực không còn nữa, sai lầm thì không sửa chữa được. Chúng ta hãy học tập những ví dụ tốt, nhưng muốn vậy, chúng ta phải có những nhà lãnh đạo có tầm nhìn hàng trăm năm, những cán bộ, công chức biết hành động và quyết định vì những lợi ích cao hơn cái ghế và túi tiền của mình" ông Nghĩa nhấn mạnh. 

Trang Việt
Báo Đầu tư Bất động sản