Nút thắt định giá đất
Từng nhận được nhiều kỳ vọng sau khi dự án Eco Smart City chính thức được phê duyệt giá đất, nhưng mới đây, Sở Tài chính TP.HCM thông tin, chủ đầu tư là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án này.
Lý do bởi dự án dù được giao đất từ năm 2017, nhưng tới nay mới định giá đất. Số tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm này vì thế cũng tăng cao, lên đến 16.190 tỷ đồng.
Phía Lotte Properties HCMC cho biết, kể từ khi ký kết hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND với UBND TP.HCM vào ngày 26/7/2017 đến khi hoàn tất công tác thẩm định giá đất vào ngày 30/6/2025, Công ty đã kiên nhẫn chờ đợi suốt 8 năm và luôn thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của nhà đầu tư theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ quá trình thanh tra và sự chậm trễ trong công tác thẩm định giá đất, dự án đã bị đình trệ nghiêm trọng. Điều này dẫn đến việc gia tăng đáng kể tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tổng chi phí đầu tư dự án.
Sau khi xem xét và cân nhắc toàn diện, Lotte Properties HCMC cho biết không thể tiếp tục triển khai dự án, bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nên đề nghị chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án đã ký kết với Thành phố và hoàn trả quyết định giao, cho thuê do UBND TP.HCM ban hành ngày 24/8/2022.
Doanh nghiệp này mong rằng, các thủ tục chấm dứt hợp đồng sẽ được thực hiện một cách thuận lợi, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên.
Không chỉ dự án trên, trong văn bản gửi Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, UBND TP.HCM cho biết, Điều 63 - Nghị định 102/2024 quy định xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê trước Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, do thời gian xác định giá đất trong quá khứ kéo dài quá lâu nên gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu thập các thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể và hầu như không thể thực hiện được, khiến cho khoảng 100 hồ sơ đất đai, dự án bất động sản bị tồn đọng.
Thành phố đã có công văn báo cáo Bộ Nông nghiệp và Môi trường về vướng mắc liên quan đến phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với các trường hợp trên theo Nghị định 102/2024.
Sau đó, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất đã có hướng dẫn thực hiện theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, phương pháp này không thể thực hiện được do không thể thu thập được thông tin về các tài sản so sánh có tính chất tương đồng ở thời điểm quá khứ để áp dụng.
“Sự bế tắc trong công tác tổ chức xác định giá đất cụ thể đã trở thành ‘điểm nghẽn’ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM nói riêng, cũng như quá trình phát triển đô thị trên địa bàn cả nước nói chung.
Đến nay, có hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố đang trong tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo, kéo theo nhiều hệ lụy...”, báo cáo của UBND TP.HCM nêu rõ.
Cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay trên thị trường bất động sản là giá đất.
Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tuy giúp tăng thu ngân sách, nhưng cũng có mặt trái là Nhà nước mất kiểm soát, tạo nên cuộc rượt đuổi “giá đất đuổi giá nhà” không có điểm dừng. Điều này làm giá bất động sản tăng phi mã, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, giảm sức hấp dẫn đầu tư nước ngoài (FDI).
Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính toán nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn chưa đầy đủ như hiện nay.
Dù vậy, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là yếu tố không thể thiếu.
Một vấn đề nổi cộm khác là việc giao cho đơn vị tư vấn định giá đất (tài sản của Nhà nước). Lực lượng tư vấn ít, chi phí thấp, trách nhiệm lại nặng, nên họ có xu hướng đẩy giá cao để an toàn. Quá trình định giá thường kéo dài từ 1-3 năm, thậm chí nhiều hơn, trong khi doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền chậm nộp, gây tổn thất lớn.
Mặt khác, giá đất được tính dựa trên những phương pháp phổ biến theo thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư…).
Thế nhưng, từ đầu năm 2024 tới nay, có tới 3 nghị định về cách tính giá đất, tức là cơ chế tính toán giá đất thay đổi liên tục do những bất cập trong khâu thực thi. Do vậy, ông Hiệp đề xuất, quá trình xây dựng nghị định về giá đất cần có sự tham gia của các chuyên gia và đối tượng chịu tác động trực tiếp là doanh nghiệp để tránh sửa đổi nhiều lần.
Để tháo gỡ vướng mắc trên, UBND TP.HCM tiếp tục kiến nghị Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan liên quan sửa đổi, bổ sung Điều 63 - Nghị định 102/2024 theo hướng cho phép áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015. Việc này đảm bảo phù hợp với giá thị trường và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, đề xuất áp dụng phương pháp hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất tại các dự án bất động sản, nhà ở thương mại nếu được thông qua sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn trong công tác tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án này.
Từ đó, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ pháp luật, hạn chế tình trạng “xin - cho” cũng như rủi ro vướng trách nhiệm pháp lý đối với cán bộ, công chức, viên chức nhà nước khi thi hành công vụ, trong khi nhà đầu tư cũng có thể dự tính được chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để ra quyết định đầu tư.
Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE) cho rằng, việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất.
Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai, về nhà ở và thị trường bất động sản chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.
Do vậy, căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước, đặc thù từng địa phương và mục tiêu ổn định thị trường.
Tuy nhiên, cần có cơ chế công khai, minh bạch và hệ thống dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy để tránh tình trạng lạm quyền. Đồng thời, thực hiện tốt việc phân định rạch ròi giữa các công đoạn kỹ thuật chuyên môn do các tổ chức tư vấn giá đất, hội đồng thẩm định và cơ quan xác định giá.
Ngoài ra, Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước.
Các chỉ tiêu này bao gồm: Cơ sở dữ liệu về đất đai, về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá.
Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng Bộ phận Dịch vụ định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội nhìn nhận, việc Nhà nước chủ động định giá có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính toán nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu thị trường hiện còn chưa đầy đủ như hiện nay.
Dù vậy, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là yếu tố không thể thiếu.
Hiện nay, hội đồng thẩm định giá đất chủ yếu gồm đại diện từ các sở, ngành địa phương và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản. Điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng.
Do đó, Savills kiến nghị, cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.