Thỏa thuận bất thành
Theo thông tin báo chí, 10/1/2015, ca sỹ Thu Minh và chồng ký hợp đồng mua 2 căn hộ penthouse PD1, PD2 tại dự án Léman Luxury Apartments.
Phía chủ đầu tư dự án là C.T Phương Nam cho biết, hợp đồng trị giá khoảng 63 tỷ đồng, khi ký hợp đồng, thay vì phải nộp 25% là 15,8 tỷ đồng, khách hàng nói là khó khăn nên đề nghị phía Công ty chỉ thanh toán được 2 tỷ đồng, C.T Phương Nam đã thông cảm và đồng ý ký phụ lục.
Cũng theo đơn vị này, ngày 10/9/2015, phía ca sỹ Thu Minh yêu cầu thanh lý hợp đồng với lý do Công ty chậm giao nhà, và ngày 24/11/2015, 2 bên tiến hành thanh lý hợp đồng. 1 tuần sau đó, chủ đầu tư đã chuyển khoản thanh toán gốc và lãi suất trị giá hơn 2,002 tỷ đồng. Đồng thời, 2 bên thỏa thuận bồi thường đền bù của chủ đầu tư với phía khách hàng 5,76 tỷ đồng trong tháng 1/2016. Tuy nhiên, đến ngày 5/2/2016 thanh toán thêm 1 tỷ đồng tiền bồi thường.
Cũng theo phía chủ đầu tư, hiện Tòa án quận 3 TP.HCM đã có thông báo về việc thụ lý đơn khởi kiện của phía ca sỹ Thu Minh đối với C.T Phương Nam, với số tiền đòi bồi thường là 12 tỷ đồng, thì vì mức 5,76 tỷ đồng đàm phán như trước đó.
Và phía C.T Phương Nam cũng cho biết sẽ khởi kiện ca sỹ Thu Minh về vấn đề này.
Đòi bồi thường 12 tỷ đồng: có khả thi?
Từ thông tin chủ đầu tư đã cung cấp, có thể hiểu rằng, khoản 12 tỷ đồng ca sỹ Thu Minh đòi bồi thường được tính tương đương với giá trị khoản phạt tương ứng 20% giá trị hợp đồng như hợp đồng mua bán nhà giữa. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là, liệu Thu Minh có thắng kiện?
Trước hết là câu hỏi: Thu Minh có đòi phạt được C.T Phương Nam?
Điều 300 Luật Thương mại 2005 quy định, phạt hợp đồng là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợ miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.
Trong đó, Điều 294 quy định các trường hợp được miễn trách nhiệm phạt bao gồm:
a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận;
b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;
c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;
d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.
Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư chứng minh được nguyên nhân dẫn đến việc chậm tiến độ là do nguyên nhân khách quan (ví dụ thay đổi về mặt quy định pháp lý…) thì có thể, việc đòi bồi thường của Thu Minh sẽ bị vô hiệu.
Điểm thứ 2 đáng chú ý là trong trường hợp phải bồi thường, thì mức bồi thường là bao nhiêu?
Về mặt hợp đồng, thì tỷ lệ phạt là 20%. Nhưng Luật Thương mại lại quy định khác.
Điều 301, Luật Thương mại 2005 quy định “mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này”.
Trong trường hợp này, 8% của tổng giá trị hợp đồng, mới chỉ là xấp xỉ 5 tỷ đồng, chứ không phải mức hơn 12 tỷ đồng như phía Thu Minh đề nghị.
Chưa rõ, 2 bên sẽ thương thảo như thế nào, và nếu ra tòa, C.T Phương Nam sẽ không phải trả tiền phạt cho ca sỹ Thu Minh, hay trả mức 8% theo Luật, hoặc 20% theo hợp đồng?