Quy hoạch đang nằm trên giấy, thì nhiều đối tượng đã lợi dụng để đẩy giá đất lên trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường
Tự ý phân lô, tách thửa đất nông nghiệp
Có một thực tế xảy ra ở nhiều nơi, đó là quy hoạch đang được các địa phương lập thì đã bị nhiều đối tượng lợi dụng để đẩy giá đất lên nhằm trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Kinh tế - xã hội của địa phương chưa thấy được cải thiện gì, nhưng giá đất đã tăng phi mã, nhiều người dân bỏ cả công việc để đi buôn đất.
Điển hình là tại huyện Cam Lâm, quy hoạch còn đang trên giấy, chưa thành hình hài thì nhiều chủ đất đã rầm rộ phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để bán. Không ít cán bộ của huyện này tiếp tay cho việc làm trên, đã bị Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Khánh Hòa kỷ luật bằng nhiều hình thức.
Hồ sơ chúng tôi thu thập được cho thấy, tại địa phương này, nhiều mảnh đất vốn dĩ là đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, thậm chí là đất đìa nuôi trồng thủy sản, đã bị các đối tượng xẻ thành hàng chục lô và “khoác áo” đất ở. Hầu hết những lô đất này nhanh chóng được bán, mang về khoản lợi nhuận khủng cho các nhà đầu tư F0. Để rồi sau đó, người ta không thấy nhà cửa nào mọc lên, mà mảnh đất đó tiếp tục qua tay nhà đầu tư khác.
Chưa kể, việc các chủ đất tự ý làm đường giao thông để bán đất, không theo các đồ án quy hoạch sử dụng đất và xây dựng được duyệt, gây ảnh hưởng tới các chỉ tiêu cơ cấu sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và việc triển khai các đồ án quy hoạch sau này, tiềm ẩn nguy cơ hình thành các điểm dân cư tự phát, không đúng quy hoạch, không đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở khu vực nói riêng và địa phương nói chung.
Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Khánh Hòa đã kết luận: “Việc cho phép 114 trường hợp tặng cho đất, trả lại đất cho Nhà nước để tự làm đường, tách thửa và đã tách tổng cộng thành 2.350 thửa với tổng diện tích đất hơn 57 ha tại huyện Cam Lâm là vi phạm quy định pháp luật về đất đai”.
“Những khuyết điểm, vi phạm của các cán bộ huyện Cam Lâm đã làm ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và tính đồng bộ trong quy hoạch trên địa bàn huyện, ảnh hưởng lâu dài đến công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng, đến sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, gây hậu quả rất nghiêm trọng, bức xúc trong dư luận xã hội và nguy cơ gây thất thu ngân sách, ảnh hưởng xấu đến uy tín của tổ chức đảng và hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước”, Kết luận nêu rõ.
Đoàn kiểm tra liên ngành tỉnh Khánh Hòa cũng cho biết, các sàn giao dịch bất động sản gồm New City, Cường Thịnh Land, Hưng Vương Land… đã thực hiện môi giới, quảng cáo, đặt tên cho các khu tự phân lô thành dự án “khu dân cư”, “khu đô thị” mà chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư.
Được biết, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các sàn giao dịch bất động sản này.
 |
| Nhiều lô đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở Cam Lâm bị phân lô, tách thửa |
“Vẽ” ra đường để đẩy giá đất
Theo khảo sát của người viết, sau khi các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa phát hiện nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa trái pháp luật, thì các sàn giao dịch và cá nhân môi giới bất động sản ở huyện Cam Lâm bắt đầu “co vòi”.
Nhiều sàn giao dịch bất động sản mọc lên tại thị trấn Cam Đức, xã Cam Hải Đông... trước kia nhộn nhịp, thì nay vắng bóng khách.
“Thời gian này, cơ quan chức năng kiểm tra liên tục nên anh không nên mua đất trồng cây để chờ chuyển đổi. Sản phẩm bất động sản pháp lý ổn rồi mình vẫn có, nhưng thực sự mình cũng không muốn mời chào khách. Mình nghĩ chắc phải chờ thêm một thời gian nữa thị trường mới êm được”, một cò đất cho biết.
Cò đất thụt đầu, nhưng giá đất khu vực xung quanh các cơ quan hành chính huyện Cam Lâm vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều tuyến đường như Lê Lai, Phạm Văn Đồng (thị trấn Cam Đức, huyện Cam Lâm) được các môi giới “thổi” lên cao ngất ngưởng, từ 300 đến 500 triệu đồng/mét ngang. Đáng nói, hầu hết các lô đất mặt tiền đường đều đã có chủ mới.
Không chỉ vậy, các cò đất còn giới thiệu vị trí đất khủng nhất nhì về giá cả hiện nay ở Cam Lâm là đường Lê Lợi, dù con đường này đang trên giấy, không biết khi nào hình thành.
Thử gọi vào một số điện thoại dán tại một lô đất cuối đường Phạm Văn Đồng (thị trấn Cam Đức), đầu dây bên kia cho biết, lô đất này rộng 426 m2, có giá hơn 21 tỷ đồng. “Sau này đường Lê Lợi mở ra, đoạn này thành ngã tư, lô này sẽ là lô góc nên có giá đó”, người này nói và cho biết, trong tổng diện tích 426 m2, lô đất này đã có 150 m2 đất thổ cư, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Khi chúng tôi hỏi có thương lượng giảm giá không, thì người này bảo trước đây đã có khách trả với giá 20 tỷ đồng rồi, nhưng chủ đất không bán.
Nghe chúng tôi hỏi đường Lê Lợi, một người dân thị trấn Cam Đức cho hay: “Đường Lê Lợi là con đường “trong mơ” đấy. Cò đất tự vẽ ra thôi, chứ ở đây chưa có con đường này. Dân chúng tôi ở đây cũng chẳng hiểu các cò đất lấy thông tin từ đâu, mà truyền tai nhau con đường này sau khi hình thành sẽ nằm song song với đường Lê Lai. Có lẽ vì thế mà con đường trong mơ này trở thành tọa độ nóng về giá đất trong thời gian qua”.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Phan Việt Hoàng, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, thực trạng các cá nhân đua nhau đón đầu quy hoạch xuất phát từ nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất, việc tỉnh Khánh Hòa đang triển khai lập quy hoạch chung thời kỳ 2021 - 2030, trong đó có chủ trương đầu tư các dự án lớn về phát triển đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm cho thị trường xôn xao. Bên cạnh đó, chưa có thông tin công khai, định hướng kịp thời cho người dân về việc sáp nhập, mở rộng, nâng cấp hạ tầng đô thị, để giới đầu cơ lợi dụng tung tin đồn thổi, đẩy giá bất động sản.
Thứ hai, chính quyền địa phương chưa có biện pháp quản lý chặt chẽ đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, hiến đất làm đường để phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm chưa có sự đồng bộ các quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu…
Mặt khác, trong bối cảnh lãi suất tiền gửi thấp, không đủ sức hấp dẫn nguồn tiền nhàn rỗi, cũng như các kênh đầu tư khác không ổn định, thì xu hướng chung của các nhà đầu tư là dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản, bởi họ nghĩ đây là kênh đầu tư an toàn.
Nhìn nhận ở góc độ tích cực, một chuyên gia bất động sản cho rằng, việc lập các quy hoạch mang tính động lực sẽ đem đến diện mạo mới cho địa phương, đưa địa phương “thay da đổi thịt” về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội.
“Rất tiếc, quy hoạch luôn đi kèm với câu chuyện sốt đất, các địa phương không có biện pháp để phòng ngừa tình huống này, vì thế đã để nhiều đối tượng thừa nước đục thả câu, gây hỗn loạn thị trường bất động sản và an ninh trật tự tại địa phương”, chuyên gia này trăn trở.
Siết chặt phân lô, bán nền
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2022, tại nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Phước, Lâm Đồng, Vũng Tàu, Đắk Lắk… đã xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng để phân lô, tách thửa và chào bán tràn lan, gây mất ổn định cho thị trường bất động sản.
Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thị trường.
Đồng thời, theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến và thực hiện các biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn. Tăng cường kiểm tra, thanh tra, đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật xây dựng và pháp luật có liên quan.
