Thiếu chứng nhận quyền sở hữu nhà, ảnh hưởng lớn tới quyền lợi của người dân.
Mòn mỏi đợi chủ quyền
Chỉ riêng tại quận Thủ Đức, TP.HCM, theo thống kê, hiện đang có 105 dự án nhà ở, trong đó có 49 dự án đã hoàn thành. Trong số đó, có 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ chung cư đang được cấp sổ hồng một phần, còn lại chưa được cấp.
Điển hình tại quận Thủ Đức là Dự án Khu dân cư Tân Hải Minh do Công ty Tân Hải Minh làm chủ đầu tư. Dự án được đầu tư xây dựng hơn 10 năm qua, đến nay phần lớn các lô đất tại khu dân cư này đã được người dân xây nhà để ở, nhưng bao giờ người dân mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ đỏ) thì vẫn chưa có câu trả lời.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Dự án Khu dân cư Tân Hải Minh có vị trí khá thuận lợi, thuộc khu vực trung tâm của quận Thủ Đức, nơi có nhu cầu nhà ở rất cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư của dự án này là một doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính và thiếu trách nhiệm với cư dân.
Theo một cư dân tại dự án này phản ảnh, đã xây nhà hơn 10 năm qua, nhưng vì chưa có sổ đỏ, nên dự án vẫn chưa chính thức có điện nước, mà người dân phải góp tiền để câu nối tạm bợ.
Không chỉ vậy, do chưa được cấp sổ đỏ, nên khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất ở dự án này đều phải “lụy” chủ đầu tư với hình thức chuyển nhượng “thanh lý hợp đồng”. Khi khách hàng chuyển nhượng, hai bên phải đến công ty chuyển hợp đồng từ người cũ sang người mới.
Dù giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không thay đổi, nhưng chủ đầu tư vẫn tự định giá thị trường để thu của bên bán từ 40 - 80 triệu đồng/nền đất và từ 100 - 150 triệu đồng/căn nhà với lý do nộp thuế (?).
Tương tự, tại quận 7 là Dự án chung cư Minh Thành, số 259 Lê Văn Lương, phường Tân Quy do Công ty TNHH Thương mại xuất nhập khẩu Dịch vụ Minh Thành làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên khuôn viên đất có diện tích hơn 2.000 m2 với quy mô 120 căn hộ.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khu đất trên có nguồn gốc là đất “nhà kho” được UBND huyện Nhà Bè (trước khi tách quận) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà D. và ông K.
Sau đó, bà D. và ông K. sử dụng tài sản để bảo lãnh một phần vay cho Công ty TNHH Vạn Lộc tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh TP.HCM. Tuy nhiên, do không trả được nợ vay, nên ngân hàng đã phát mãi tài sản trên để thu hồi nợ và Công ty Minh Thành là tổ chức mua trúng giá.
Tại tờ trình số 18/TT-UB ngày 1/4/2004, UBND quận 7 trình UBND TP.HCM xác định vị trí đất nằm trong khu dân cư, nên chuyển từ nhà kho sang xây dựng chung cư là phù hợp (tầng cao từ 12-15 tầng).
Đến năm 2005, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng cho Công ty Minh Thành để xây công trình chung cư 15 tầng (không bao gồm tầng hầm và tầng lửng tại trệt) trong khi công ty chưa hoàn tất, lập, trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng dự án và chưa lập dự án đầu tư. Trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã xây thêm một tầng dẫn đến tăng quy mô dân số.
Đến năm 2009, dự án được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, nhưng đến ngày 4/1/2011, Thanh tra Sở Xây dựng lại có Văn bản số 08 gửi Công ty Minh Thành xác định công trình sai với giấy phép xây dựng.
Cụ thể là tăng 1 tầng và tăng diện tích ban công các trục, trong khi chủ đầu tư chưa chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nhà kho sang đất ở) và chưa giải chấp để lấy sổ đỏ từ ngân hàng, nhưng lại đề xuất Văn phòng Đăng ký Đất đai Thành phố cấp sổ hồng cho người mua nhà. Vì vậy, các cư dân tại dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng (hiện dự án đã có 120 hộ vào ở, chỉ còn tầng trệt và tầng 16 có chức năng thương mại là chưa bán).
Tại Chung cư Minh Thành (quận 7, TP.HCM), người dân đã về ở 10 năm nay vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Một dự án chung cư khác cũng rơi vào tình trạng “treo” sổ hồng của người dân gần chục năm nay với lý do chủ đầu tư chưa giải chấp giấy sổ đỏ đang cầm cố ở ngân hàng là Chung cư Rubyland.
Chung cư The Rubyland trước đây có tên Tân Hồng Ngọc do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư. Công trình cao 18 tầng được đưa vào sử dụng năm 2009.
Tuy nhiên, đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân do chủ đầu tư đang thế chấp chung cư tại SCB. Tính đến tháng 5/2016, chủ đầu tư đã nợ tiền gốc lẫn lãi lên đến 326 tỷ đồng.
Cấp giấy chứng nhận trước, xử lý sai phạm sau
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đối với những chủ đầu tư vi phạm, cố tình kéo dài việc làm thủ tục để cơ quan chức năng cấp chủ quyền cho khách hàng, Sở sẽ công khai danh sách, có biện pháp chế tài như xem xét không cho phép triển khai các dự án mới. Về phía khách hàng, về quan hệ dân sự, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình.
Riêng về trường hợp Chung cư Minh Thành, ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, việc Công ty Minh Thành xây tăng 1 tầng so với giấy phép xây dựng, UBND quận 7 đã ban hành quyết định xử phạt (năm 2007) với mức xử phạt hành chính là... 150.000 đồng và Công ty đã thực hiện.
Về việc “khắc phục hậu quả” của việc xây tăng tầng, tăng diện tích trục ban công, ông Tiến cho biết, theo Nghị định 23/2009 ngày 27/2/2009 của Chính phủ và Thông tư 24 ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng, thì công trình xây dựng vi phạm nằm trong quy hoạch khu dân cư ổn định mà xây dựng sai phép về số tầng, diện tích xây dựng, nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận, thì chủ đầu tư được giữ nguyên công trình với điều kiện khi thực hiện quy hoạch 1/500, chủ đầu tư phải tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.
Do đó, Thanh tra Sở Xây dựng không xử lý việc thi công xây dựng sai phép so với giấy phép xây dựng.
Liên quan đến việc cấp sổ hồng cho cư dân, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, Thành phố đang tập trung tháo gỡ để giải quyết nhu cầu chính đáng cho người dân, trường hợp nào đủ điều kiện cấp giấy thì cấp ngay, 1 hộ cũng phải làm, không đợi chờ, còn những sai phạm của chủ đầu tư sẽ xử lý sau. Đặc biệt, sẽ chấm dứt tình trạng thấy khó không giải quyết cứ chuyển qua chuyển lại.
Bên cạnh đó, rà soát những trường hợp chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng trước đây để có hướng giải quyết dứt điểm.
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án, ngân hàng nhận thế chấp tài sản để cho vay phải có trách nhiệm tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư và quyền lợi của khách hàng mua nhà.
Bởi có nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng mua nhà nhưng vẫn đem cầm cố dự án, trong khi ngân hàng không tìm hiểu cứ cho vay. Việc nhận thế chấp như vậy không chỉ rủi ro cho người mua nhà, mà còn cho cả ngân hàng, vì khách hàng sẽ khiếu nại, dẫn đến nợ xấu cho ngân hàng. Về phía người dân, khi mua cũng cần tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro.
