Chi phí tạo lập dự án ngày càng tăng cao, gây áp lực lớn cho chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh.
Áp lực chi phí tăng
Năm 2024, dù rất nỗ lực, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thể hoàn toàn thoát ra khỏi tình trạng vướng pháp lý. Nhiều dự án bị tạm dừng thi công, một số công trình không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý để khởi công do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch…
Chỉ khi các luật mới được thông qua và có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024), cùng quyết tâm tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương mới giúp thị trường bất động sản dần định hình lại, doanh nghiệp có “điểm tựa” để khởi động lại các kế hoạch xây dựng, bán hàng.
Tuy vậy, đi kèm với đó là nhiều quy định mới theo hướng siết chặt hơn, bao gồm cả hoạt động huy động vốn từ khách hàng và điều này sẽ tác động không nhỏ tới khả năng triển khai dự án của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có vốn mỏng.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bày tỏ sự lo lắng bởi các chi phí tạo lập dự án ngày càng tăng cao, đặc biệt khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường, trong khi việc tiếp cận các nguồn vốn phục vụ dự án chưa có nhiều cải thiện.
Vị này cho biết, giá bất động sản trung bình tại TP.HCM hiện dao động từ 45-50 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 60 m2.
Dù không phải là quá cao so với các nước trong khu vực, nhưng đặt trong bối cảnh thu nhập trung bình của người dân TP.HCM vào khoảng 5.000 USD/năm, tương đương gần 11 triệu đồng/tháng, mức giá nhà hiện tại vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo vị này, cấu trúc giá bán bất động sản hiện nay gồm 40% chi phí xây dựng (bao gồm chi phí nguyên vật liệu, nhân công…); 20% giá đất và tiền sử dụng đất; 20% chi phí tài chính (chủ yếu là chi phí vốn vay) và 20% chi phí khác (bao gồm chi phí marketing, quản lý dự án...), cho thấy chi phí đất đai và chi phí tài chính đóng vai trò lớn trong việc hình thành giá nhà. Với doanh nghiệp vốn mỏng, những chi phí này là một áp lực cực kỳ lớn.
Ông Andy Han Suk Jung - Tổng giám đốc Filmore Real nhìn nhận, năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ minh bạch và tinh gọn hơn, thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư trong và ngoài nước. Niềm tin của thị trường sẽ tăng lên, dẫn đến việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản gia tăng.
Theo lãnh đạo Filmore Real, các chính sách sử dụng đất linh hoạt hơn sẽ giúp việc mua và sử dụng đất cho các dự án thuận lợi hơn, dẫn đến nguồn cung sản phẩm bất động sản lớn hơn vào thị trường.
Tuy nhiên, năm 2024 khép lại, thị trường chứng kiến sự ra mắt của nhiều dự án nhà ở mới với giá bán cao hơn và xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong năm 2025.
“Chi phí xây dựng tăng và việc tuân thủ quy định mới có thể gây ra thách thức cho các nhà phát triển bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến giá nhà. Với nhiều dự án được ra mắt hơn và nguồn cung gia tăng trên thị trường, chúng ta có thể thấy một số sự cạnh tranh, nhưng là sự cạnh tranh gay gắt đối với các nhà phát triển bất động sản, hơn là về phía khách hàng”, ông Andy Han Suk Jung nêu quan điểm.
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng nhìn nhận, các quy định pháp luật mới, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất, khiến các khoản tài chính tạo quỹ đất cho dự án nhà ở tăng lên.
Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư sẽ phải đối diện với thực trạng chi phí đầu vào tăng, do các chi phí liên quan đến tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất… vốn đã chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu chi phí phát triển dự án tăng thêm.
“Đây là thách thức đối với các chủ đầu tư trong việc lên kế hoạch phát triển dự án, khi buộc phải đẩy giá bán lên cao để đảm bảo lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thanh khoản và khả năng thu hồi vốn”, bà Miền nói.
Cửa hẹp huy động vốn từ khách hàng
Cuối năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM tiếp tục có thông báo đến chủ đầu tư một khu đô thị lớn tại quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) về việc xem xét bán nhà ở hình thành trong tương lai với gần 2.000 căn hộ tại dự án sau khi có ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố.
Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM đã lưu ý vấn đề phối hợp báo cáo UBND Thành phố xem xét, có ý kiến về trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với việc thực hiện nhà ở xã hội của dự án này.
Ngoài ra, khi trả lại hồ sơ xin xác nhận được bán nhà ở hình thành trong tương lai, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đưa ra lý do hồ sơ của chủ đầu tư chưa đảm bảo đầy đủ thành phần theo các quy định của luật mới và đề nghị bổ sung các tài liệu.
Trong số giấy tờ yêu cầu bổ sung, chủ đầu tư phải có văn bản bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đồng thời, phải cung cấp các giấy tờ chứng minh đã giải chấp toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở/một phần dự án/nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải cung cấp các giấy tờ chứng minh dự án đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh…
Có thể thấy, chưa nói đến dòng tiền có đủ mạnh hay không, chỉ những trắc trở trong việc thực hiện thủ tục đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng cũng có thể khiến doanh nghiệp gặp nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư, nhất là khả năng cân đối nguồn vốn để đảm bảo tiến độ thi công dự án.
Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá, mặc dù đã có sự cải thiện từ mức nền thấp, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn khá trầm lắng, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp bất động sản.
Trong khi đó, dòng tiền từ bán hàng tại dự án vẫn khá hạn chế do thị trường chỉ mới giao dịch sôi động trở lại tại một số khu vực và phân khúc nhất định.
Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt việc đặt cọc, bán nhà hình thành trong tương lai.
Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản đã tích cực huy động vốn từ các nguồn khác để phục vụ nhu cầu đầu tư dự án. Trong đó, nguồn vốn tín dụng được ưu tiên trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức hợp lý và các ngân hàng tích cực cho vay.
Tuy vậy, việc tiếp cận nguồn vốn này không dễ dàng với nhiều doanh nghiệp do yêu cầu cao về tình trạng pháp lý dự án, tiêu chuẩn về tỷ lệ đòn bẩy, phương án tài chính và kế hoạch trả nợ. Còn các doanh nghiệp có tín hiệu tích cực từ việc triển khai dự án và hoạt động kinh doanh thời gian qua đã tận dụng cơ hội để thực hiện các đợt phát hành cổ phiếu và huy động vốn hợp tác đầu tư.
