Tiếp tục được hỗ trợ từ dòng vốn FDI
Theo số liệu của Cục Thống kê, Bộ Tài chính, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất so với cùng kỳ 5 năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện. Hoạt động sản xuất của khối doanh nghiệp FDI diễn ra mạnh mẽ, với giá trị xuất khẩu và nhập khẩu 8 tháng đầu năm nay lần lượt tăng 30% và 45% so với cùng kỳ.
MBS Research nhận định dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn duy trì tích cực, bất chấp bất ổn địa chính trị tại Trung Đông và căng thẳng thương mại giữa Mỹ và các đối tác chưa kết thúc. Nhà đầu tư nước ngoài đang chuyển từ chiến lược “chờ đợi và theo dõi” sang “phân tán rủi ro”, trong đó Việt Nam được đánh giá là điểm đến của dòng vốn FDI nhờ môi trường chính trị ổn định, hạ tầng được nâng cấp, đáp ứng dòng vốn thế hệ mới.
Xu hướng thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghệ, bán dẫn, AI, đặc biệt là các dự án trung tâm dữ liệu của Việt Nam cũng mở ra hướng đi mới cho dòng vốn FDI. Dòng vốn FDI tăng trưởng liên tục đang tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Khi các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử, sản phẩm quang học, máy tính và công nghệ cao liên tục mở rộng sản xuất, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho được thúc đẩy.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, nếu trước đây, lợi thế của Việt Nam trong thu hút FDI chủ yếu đến từ chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý thì hiện nay sức hút đang được củng cố bởi hệ sinh thái công nghiệp với môi trường chính sách cởi mở, kết nối giao thông liên vùng được cải thiện và nguồn cung bất động sản công nghiệp chất lượng ngày càng gia tăng.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hấp dẫn hay điều kiện thương mại cạnh tranh. Mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án ngày càng được quan tâm.
Cùng với đó, cơ sở hạ tầng và giao thông đang được quy hoạch, nâng cấp mạnh trên cả nước, góp phần tăng kết nối vùng và năng lực logistics, qua đó hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp.
Dự báo lợi nhuận quý III tăng trưởng ấn tượng
Theo MBS Research, lợi nhuận quý III/2026 của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp dự phóng tăng 52% so với cùng kỳ. Trong đó, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex (mã BCM), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) và Tổng công ty Viglacera (mã VGC) được dự báo ghi nhận lợi nhuận đột phá trong quý này.
Cụ thể, tại Becamex, lợi nhuận quý III/2026 được MBS dự phóng đạt 1.817 tỷ đồng, tăng 337% so với cùng kỳ; cả năm 2026 ước đạt 3.970 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Cơ sở cho dự phóng này là doanh nghiệp đang đưa dự án Khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh. Riêng quý III, Becamex dự kiến ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn tại dự án này. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết được kỳ vọng tăng 15%, chủ yếu từ VSIP, IJC và Becamex Bình Phước.
Tại Tổng công ty Viglacera, MBS Research dự phóng lợi nhuận quý III đạt 168 tỷ đồng, tăng 83% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận cả năm ước đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 14%. Mảng bất động sản công nghiệp được kỳ vọng phục hồi, với diện tích ghi nhận khoảng 25 - 30 ha, so với khoảng 20 ha cùng kỳ năm trước. Mảng vật liệu xây dựng được kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ mảng kính giảm lỗ và thiết bị vệ sinh tăng trưởng. Trong khi đó, SSI Research ước tính lợi nhuận quý III/2026 của Viglacera đạt 331 tỷ đồng, tăng 183% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ bắt đầu ghi nhận doanh thu cho thuê đất tại Khu công nghiệp Trấn Yên (Yên Bái cũ) với 290 tỷ đồng và mảng kính phục hồi, dự kiến có lãi trở lại so với mức lỗ 52 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Tại KBC, MBS Research dự phóng lợi nhuận ròng công ty mẹ đạt 528 tỷ đồng trong quý III, tăng 72% so với cùng kỳ; cả năm ước đạt 2.231 tỷ đồng, tăng 6%. Lượng backlog khoảng 170 ha tính đến cuối quý II được kỳ vọng hỗ trợ hoạt động bàn giao đất khu công nghiệp trong nửa cuối năm. Riêng quý III, KBC được kỳ vọng bàn giao khoảng 20 ha tại Cụm công nghiệp Hưng Yên và Khu công nghiệp Lộc Giang.
Trong khi đó, SSI Research dự phóng lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý III của KBC đạt 579 tỷ đồng, tăng 44% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ bàn giao đất tại Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng.
Các doanh nghiệp ngành cao su như Tập đoàn Cao su Việt Nam (mã GVR) và Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (mã PHR) được dự báo tăng trưởng tích cực nhờ giá cao su neo cao và khoản tiền bồi thường đất. Theo đó, Cao su Phước Hòa được dự báo đạt 576 tỷ đồng lợi nhuận trong quý III, tăng 118% so với cùng kỳ. Bên cạnh lợi nhuận từ mảng cao su, khoản tiền bồi thường đất khoảng 600 tỷ đồng từ dự án Khu công nghiệp VSIP 3 đóng vai trò quan trọng trong kết quả quý III của doanh nghiệp này.
Tổng công ty IDICO (mã IDC) và Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) nằm trong số ít doanh nghiệp bất động sản công nghiệp dự báo suy giảm lợi nhuận trong quý này.
Cụ thể, IDC được dự phóng đạt 428 tỷ đồng lợi nhuận trong quý III, giảm 49% so với cùng kỳ. Tuy vậy, lợi nhuận cả năm của doanh nghiệp dự phóng đạt 2.027 tỷ đồng, tăng 5% so với năm trước. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao ước tính đạt 20 ha, chủ yếu từ Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng. Lợi nhuận quý III giảm so với mức cao cùng kỳ do diện tích đất khu công nghiệp bàn giao thấp hơn cùng kỳ.
Đối với SZC, lợi nhuận quý III được ước tính chỉ đạt 14 tỷ đồng, giảm 33%, trong khi lợi nhuận cả năm đạt 61 tỷ đồng, giảm 82%. Doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp được dự báo duy trì ổn định so với quý trước do ghi nhận theo phương pháp phân bổ theo thời gian. Doanh thu bất động sản chủ yếu đến từ cho thuê nhà ở xã hội, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại tại Khu dân cư Hữu Phước vẫn ảm đạm.
Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng đang tạo nền tảng tích cực cho bất động sản khu công nghiệp, nhưng câu chuyện đầu tư của nhóm cổ phiếu này đang dần chuyển từ kỳ vọng sang khả năng hiện thực hóa lợi nhuận. Khi quỹ đất, backlog và nhu cầu thuê vẫn hiện hữu, yếu tố được thị trường quan tâm hơn là doanh nghiệp nào có thể đẩy nhanh tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu.
Triển vọng của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không còn đơn thuần nằm ở câu chuyện “đón sóng FDI”, mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng chuyển hóa quỹ đất và backlog thành kết quả kinh doanh của từng doanh nghiệp. Kết quả kinh doanh quý III và tiến độ bàn giao trong những tháng cuối năm sẽ là những dữ liệu quan trọng để thị trường đánh giá mức độ hiện thực hóa kỳ vọng lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành.