Nhận diện biến số thị trường bất động sản

Các chủ đầu tư cần tái cơ cấu sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường

Nhìn chung, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như giá vật liệu tăng làm tăng giá nhà ở, dòng vốn ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát chặt, lãi suất cho vay cũng trong xu hướng tăng, ảnh hưởng đến sức cầu trên thị trường bất động sản.

Chưa kể, các doanh nghiệp ngành này còn đối mặt với áp lực lớn từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vào cuối năm nay, trong khi hoạt động phát hành mới gặp nhiều trở ngại do cơ quan quản lý siết lại quản lý và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc sau hàng loạt vụ việc sai phạm bị xử lý hồi đầu năm nay.

Ở góc độ dài hạn, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn… sẽ có cơ hội phát triển. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ phải tái cơ cấu sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường. Ngược lại, những công ty nguồn lực hạn hẹp, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn dự báo sẽ gặp nhiều rủi ro.

Bất động sản vùng ven và cho thuê có nhiều cơ hội phát triển

Liên quan đến câu chuyện nguồn vốn từ ngân hàng bị siết, theo tôi, bất kỳ chủ đầu tư nào cũng có sự chuẩn bị, đặc biệt là cấu trúc vốn và nguồn vốn, để đảm bảo việc phát triển dự án của mình. Tuy nhiên, pháp lý dự án mới là vướng mắc lớn nhất hiện nay, bởi điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp, kể cả từ nhà đầu tư ngoại.

Theo quan sát của tôi, hiện vẫn đang có nhiều đối tác nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Các doanh nghiệp trong nước cũng đã có hướng đi mới bằng việc hợp tác với các đối tác này để giúp doanh nghiệp hoạt động ổn định hơn. Song, những vướng mắc liên quan đến pháp lý đã làm chậm quá trình này, gây khó khăn trong việc huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài.

Vấn đề tiếp theo, các chủ đầu tư cần tập trung hơn vào kênh thu nhập chính và dài hạn là các kênh bán hàng và từ người mua nhà, nhưng để làm được điều này thì doanh nghiệp phải đảm bảo dự án đủ điều kiện bán hàng.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi số cũng là giải pháp giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng nguồn vốn. Đây được xem là kênh tiếp cận khách hàng nhanh nhất, xu hướng hiện nay là “nhanh thắng chậm”, chứ không phải “lớn thắng nhỏ” như trước nữa. Do đó, chủ đầu tư nào nhanh, chắc và bền bỉ sẽ có cơ hội bứt phá mạnh mẽ khi khó khăn qua đi.

Liên quan tới phân khúc sản phẩm, tôi cho rằng, bất động sản vùng ven có nhiều dư địa phát triển trong thời gian tới. Bên cạnh đó, thị trường cho thuê trong 2 quý cuối năm sẽ có đột phá hơn so với 2 đầu năm, bởi hoạt động giao thương trở lại bình thường sẽ kích thích nhu cầu thuê bất động sản.

Nhìn nhận chung về bức tranh thị trường, tôi cho rằng, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ở quý III này, có thể tới cuối quý IV/2022 mới tìm được hướng giải quyết. Do đó, đây được xem giai đoạn thách thức, các chủ đầu tư phải tìm kiếm giải pháp để thích ứng, định hình lại sản phẩm để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Một thị trường chưa hướng đến người mua cuối cùng thì khó bền vững

Một vấn đề nổi cộm hiện nay là tình trạng đầu cơ nhà đất diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở chưa hướng tới người mua cuối cùng.

Một thị trường chưa hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững, do đó cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.

Các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở, từ đó kiểm soát được nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng giao thông để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thấp hơn dự báo, khoảng 20.000-22.000 căn

Cũng như TP.HCM, thị trường căn hộ Hà Nội đang đói cung. Nguồn cung mở bán mới trong năm 2022 vào khoảng 20.000-22.000 căn, thấp hơn dự báo trước đây do một số dự án phải lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.

Thiếu cung cũng khiến giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CARG) từ 8-10% tới năm 2024.

Thị trường nhà ở đang trải qua những thách thức lớn như lạm phát, thắt chặt tín dụng, cũng như các vấn đề về cấp phép dự án.

Tuy nhiên, triển vọng về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như sự tham gia nhiều hơn của các chủ đầu tư lớn tại thị trường phía Nam sẽ giúp bức tranh bất động sản Hà Nội có nhiều chuyển biến trong dài hạn.

Thị trường đang “vào cua”

Mặc dù mức độ quan tâm đến bất động sản có sự sụt giảm tại nhiều địa phương trong 3 tháng gần đây, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giảm giá, bởi ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn.

Hơn nữa, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá bất động sản là nhu cầu thị trường. Hiện tại, 80% lượng giao dịch, tìm kiếm bất động sản tập trung tại Hà Nội và TP.HCM.

Tốc độ đô thị hóa từ 2 đô thị lớn nhất cả nước này vẫn cao nên nhu cầu về nhà vẫn rất lớn.

Thị trường bất động sản thời điểm hiện tại được ví như đang “vào cua”, có nhiều doanh nghiệp đi xuống và cũng có nhiều doanh nghiệp đi lên.

Những yếu tố ngắn hạn chỉ ảnh hưởng tới những doanh nghiệp có kế hoạch ngắn hạn. Chính vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần có cái nhìn dài hơi.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ “dễ thở” hơn thời gian tới

Theo số liệu của Finratings, các giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đã rậm rịch trở lại thời gian gần đây, sau khoảng thời gian trầm lắng từ vụ hủy phát hành của Tân Hoàng Minh. Vấn đề hiện tại là lãi suất ra sao mà thôi.

Trên thực tế, điểm tích cực là trái phiếu doanh nghiệp vẫn phát huy vai trò quan trọng của mình. Theo thống kê của Finratings, trong 10 đồng vốn vay của các doanh nghiệp bất động sản thì chỉ 1,5 đồng là vay ngân hàng (tổng dư nợ bất động sản hiện khoảng 800.000 tỷ đồng), còn lại đến từ nguồn tiền từ khách hàng, các dòng tiền hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp.

Trong 1,5 triệu tỷ trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành, có đến gần 40% là trái phiếu địa ốc cho thấy tín dụng ngân hàng chưa đáp ứng đủ vốn cho lĩnh vực bất động sản. Do đó, tôi tin rằng, động thái từ cơ quan quản lý đối với trái phiếu doanh nghiệp sẽ “dễ thở” hơn trong thời gian tới.

Nói thêm về câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đi vào một số dự án sẽ thấy, chi phí lãi vay chiếm 4-4,5% giá thành căn hộ và nếu ngân hàng thấy rủi ro pháp lý được đảm bảo thì có thể tăng lãi suất thêm 1-2%/năm và bù lại sẽ kéo dài kỳ hạn vay cho chủ đầu tư. Do lợi nhuận gộp toàn ngành bất động sản dân cư Việt Nam hiện ở mức 25-30% nên chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức tăng này.