Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM nhiều lần sốt nóng thời gian qua. Ảnh: Lê Toàn
Chuẩn bị “lên đời”
“Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sắp được lên đời”, “Thị trường bất động sản các huyện vùng ven TP.HCM chuẩn bị vào mùa”... là những dòng tít xuất hiện dày dặc trên các trang mạng về bất động sản thời gian qua, khi Sở Nội vụ TP.HCM trình UBND Thành phố xem xét công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển một số huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021-2030.
Theo Sở Nội vụ TP.HCM, yêu cầu được đặt ra khi thành lập quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM phải bảo đảm phù hợp với các mục tiêu, phương hướng, nhiệm vụ phát triển đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ XI thông qua, đảm bảo trình tự và thủ tục đúng quy định.
Cơ quan xây dựng đề án đánh giá 5 huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè nằm ở vị trí cửa ngõ Thành phố, kết nối với các tỉnh miền Đông và Tây Nam Bộ. Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, nhiều khu đô thị, hạ tầng, tuyến cao tốc… đã và đang được xây dựng; trình độ dân trí, lối sống đô thị được hình thành rõ nét và không khác biệt nhiều so với các quận nội thành. Do đó, việc đầu tư xây dựng các huyện để chuyển lên quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM, chuyển các xã, thị trấn thuộc huyện thành phường là hết sức cần thiết.
Khi có kế hoạch sáp nhập 3 quận 2, 9 và Thủ Đức thành TP.Thủ Đức, có miếng đất từ vài chục triệu đồng/m2 đã giá lên hơn 100 triệu đồng/m2. Do đó, với đề án chuyển một số huyện vùng ven thành quận này, nếu làm không khéo sẽ có người lợi dụng thông tin để đẩy giá đất lên, gây khó khăn cho thị trường bất động sản.
Bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, Phó giám đốc Sở Nội vụ TP.HCM cho biết, Sở đang tiếp tục lấy ý kiến các sở, ngành liên quan để hoàn thiện tờ trình gửi UBND Thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng đề án. Trong số các giải pháp thực hiện sẽ ưu tiên ngân sách để tổ chức lập, rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, nhất là các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng, quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới...
Mặt khác, khuyến khích và tạo điều kiện để các thành phần kinh tế tham gia phát triển kết cấu hạ tầng các khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, khu thương mại. Thực hiện các cơ chế, chính sách khuyến khích để huy động nguồn lực trong nhân dân, các doanh nghiệp ngoài nhà nước và vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể thao và các ngành nghề phi nông nghiệp...
Từ đó, tạo bước đột phá trong phát triển, trình tự ưu tiên theo các tiêu chí phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Cân đối nguồn thu phát sinh trên địa bàn các huyện để phát triển hệ thống hạ tầng, tiện ích đô thị và tạo quỹ đất sạch. Áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tại các đô thị mới, các điểm dịch vụ, các loại đất có thể sinh lời cần thiết để tạo vốn phát triển hạ tầng.
Cùng với đó là các giải pháp về đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, thu hút nhân tài đáp ứng yêu cầu của phát triển; nâng cao trình độ dân trí, khoa học công nghệ, văn minh đô thị; năng lực tổ chức vận hành bộ máy, quản lý nhà nước trên tất cả các lĩnh vực.
Cơ hội nào?
Ngay sau khi thông tin về các huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… có thể được quy hoạch lên quận, thị trường đã xuất hiện nhiều đồn đoán về làn sóng đầu tư ồ ạt và đẩy giá nhà đất những khu vực này sốt nóng. Xét về cơ hội, thị trường thời gian qua đa phần tập trung tại địa bàn truyền thống là cửa ngõ khu Đông Thành phố. Vì vậy, sức nóng có thể lan tỏa rộng ra các địa bàn mới, ít được chú ý hơn như các huyện vùng ven đang được xem xét quy hoạch lên quận.
Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Hồng Thắm cho biết, tờ trình mới chỉ là dự thảo kế hoạch để các sở, ngành cho ý kiến. Chỉ khi UBND Thành phố ký quyết định ban hành thì mới triển khai các bước tiếp theo. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng khi tìm hiểu thông tin, tránh tâm lý “té nước theo mưa”.
Các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư muốn rót tiền vào nhà đất tại 3 huyện này cần nghiên cứu, khảo sát kỹ thông qua nhiều kênh, tránh tập trung vào những thông tin chưa chính thống, đồng thời tỉnh táo trước bẫy giá phổ biến trên thị trường hiện nay, đó là tình trạng chỉ tăng giá chào bán mà không tăng từ những giao dịch thành công.
Liên quan tới vấn đề này, ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng đại diện Hội Môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết, thị trường địa ốc Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn đã nhiều lần sốt nóng từ những năm trước, khi TP.HCM có chủ trương đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các khu vực này trong tương lai gần như xây dựng tuyến Metro số 4 kết nối Nhà Bè với trung tâm Thành phố; xây dựng cầu Phú Xuân 2 và đường Nguyễn Lương Bằng nối dài (từ chợ Phước Long, quận 7 đến đường dẫn cầu Cần Giờ); đầu tư xây dựng cầu Cần Giờ thay phà Bình Khánh (nối huyện Nhà Bè và huyện Cần Giờ)... Do đó, việc thông tin 3 huyện này sắp được lên quận được ví như “mồi lửa” khiến cơn sốt đất nơi đây bùng phát trở lại.
“Không phải cứ có thông tin quy hoạch là giá đất sẽ tăng ngay, mà còn phải dựa vào các yếu tố về hạ tầng và phân bố dân cư, quy hoạch khu vực đó tới đây sẽ như thế nào. Do vậy, nhà đầu tư theo trào lưu ‘đi tắt đón đầu’ khi thông tin chưa chính thức hoặc chưa rõ ràng sẽ dễ bị sa lầy, thậm chí mất tiền”, ông Hùng nhấn mạnh.
Ở một góc nhìn khác, phó tổng giám đốc một doanh nghiệp đang phát triển dự án tại huyện Bình Chánh cho rằng, thông tin tuy chưa chính thức, nhưng khi các cơ sở hạ tầng quan trọng dần hoàn thành sẽ khiến thị trường bất động sản nơi sắp lên quận sẽ hấp dẫn hơn bao giờ hết.
“Xu hướng đầu tư nhà đất ở các quận trung tâm đang dần bão hòa, thay vào đó là sự bứt phá của đất nền vùng ven Thành phố. Vì thế, các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… sẽ mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nhờ có quỹ đất rộng và khả năng sẽ trở thành vùng dân cư quan trọng của TP.HCM”, vị này nêu quan điểm.
Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng, với việc quy hoạch đang còn chồng chéo nên khả năng sớm sở hữu được sổ hồng riêng là không cao. Vì thế, nhà đầu tư cần tìm đến các dự án đã đầy đủ pháp lý cũng như các chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro xảy đến.
Lộ trình thành lập quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM theo đề án
- Trong quý III/2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp các cơ quan, đơn vị, địa phương có liên quan tham mưu UBND TP.HCM trình cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, trong đó bổ sung các định hướng phát triển đối với 5 huyện.
Cũng trong thời gian này, Sở Xây dựng phối hợp các cơ quan, đơn vị, địa phương có liên quan tham mưu UBND TP.HCM trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Chương trình phát triển đô thị TP.HCM.
- Trong quý I/2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các sở ngành, địa phương có liên quan tham mưu UBND TP.HCM chương trình, chiến lược, kế hoạch sản xuất kinh doanh, đầu tư phát triển kinh tế - xã hội đối với 5 huyện Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn và Nhà Bè.
- Trong quý III/2023, hoàn thiện Đề án phân loại đô thị TP.Thủ Đức, 5 huyện, các xã - thị trấn tham mưu UBND TP.HCM trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Trong quý III/2024, Sở Nội vụ phối hợp các cơ quan, đơn vị, địa phương có liên quan hoàn thiện Đề án thành lập đơn vị hành chính quận, phường (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) đối với 5 huyện để tham mưu UBND TP.HCM trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
