Pháp lý rõ ràng - “tấm vé thông hành” cho các thương vụ M&A bất động sản

Nhộn nhịp các thương vụ

Theo dữ liệu của Công ty tư vấn Grant Thornton, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị khoảng 1,8 tỷ USD (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố).

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cũng cho biết, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, bất động sản là một trong những lĩnh vực đóng góp lớn nhất vào đà tăng trưởng này.

Tại TP.HCM, thương vụ đáng chú ý trong thời gian qua có thể kể đến việc SonKim Land thâu tóm khu đất vàng diện tích gần 10 ha trên trục đường Mai Chí Thọ, từng là dự án Saigon Broadway của Novaland.

Trong khi đó, CapitaLand Tower chi gần 685 triệu USD để sở hữu toàn bộ khu phức hợp số 2, quy mô 154 ha, thuộc Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, mua lại từ Công ty cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ. Đây được đánh giá là một trong những thương vụ M&A dự án lớn nhất năm.

Tương tự, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm chi hơn 2.600 tỷ đồng để nắm quyền điều hành dự án Palm City, sau khi mua lại cổ phần dự án từ Keppel Land; UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD để thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu khu đất rộng hơn 2.000 m2 tại trung tâm thành phố...

Một nhà phát triển bất động sản khác đến từ Malaysia là Skyworld cũng chi ra 34 triệu USD mua lại quỹ đất hơn 9.400 m2 đã hoàn thiện pháp lý ở khu vực phường Lái Thiêu, dự kiến phát triển chung cư cao cấp.

Không chỉ dòng vốn ngoại, các doanh nghiệp trong nước cũng tăng cường mở rộng danh mục đầu tư dự án thông qua hoạt động M&A. Đơn cử, Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) mới nâng tỷ lệ sở hữu lên 100% vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Lan Anh - chủ đầu tư dự án Lan Anh Avenue tại Tân Uyên, Bình Dương.

Dự án có diện tích 2,6 ha, đã hoàn thiện pháp lý, được thế chấp tại ngân hàng MSB và đang mở bán đợt 1 với 66 căn nhà liền kề. Thương vụ này giúp DXS củng cố quỹ đất sạch, đồng thời cho thấy chiến lược tập trung vào các quỹ đất sẵn sàng triển khai.

Tương tự, Phú Đông Group đã thâu tóm thành công 2 quỹ đất sạch tại TP.HCM và tiếp tục mở rộng tìm kiếm các khu đất diện tích lớn để đa dạng hóa sản phẩm.

Khải Hoàn Land cũng đặt mục tiêu tăng quỹ đất có pháp lý hoàn thiện nhằm rút ngắn thời gian phát triển dự án và giảm thiểu rủi ro chính sách. Bà Đinh Thị Nhật Hạnh - Tổng giám đốc Công ty tiết lộ, mục tiêu năm 2025 là M&A 5 quỹ đất để phát triển dự án. Đến nay, Khải Hoàn Land đã hoàn tất 3 thương vụ tại Bình Dương cũ và đang hoàn thiện pháp lý để mở bán vào năm 2026.

“Chúng tôi không chọn quỹ đất nhỏ, mà chuyển hướng sang M&A quỹ đất lớn, quy mô sản phẩm nhiều. Các dự án phải có pháp lý hoàn thiện khoảng 70% để tránh tình trạng kéo dài thời gian chờ đợi”, bà Hạnh nói.

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng liên kết giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để cùng thực hiện M&A dự án. Đơn cử, Tập đoàn Bcons hợp tác với Mercuria Holdings (Nhật Bản) phát triển dự án Bcons Asahi trên quốc lộ 1K, cung cấp gần 500 căn hộ ra thị trường.

“Đây không chỉ là dấu mốc quan trọng mở ra cơ hội hợp tác chiến lược và phát triển bền vững giữa 2 bên, mà còn là bước đầu tiên trong chiến lược thu hút, đa dạng hóa dòng vốn ngoại của Tập đoàn”, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng quản trị Bcons chia sẻ.

Trước đó, Bcons đã hợp tác với đối tác Thái Lan, đồng hành ngay từ giai đoạn đầu phát triển dự án. Hiện doanh nghiệp này đang tìm kiếm thêm đối tác từ Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc).

Theo ông Thạch, Bcons đang hướng tới mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) - các dự án bất động sản nằm dọc tuyến metro. Đây là mô hình cần nguồn vốn lớn và kinh nghiệm triển khai quốc tế, nên việc liên kết với đối tác nước ngoài không chỉ giúp đa dạng hóa dòng vốn, mà còn mở rộng năng lực quản trị và học hỏi công nghệ phát triển dự án hiện đại.

Dòng vốn tìm đến dự án “sạch”

Quan sát các thương vụ M&A thời gian qua có thể thấy, nhà đầu tư đang ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn thiện, sẵn sàng ra hàng. Theo phân tích của các chuyên gia, dòng vốn đầu tư đang chảy mạnh về những dự án minh bạch, pháp lý rõ ràng, quỹ đất sạch và có khả năng triển khai ngay.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, mức giá chuyển nhượng nhóm dự án đã hoàn tất hoặc gần hoàn tất pháp lý cao hơn 15-20% so với những dự án còn vướng mắc. Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn chấp nhận bởi dự án sạch pháp lý có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng, giúp rút ngắn thời gian và bảo toàn dòng vốn.

“Việc thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư, mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc thị trường, xử lý bài toán vốn và hàng tồn. Với sự tham gia ngày càng mạnh của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng khung pháp lý minh bạch hơn, hoạt động M&A các dự án có pháp lý hoàn chỉnh được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới”, ông Thắng nói.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cũng cho biết, tiêu chí “pháp lý sạch” đang trở thành yếu tố sống còn của các thương vụ M&A dự án, không chỉ vì lo ngại rủi ro pháp lý kéo dài, mà còn do các quỹ đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng đến tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Nhiều tổ chức tài chính từ châu Âu, Bắc Mỹ hiện chỉ giải ngân cho các dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch về quản trị và có tác động tích cực tới cộng đồng.

Theo bà Giang Huỳnh, hiện có một lượng lớn nguồn vốn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam - vốn được đánh giá có nền tảng phát triển kinh tế vững chắc, tiềm năng đầu tư hấp dẫn nhờ tốc độ đô thị hóa cao, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh, hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện...

“Khi có khung pháp lý rõ ràng và thủ tục hành chính nhanh gọn, hoạt động M&A bất động sản sẽ sôi động hơn trong 2-3 năm tới”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Trần Văn Hiếu - Tổng giám đốc Công ty OBC Holdings cho biết, từ năm 2024 đến nay, thị trường M&A bất động sản chứng kiến sự thay đổi rõ rệt. Hiện phần lớn dự án chào bán là những dự án đã có pháp lý đến bước quy hoạch 1/500 và 90% thương vụ thành công thuộc về các doanh nghiệp Việt Nam.

Thông tin thêm về hoạt động của OBC Holdings, ông Hiếu cho biết, năm 2024, doanh nghiệp này M&A thành công 5 quỹ đất tại Bình Dương cũ và lên kế hoạch mỗi năm triển khai 1 dự án. Hiện OBC Holdings tiếp tục mở rộng thêm quỹ đất mới.

Một điểm thuận lợi là hiện nay, các ngân hàng đã hỗ trợ vốn cho toàn bộ quá trình M&A quỹ đất, từ mua đất, đóng thuế, làm pháp lý đến xây dựng. Điều này tạo điều kiện tốt cho hoạt động M&A dự án bùng nổ thời gian tới.

Việt Dũng