Thị trường bất động sản dự báo sẽ chứng kiến nhiều thương vụ M&A.
Đua nhau “bán con”
Mới đây, một loạt hội nghị trái chủ liên quan đến các tổ chức phát hành như Công ty cổ phần Đầu tư năng lượng Nam Phương, BB Group, Hoàng Sơn… đã được tổ chức. Tổng lượng trái phiếu của các doanh nghiệp trong nhóm này đã phát hành là gần 6.000 tỷ đồng.
Theo phương án đưa ra đàm phán với các trái chủ, BB Group xin gia hạn mua lại trái phiếu trước hạn chậm nhất vào cuối quý I/2024. Trước đây, Hội đồng quản trị Công ty đã có nghị quyết mua lại trái phiếu trước ngày 31/2/2023 nhưng không thực hiện được. Tùy từng lô trái phiếu mà thời điểm mua lại trái phiếu là khác nhau. Nguồn tiền để trả gốc lãi trái phiếu đến từ hoạt động M&A.
Cụ thể, BB Group sẽ gom lại toàn bộ các dự án năng lượng của các công ty thành viên trong Tập đoàn, ước lên tới gần 850 MW, đàm phán bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài theo 2 giai đoạn: giai đoạn 1 là 35% cổ phần, giai đoạn 2 là 34% cổ phần.
BB Group được biết đến là doanh nghiệp có vốn góp lớn của các lãnh đạo Tập đoàn Bitexco; trong đó, ông Vũ Quang Bảo, Chủ tịch BB Group là em trai ông Vũ Quang Hội - Chủ tịch Hội đồng quản trị, người sáng lập của Bitexco.
Theo ước tính của BB Group, giá trị của thương vụ bán 69% cổ phần của các dự án năng lượng của Tập đoàn đạt gần 400 triệu USD.
Theo kế hoạch dự kiến của BB Group, các thương vụ nếu “xuôi chèo, mát mái” sẽ hoàn tất đàm phán và ký biên bản ghi nhớ hợp tác trong năm 2023. Ước tính, giá trị của 69% cổ phần trên đạt gần 400 triệu USD.
“Chúng tôi phải bán tài sản trong danh mục năng lượng tái tạo, thủy điện, điện mặt trời, điện gió trong danh mục năng lượng 850 MW để thực hiện các nghĩa vụ với trái chủ và tái cơ cấu tài chính”, ông Vũ Quang Bảo cho biết.
Theo một chuyên gia IB có gần 20 năm kinh nghiệm trên thị trường, hiện các danh mục rao bán của doanh nghiệp Việt Nam rất nhiều.
Một danh mục năng lượng 310 MW gồm điện gió, điện mặt trời và thủy điện đang được nhóm chuyên gia M&A tìm bên mua. Trung gian cho biết, nhà đầu tư có thể mua 100% cổ phần của công ty điện gió, 100% cổ phần điện mặt trời, còn thủy điện bán tối đa 73,2%. Doanh nghiệp vận hành danh mục này có quy mô 158 triệu USD vốn điều lệ vào năm 2022, đang có nghĩa vụ nợ gần 250 triệu USD tính đến năm 2022.
Ở mảng bất động sản, thông tin CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes, hoặc bên nước ngoài đàm phán mua cổ phần tại VRE đang ồn ào thị trường chứng khoán và cả thị trường bất động sản những ngày gần đây. Với CapitaLand, nhà đầu tư đến từ Singapore này đang xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc TP. Hải Phòng.
Thương vụ chưa được hai bên xác thực. Dù vậy, thị giá các cổ phiếu có liên quan đến những thương vụ trên đã bật tăng liên tục những ngày gần đây. Nếu các thỏa thuận này thành công, sẽ có những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.
Một diễn biến đáng lưu ý khác được giới đầu tư chia sẻ tuần qua. Đó là một số công ty chứng khoán thông báo mua toàn bộ hợp đồng trái phiếu đã quá hạn của Novaland. Đối với các hợp đồng trái phiếu đã gia hạn, chưa đến hạn và khách hàng có nhu cầu thanh lý trước hạn, cho phép thanh lý với lãi suất của hợp đồng trái phiếu đang nắm giữ. Các giao dịch được thực hiện trước ngày 6/4/2023.
Chuyên gia am hiểu thị trường cho rằng, công ty chứng khoán đứng ra gom trái phiếu lượng lớn cho “tay to”. Từ cục nợ này, “tay to” sẽ đàm phán với Novaland để lấy tài sản (nhiều khả năng là đất phát triển dự án).
Việc ông Dennis Ng Teck Yow, nguyên CEO Gamuda Land Việt Nam, được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc Novaland khiến thị trường ồn ào một giả thiết rằng Tập đoàn Gamuda Land đã “để mắt” và có thể có các giao dịch với Novaland.
Trong những năm gần đây, Gamuda Land đã sử dụng M&A như một phương thức hữu hiệu để mở rộng đế chế tại Việt Nam. Trong năm 2022, Gamuda Land đã hoàn tất 2 thương vụ lớn, gồm mua lại toàn bộ Dự án Uni Galaxy (Bình Dương) từ Becamex TDC với giá gần 1.300 tỷ đồng và sáp nhập một công ty nội địa để qua đó sở hữu Dự án Elysian ở TP. Thủ Đức (TP.HCM).
Tại Diễn đàn M&A 2022 do Báo Đầu tư tổ chức, lãnh đạo Gamuda Land Việt Nam từng khẳng định, M&A là một trong những phương thức chính để Tập đoàn mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam. Trong 5 năm tới, tập đoàn này đặt mục tiêu ra mắt 10 - 15 dự án mới.
Năm 2022, Gamuda Land đạt tổng doanh thu 290 triệu USD tại thị trường Việt Nam, vượt qua cả các thị trường lớn mạnh như Australia, Singapore, Đài Loan.
Điểm rơi M&A
Fabrizio Ferri, người đứng đầu Fincantieri SPA khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho biết, các công ty đa quốc gia chuyển hướng sang Việt Nam tìm kiếm cơ hội M&A không chỉ do nhu cầu giảm thiểu rủi ro chuỗi cung ứng toàn cầu do đại dịch gây ra, mà còn vì “tầng lớp trung lưu đang phát triển và bùng nổ”.
“Tầng lớp trung lưu ở Malaysia, Indonesia, Việt Nam, Philippines đang tăng lên. Họ muốn những sản phẩm và dịch vụ tốt hơn”, Ferri nói.
Hướng đến tầng lớp trung lưu cũng là mục tiêu mà Keppel Land Việt Nam và Tập đoàn Khang Điền mới đây ký biên bản ghi nhớ đánh dấu sự hợp tác phát triển các dự án dân cư và các khu đô thị bền vững tại TP.HCM.
Bối cảnh môi trường kinh doanh đang có nhiều khó khăn hiện nay lại là cơ hội tốt cho bên mua. Bởi vậy, các nhà đầu tư từng khó tham gia thị trường M&A do giá cả quá cao của các thương vụ chào bán thời “tiền rẻ” đang có cơ hội quay trở lại.
Dữ liệu của Công ty nghiên cứu bất động sản thương mại Real Capital Analytics (RCA) cho thấy, có 5 giao dịch M&A bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, cùng 2 khu đất phát triển tại TP.HCM và Gia Lai, với tổng giá trị các giao dịch đã được công bố ước tính hơn 100 triệu USD.
Thời điểm này chính là cơ hội vàng để các nhà đầu tư nước ngoài mua tài sản hoặc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong nước nhằm phát triển dự án.
Dù vậy, với đặc tính ở thị trường Việt Nam có khá nhiều vướng mắc và thủ tục chuyển nhượng dự án không đơn giản, sẽ mất không ít thời gian để bên bán và bên mua “chốt deal”. Đơn cử như một giao dịch trong mảng năng lượng, các bên đã mất gần 1 năm để thương lượng nhưng đến những ngày cuối cùng của năm 2022 lại không đi đến một thỏa thuận hợp tác.
Điểm rơi của các giao dịch M&A có thể vào cuối năm 2023, đầu năm 2024. Đây là ý kiến của các nhà tư vấn và cả người trong cuộc. Trước đây, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, cộng với khoản tiền thu trước từ người mua, khiến họ không mấy mặn mà với nhà đầu tư nước ngoài. Hiện tại, dưới sức ép từ hàng loạt khó khăn về pháp lý lẫn nguồn vốn, họ bắt đầu chào mời nhà đầu tư ngoại với cơ chế uyển chuyển hơn.
Trong khi đó, bên mua là những người hiểu bản chất của thị trường mới nổi, có mức độ chấp nhận rủi ro nhất định, kỳ vọng mức lợi nhuận hợp lý và đã quen với những giải pháp để phát triển dự án thành công sau giao dịch M&A.
