Kỳ 1: Đồng Nai, những dự án không có bóng người
Trong bản đồ của thị trường địa ốc phía Nam, Đồng Nai từ lâu được định vị có nhiều tiềm năng phát triển, từ vị trí liền kề TP.HCM, mạng lưới giao thông kết nối liên vùng… Tuy nhiên, việc quản lý quy hoạch và trật tự xây dựng không tốt khiến bộ mặt đô thị của địa phương bị băm nát bởi các dự án phân lô bán nền và các khu đô thị ma.
Nhiều dự án vắng bóng người
Trở lại Đồng Nai những ngày gần đây, hình ảnh mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận được không khác nhiều so với cách đây nhiều năm trước, có khác chăng là số lượng các văn phòng môi giới địa ốc nhiều hơn.
Trong vai khách hàng có nhu cầu tìm mua đất để ở, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đến tìm hiểu một dự án phân lô bán nền tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai) do Công ty cổ phần Địa ốc An Phát phân phối. Dự án này từng thu hút được sự chú ý của nhiều khách hàng vào những tháng đầu năm 2018 do được quảng cáo là đã đầy đủ pháp lý, khách hàng mua một nền đất được tặng vàng, giá một lô đất chỉ từ 300 - 500 triệu đồng.
Tại đây, một nhân viên tên Tuấn tư vấn rằng, dự án đang được tách thửa và chờ hoàn tất thủ tục cấp sổ. Nếu bây giờ khách muốn mua sẽ qua công ty để làm thủ tục đặt cọc, sau đó đến phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.
“Công ty đang làm thủ tục tách thửa và chờ cơ quan chức năng nghiệm thu cơ sở hạ tầng là có sổ ngay. Hiện tại, các tuyến đường đã được dải đá và chỉ cần phủ nhựa lên nữa là xong. Với tiến độ này, chỉ 3 tháng nữa là hoàn thành”, Tuấn nói và cho biết thêm, số tiền đặt cọc cho một nền là 30 triệu đồng, nếu khách đóng tiền cọc ngay trong ngày thì sẽ được tặng một chỉ vàng.
Thấy khách hàng băn khoăn về vấn đề pháp lý, nhân viên này đưa ra tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất photocopy do bà Trần Thị Thanh đứng tên và cho biết, đây là sổ đỏ của dự án có tổng diện tích 21.051 m2, hiện đã có 200 m2 là đất ở, đợi tách thửa xong là có thể lên thổ cư và xây dựng được.
“Tổng dự án có 230 nền, nhưng hiện Công ty đã bán gần hết, chỉ còn 50 nền cuối cùng là được hưởng ưu đãi và mua với giá gốc. Nếu anh không quyết định sớm thì em sợ đến cuối tuần sẽ hết hàng đấy”, nhân viên này thúc giục.
Lấy lý do là để về trao đổi thêm với gia đình, có gì sẽ liên lạc sau, phóng viên rời khỏi dự án. Tuy nhiên, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án không thấy cơ sở hạ tầng và hệ thống điện, nước như nhân viên Tuấn nói, mà chỉ thấy đường sá đang xây dựng dở dang.
Tương tự, tại địa bàn xã Phước Tân, TP.Biên Hòa (Đồng Nai), vào khoảng tháng 10/2018, nơi đây được giới cò đất tung hô là mảnh đất sinh lời cho các nhà đầu tư bởi giá còn rẻ, chỉ từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Hơn nữa, giới cò đất tại đây còn khẳng định, dù khu đất chỉ có sổ chung và chưa được tách thửa, nhưng khách hàng có thể xây dựng thoải mái, chỉ cần bỏ thêm 20 triệu đồng/công trình là sẽ có người làm cho.
“Vào thời điểm đó, đi đâu cũng gặp các biển quảng cáo bán đất, từ quán cafe cho đến các cây cột điện…, việc mua bán đất cũng diễn ra dễ dàng và nhanh chóng. Nhân viên môi giới ngồi kín quán, chỉ cần thấy khách có nhu cầu tìm hiểu về đất là sẽ dẫn đi tận nơi”, chị Tuyết, chủ quán cafe tại đây cho biết.
Tuy nhiên, trên địa bàn xã Tam Phước, TP.Biên Hòa, hiện nay đã không còn cảnh cò đất lao ra đường bắt khách, nhiều văn phòng giao dịch bất động sản luôn trong tình trạng đóng cửa. Những dự án khu dân cư không tên trên được rao bán rất nhiều trong thời gian qua hiện chỉ để cỏ mọc. Xung quanh là những tờ treo quảng cáo và con đường đang được làm dang dở…
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tình trạng trên không chỉ xảy ra đối với một số dự án nhỏ lẻ, mà với những dự án lớn, được quy hoạch bài bản, quy mô lên tới hàng trăm nền.
Cụ thể, Dự án Airport Golden Gate (hay còn gọi là Khu dân cư Lộc An), tọa lạc tại mặt tiền đường ĐT 769, xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, do Công ty cổ phần Đầu tư Asia Land làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 3,8 ha, gồm 280 nền, diện tích từ 85 - 160 m2/nền. Theo công bố của chủ đầu tư, dự án được mở bán từ tháng 6/2017 và chưa đầy 1 năm, các lô đất này đã được khách hàng đặt mua hết. Tuy nhiên, mặc dù những nền đất ở đây đã có sổ riêng và khách hàng có thể xây dựng bất cứ lúc nào, nhưng đến nay, những lô đất đã có chủ chỉ để cỏ mọc.
Chủ yếu là đầu cơ
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, người dân địa phương cho biết, các dự án đất nền nhỏ lẻ, được rao bán với giá rẻ ở đây chủ yếu là do các đầu nậu mua đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm của người dân địa phương. Sau đó, tiến hành san lấp, kéo điện một cách sơ sài và cắm cọc, phân lô có diện tích từ 100 - 150 m2/nền để bán, giá từ 250 - 350 triệu đồng/nền. Khách hàng mua sản phẩm chủ yếu là các nhà đầu tư ở TP.HCM, thậm chí là ở các tỉnh phía Bắc với mục đích mua đi bán lại. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án ở Đồng Nai dù được hình thành khá lâu nhưng luôn vắng bóng người.
Chị Nguyễn Thị Thương, một nhân viên môi giới tại huyện Long Thành cho biết, đối với những dự án đất nền nhỏ lẻ, quy mô dưới 100 nền mà vẫn còn sổ chung, thì chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư tầm trung.
“Mua sản phẩm ở các dự án này chủ yếu là để đầu tư, chứ ít ai có nhu cầu để ở. Hơn nữa, nếu muốn xây dựng để ở cũng không được, bởi mục đích sử dụng đất vẫn chưa được chuyển đổi, cơ sở hạ tầng chẳng có gì ngoài con đường nhựa nội bộ, nếu muốn sử dụng điện và nước thì phải dùng nhờ từ nhà người dân gần đấy…”, chị Thương nói.
Đối với những dự án quy mô lớn, đã có sổ riêng từng nền và có thể xây dựng được ngay như Airport Golden Gate, đối tượng mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực về kinh tế. Đa số những khách hàng này đã có nhà và muốn đầu tư vào đất đai để kiếm lời, nên không muốn xây nhà.
“Tâm lý chung của người Việt Nam là muốn ở nhà do tự mình thiết kế, nên nếu ai có nhu cầu ở thì mới xây, còn không chỉ mua rồi để đất trống cho dễ bán”, chị Thương nhấn mạnh.
Trước thực tế này, lãnh đạo tỉnh Đồng Nai cũng từng có quy định siết lại tình trạng phân lô, bán nền nhằm “dẹp loạn” thị trường, nhưng mọi thứ vẫn còn ngổn ngang.
Theo báo cáo của UBND xã Phước Tân, TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ tháng 1/2018 đến hết tháng 11/2018, trên địa bàn xã có 2 khu vực san lấp không phép với mục đích làm sân bãi và 32 trường hợp phân lô bán nền trái phép. So với cùng kỳ năm 2017, số trường hợp san lấp không phép giảm từ 13 vụ xuống còn 2 vụ, nhưng trường hợp làm đường phân lô bán nền trái phép lại tăng từ 14 vụ lên 32 vụ.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Tôn Trọng, Chủ tịch UBND xã Phước Tân cho biết, UBND xã đã xử lý dứt điểm các trường hợp phát sinh thông qua các kế hoạch cưỡng chế, tăng cường kiểm tra, xử lý ngay khi phát hiện. Những trường hợp vi phạm về lĩnh vực đất đai, nhất là các đối tượng có hành vi phân lô, bán nền phá vỡ quy hoạch chung của tỉnh, của TP. Biên Hòa, thì buộc phải khôi phục trả lại hiện trạng ban đầu.
“Theo kết quả kiểm tra xử lý thì tính đến hết tháng 1/2019, UBND xã đã xử lý dứt điểm 29/32 trường hợp. Tình hình phân lô bán nền không còn diễn ra phức tạp như trước”, ông Trọng nói và cho biết thêm, cưỡng chế chỉ là biện pháp cuối cùng, còn địa phương vẫn trú trọng việc tuyên truyền để người dân tuân thủ luật xây dựng.
Ông Trọng cũng thừa nhận, việc phân lô bán nền tràn lan không mang lại lợi ích gì cho địa phương, mà ngược lại sẽ gây khó khăn cho địa phương về mặt thực hiện quy hoạch chung. Bởi sau này, nếu có những dự án trọng điểm, hay những dự án về giáo dục, y tế muốn triển khai thì sẽ không có đất để thực hiện dự án đó.
(Còn nữa)