Nợ xấu bất động sản chủ yếu đọng ở các dự án đình trệ
Nợ xấu đang tăng nhanh
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong năm 2020, tín dụng bất động sản vẫn trong xu hướng tăng, trong đó dư nợ đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 21%, đạt 633.740 tỷ đồng.
Còn báo cáo của Tổng cục Thống kê thì cho biết, tổng số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong năm 2020 là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể là 978 doanh nghiệp, tăng 42,6% và tạm ngừng kinh doanh là 1.325 doanh nghiệp, tăng 121,6% so với năm 2019.
Từ các báo cáo trên không khó để thấy, ngành bất động sản đã chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ trong năm qua. Dù vậy, việc dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh chứng tỏ tiền vẫn chảy vào thị trường địa ốc và ít có sự dịch chuyển các dòng vốn đầu tư khác. Nói cách khác, doanh nghiệp bất động sản vẫn hút vốn tín dụng.
Hơn nữa, các ngân hàng cũng liên tục đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu của người dân. Hiện lãi suất cho vay mua nhà cố định năm đầu tiên đã rơi vào vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây.
Ngoài kênh tín dụng, ngân hàng còn bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Theo Công ty Chứng khoán SSI, trong số 14 ngân hàng thương mại có tổng dư nợ tín dụng chiếm khoảng 76% thị phần tín dụng toàn hệ thống (ngoại trừ Agribank), tổng số dư trái phiếu doanh nghiệp tại các ngân hàng này tính đến ngày 31/12/2020 đạt khoảng 185.000 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ năm 2019 và đa số được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản.
Theo thống kê của SSI, hiện có đến 119.800 tỷ đồng giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản tiềm ẩn rủi ro không thể thu hồi, tức là doanh nghiệp phát hành hoàn toàn có khả năng bị phá sản khi khoản vay trái phiếu đáo hạn.
Các chuyên gia kinh tế đánh giá, dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp kéo dài khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh nên kinh doanh bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư thu hút vốn và khi dư nợ tăng thì nợ xấu cũng tăng theo.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2020, tỷ lệ nợ xấu bất động sản chiếm khoảng 1,85% tổng dư nợ lĩnh vực này. Con số này tuy thấp hơn đáng kể so với năm 2017 (2,48%) và năm 2018 (1,95%), nhưng cao hơn so với năm 2019 (1,58%).
Để xử lý các khoản nợ xấu, nợ quá hạn, các ngân hàng liên tục rao bán tài sản đảm bảo bằng bất động sản thời gian qua, giá tài sản phát mãi từ vài tỷ đến vài trăm tỷ đồng, thậm chí lên đến cả nghìn tỷ đồng.
Đơn cử, mới đây, BIDV lần thứ 5 thông báo bán đấu giá 32 căn hộ chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM - là tài sản thế chấp của Công ty cổ phần Đức Khải, tổng giá bán hơn 116 tỷ đồng, tức mỗi căn dao động từ 2,4 - 5,3 tỷ đồng (đã bao gồm VAT và chưa bao gồm 2% phí bảo trì).
Tương tự, Sacombank thực hiện đấu giá hàng loạt bất động sản tại TP.HCM, tổng giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng, bao gồm các tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần Sản xuất thương mại Giấy Bảo Hưng với giá khởi điểm 640 tỷ đồng, khu đất 6.300 m2 tại quận Tân Phú thuộc quyền sử dụng của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản Tân Phong với giá khởi điểm từ 400 tỷ đồng...
Nguy cơ lộ rõ
Con số tỷ lệ nợ xấu bất động sản 1,85% nếu đặt trong bối cảnh nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng tăng trưởng ổn định thì sẽ không quá đáng ngại. Tuy nhiên, tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến thị trường chưa thể khởi sắc, trong khi nguồn vốn cho bất động sản ngày một thu hẹp, nên việc nợ xấu tăng nhanh rõ ràng là một nguy cơ.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, năm 2021, ngành ngân hàng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nhất là với các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, thay vào đó là tập trung nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có tỷ lệ tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Mặt khác, với hàng loạt quy định pháp lý mới được ban hành, việc chào bán trái phiếu doanh nghiệp sẽ không còn dễ dàng như những năm trước, từ đó ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.
Một thống kê của Fiin Ratings chỉ ra rằng, chỉ số chi trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức lợi nhuận tạo ra không đủ trả lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA tăng lên tới 17,3 lần. Do đó, khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ của nhóm doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của mảng bất động sản nhà ở.
Thế nhưng, thị trường bất động sản lại đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Theo Savills Việt Nam, tại TP.HCM năm 2020, nguồn cung sơ cấp là 25.300 căn, giảm mạnh 30% so với năm 2019. Còn tại Hà Nội, con số này là 23.100 căn, giảm 19% so với cùng kỳ.
Cũng liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp, thống kê của SSI cho thấy, nếu tính cả lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản đảm bảo thì hiện có đến 119.800 tỷ đồng giá trị tài sản đảm bảo tiềm ẩn rủi ro không thể thu hồi, tức là doanh nghiệp phát hành hoàn toàn có khả năng bị phá sản khi khoản vay trái phiếu đáo hạn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại Việt Nam, các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản chưa phát triển đầy đủ để có thể đáp ứng tốt nhu cầu vốn của thị trường địa ốc. Dó đó, nguồn vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản lâu nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng, bên cạnh nguồn vốn huy động từ khách hàng.
“Sẽ rất đáng lo ngại nếu doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc vào vốn tín dụng, bởi không ít khoản vay có nguy cơ chuyển thành nợ xấu. Vì thế, ngân hàng cần đánh giá kỹ hơn mức độ rủi ro của các khoản vay, chủ động theo dõi hoạt động của các tổ chức vay vốn để hạn chế nợ xấu gia tăng”, ông Châu nêu quan điểm.
