Phối cảnh dự kiến Dự án Waterpoint Long An
Hàng nghìn tỷ đồng lợi nhuận từ Waterpoint
Toàn bộ diện tích 355 ha Khu đô thị Waterpoint, Long An được hạch toán trên bảng cân đối kế toán của Nam Long tại thời điểm 30/6/2018 vừa qua với giá trị 1.536 tỷ đồng, bao gồm các chi phí liên quan đến việc đóng tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng. Dự án này đang chiếm 42% giá trị hàng tồn kho của NLG ghi nhận tại cùng thời điểm là 3.665 tỷ đồng.
Như vậy, việc Nam Long khởi công và công bố đối tác đầu tư giai đoạn 1 Khu đô thị Waterpoint trong tháng 7 vừa qua được ví như chính thức khởi động máy chủ - bộ máy lớn nhất, khỏe nhất trong dàn máy là các dự án bất động sản, tạo nên sức tăng trưởng hàng năm của Công ty. Thực tế, xét về giá trị, Waterpoint là cỗ máy lớn nhất của NLG. Đây cũng là dự án quy mô lớn nhất mà Công ty từng triển khai, tương đương với diện tích Khu Phú Mỹ Hưng.
Sở hữu vị trí đắc địa liền kề TP.HCM, Waterpoint được Nam Long đầu tư bài bản với thiết kế quy hoạch đẳng cấp quốc tế. Ông Chu Chee Kwang, Tổng giám đốc NLG nhấn mạnh, dự án mang tính phát triển bền vững, bảo toàn thiên nhiên và bảo vệ môi trường sinh thái với toàn bộ mặt nước và hành lang cây cỏ tự nhiên rộng 50 m dọc bờ sông Vàm Cỏ Đông được bảo tồn nguyên trạng. Waterpoint được kiến tạo để trở thành dự án hấp dẫn bởi các giá trị nội sinh, một khu đô thị mới đáng sống của vùng TP.HCM, không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng hiện có mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho các khu vực xung quanh.
Đối tác đầu tư vào 165 ha giai đoạn 1 của Waterpoint cùng với Nam Long là nhà đầu tư Nhật Bản Nishi Nippon Railroad, TBS Group và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp, theo tỷ lệ góp vốn dự kiến là 50% - 35% - 10% và 5%. Theo định giá của hãng C&W, diện tích giai đoạn này có giá trị khoảng 107 triệu USD (khoảng 2.430 tỷ đồng), cao hơn gần 1.000 tỷ đồng so với giá vốn của cả dự án 355 ha.
Ước tính khoảng hơn 1.000 tỷ đồng là lợi nhuận từ góp vốn liên doanh bằng giá trị sử dụng đất giai đoạn 1 sẽ được hạch toán cho Nam Long trong năm 2019, 2020. Việc ghi nhận lợi nhuận bất thường này giống như NLG đã ghi nhận lợi nhuận từ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào liên doanh đầu tư 26 ha Dự án Mizuki trước đó với các đối tác Nhật Bản.
Giai đoạn 1 Dự án Waterpoint dự kiến chào bán hơn 3.000 sản phẩm mang lại doanh thu khoảng hơn 10.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2019 - 2022. Với mức lợi nhuận tối thiểu 20%, Nam Long dự kiến sẽ hạch toán từ 300 - 400 tỷ đồng hàng năm từ việc triển khai giai đoạn này. Đó là chưa kể việc triển khai các tiện ích của giai đoạn 1 như công viên trung tâm 20 ha; 17 ha trường đại học và trường quốc tế; 8 ha khu thương mại - dịch vụ; 3 ha đất y tế; 2,5 ha khu sinh hoạt cộng đồng… sẽ là nền tảng quan trọng đẩy quỹ đất giai đoạn 2 của Khu đô thị Waterpoint rộng 190 hecta lên một giá trị mới, dự kiến gấp 3 - 4 lần giá trị hiện nay.
Ông Chu Chee Kwang khẳng định, Dự án Waterpoint đủ sức đảm bảo lợi nhuận cho NLG trong suốt 10 năm tới.
Động lực mới cho tăng trưởng
Trong những năm qua, có một câu hỏi NLG thường xuyên nhận được là làm thế nào để giải phóng hàng tồn kho là các quỹ đất tích lũy lớn của Công ty từ rất lâu? Trong đó có một số dự án nổi cộm như Dự án Waterpoint 355 ha, giá vốn 1.500 tỷ đồng; Dự án Akari City (Hoàng Nam) 8,5 ha, giá vốn gần 800 tỷ đồng; Dự án Nguyên Sơn (Mizuki Park) 37 ha, chiếm hơn 70% giá trị hàng
tồn kho.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long chia sẻ: “Trong nhiều năm qua, quỹ đất từng bị xem là gánh nặng, nguồn lực chết của NLG thay vì được đánh giá là thế mạnh của một nhà phát triển bất động sản. Đến nay, khi thị trường phù hợp để có thể triển khai các dự án này, Nam Long đã thành công trong việc mở khóa thành công hàng loạt các quỹ đất vàng với các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Đây là một bước tiến rất lớn, đập tan những hoài nghi của thị trường về nội lực của Nam Long, đồng thời mở ra những chương mới trong lịch sử phát triển của Công ty”.
Có thể nhìn thấy, trong giai đoạn 2014 - 2016, tuy chỉ tập trung vào các dòng sản phẩm “vừa túi tiền” như EHome, Flora…, với những dàn máy cỡ vừa là những dự án quy mô trên dưới 5 ha, NLG vẫn duy trì tăng trưởng ở mức khá cao. Doanh thu Công ty trong những năm này tăng gấp 3 lần từ 867 tỷ đồng lên 2.534 tỷ đồng; doanh số bán sản phẩm tăng 52% từ 1.224 tỷ đồng lên 1.722 tỷ đồng và đặc biệt, lợi nhuận công ty mẹ tăng từ 96 tỷ đồng lên 345 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần.
Bước sang năm 2017, các cỗ máy lớn hơn như Fuji Residence 5,38 ha, Kikyo Residence 5,3 ha, Mizuki Park 26 ha lần lượt được khởi động đẩy NLG tiến về phía trước với lợi nhuận dự kiến của năm 2018 gần gấp đôi con số thực hiện được trong năm 2016.
Lợi nhuận 2018 còn được kỳ vọng thực hiện vượt 25 - 30% kế hoạch sau khi ký hợp đồng chuyển giao đất Dự án Waterpoint cho liên doanh. Doanh số bán hàng năm 2018 gây ấn tượng khi dự kiến đạt 6.346 tỷ đồng, gấp đôi con số 3.303 tỷ đồng của năm 2017 và gấp 3,6 lần doanh số bán hàng năm 2016. Đây chính là cơ sở để doanh thu và lợi nhuận của NLG tiếp tục tăng trưởng sau năm 2018.
Ông Phạm Ngọc Bích, Giám đốc tư vấn Công ty Chứng khoán HSC đánh giá, biên độ lợi nhuận thuần NLG tạo ra hàng năm là 35%, ở mức rất cao trên thị trường.
Theo kế hoạch công bố tại Đại hội đồng cổ đông thường niên đầu năm 2018, NLG đạt 614 tỷ đồng lợi nhuận năm 2018, tăng lên 807 tỷ đồng năm 2019 và đạt 1.105 tỷ đồng vào năm 2020. Kế hoạch này chưa tính đến mở bán giai đoạn 1 Waterpoint. Theo số liệu mới nhất của Nam Long, với kế hoạch đầu tư và mở bán các sản phẩm giai đoạn 1 Waterpoint, lợi nhuận 3 năm giai đoạn 2018 - 2020 tăng từ 2.526 tỷ đồng lên 3.120 tỷ đồng, tương đương mức tăng 24%.
Ông Bích cho biết, với mức giá dưới 30.000 đồng/cổ phần, NLG rất hấp dẫn cho nhà đầu tư vì định giá theo tỷ lệ P/E và EPS là tương đối cạnh tranh so với các công ty cùng ngành. Giá cổ phiếu chiết khấu 26% so với giá trị tài sản ròng là 39.000 đồng/cổ phiếu, tính cả tác động pha loãng của trái phiếu chuyển đổi.
“Việc khởi động Waterpoint là động lực tăng giá cho cổ phiếu NLG trong ngắn hạn và trung hạn, nên HSC khuyến nghị mua cho cổ phiếu NLG”, ông Bích khẳng định.
Như vậy, cùng sự khởi động của “cỗ máy chủ” Khu đô thị Waterpoint, NLG đã sẵn sàng cho những bứt phá ở phía trước.
