Tác động lớn từ quy hoạch
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích dự án, thì nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực có dự án đóng vai trò quan trọng.
Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi khẳng định thông tin quy hoạch đô thị có tác động đến hành vi giao dịch (52% đánh giá “ảnh hưởng rất lớn” và 44% đánh giá “ảnh hưởng phần nào”).
Theo ông Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế, đồng thời chỉ ra 3 áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch: Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống; thứ hai, mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển; thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.
Lấy dẫn chứng từ các đô thị lớn như Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc), ông Quốc Anh cho hay, sau tái quy hoạch, 2 đô thị lớn này đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trên cả 3 phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.
Cụ thể, tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, còn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD.
Song song với đó, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh, từ 75.000 người/km2 năm 1990 xuống 22.590 người/km2 năm 2025, trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 người/km2 lên 4.791 người/km2. Việc hình thành cực tăng trưởng mới vừa giúp giảm tải áp lực dân số cho khu trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển về phía Đông.
Xu hướng tương tự diễn ra tại vùng đô thị Seoul giai đoạn 1982-2025, khi GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần và FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD. Cùng thời gian, mật độ dân số tại vùng lõi Seoul giảm từ 17.500 người/km2 xuống 15.400 người/km2.
Ông Quốc Anh cũng thông tin thêm, từ đầu năm 2026 đến nay, mức độ quan tâm đến quy hoạch đô thị của người dân, nhà đầu tư đã tăng 2 lần, gắn với đó là câu chuyện “tầm nhìn 100 năm của Thủ đô”, cũng như kế hoạch tái thiết đô thị quy mô lớn tại TP.HCM.
Mật độ cư dân cũng là yếu tố được nhiều người quan tâm khi trên thực tế, yếu tố này tại nhiều khu vực ở Hà Nội (chẳng hạn quận Đống Đa cũ) cao gấp 5 lần Singapore, 2 lần Thượng Hải… Trong thước đo chi phối thị trường, đặc biệt là tâm lý bên mua ở thời điểm hiện tại, họ không còn ra quyết định chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng.
Thay vào đó, các yếu tố quy hoạch, hạ tầng, pháp lý dự án, chất lượng sống và khả năng tài chính trở thành những “bộ lọc” quan trọng.
Thị hiếu giữa 2 thị trường lớn cũng có sự khác biệt. Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát thể hiện sự lạc quan vào những thay đổi sau sáp nhập địa giới hành chính. Trong khi đó, 55% người được hỏi tại Hà Nội giữ thái độ thận trọng do đang theo dõi thi công quy hoạch.
Phân hóa theo câu chuyện hạ tầng
Có thể thấy, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đều duy trì kỳ vọng tích cực về triển vọng giá, nhưng khẩu vị đầu tư có sự khác biệt. Tại TP.HCM, sự quan tâm tập trung nhiều hơn vào các khu vực hưởng lợi từ metro, sắp xếp lại địa giới hành chính và những trung tâm phát triển mới.
Trong khi đó, nhà đầu tư Hà Nội chú ý nhiều hơn đến các khu vực gắn với các tuyến vành đai, hạ tầng kết nối liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Về thời gian nắm giữ, nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng nghiêng về chiến lược ngắn và trung hạn, trong khi nhà đầu tư TP.HCM muốn nắm giữ dài hạn hơn.
Theo chuyên gia bất động sản Đồng Quang Cảnh, một trong những thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản thời điểm hiện tại là sự dịch chuyển khỏi tư duy “phải ở trung tâm”.
Có khoảng 70% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3-5 năm tới. Vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn.
Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng hoàn thiện hơn trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng “còn dư địa phát triển” và một tương lai đủ rõ ràng.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, việc Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro mới trong tháng 6/2026 là tín hiệu đáng chú ý trong quá trình hiện thực hóa định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).
Các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối quan trọng như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh và các khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến, tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030.
Bà Hằng nhận định, việc triển khai đồng thời các tuyến metro cùng với định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm.
Trong quá trình đó, TOD có thể đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.
Dưới tác động của quy hoạch mới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, bám sát các trục giao thông trọng điểm. Tùy theo chức năng từng khu vực, các phân khúc văn phòng, bán lẻ và nhà ở sẽ được tích hợp tối ưu, đặc biệt là sự gia tăng của phân khúc nhà ở vừa túi tiền (dưới 50 triệu đồng/m2) vốn đang bị nén chặt của thị trường.
Ở góc độ vĩ mô, đại diện Avison Young cho hay, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A gia tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà là khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững.
Tuy vậy, hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi đảm bảo tiến độ triển khai và khả năng chuyển hóa thành kết nối thực. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo kỳ vọng.