Nhà to, quyền lớn!

Ngoài việc làm rõ hơn những khái niệm về tòa nhà chung cư, việc thay đổi những quy định bất cập trong tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị cũng như biểu quyết các vấn đề của chung cư cũng là điểm đáng quan tâm.

Đặc biệt, quy định đáng chú ý nhất là việc Bộ Xây dựng đã quyết định thay đổi cách tính số phiếu biểu quyết từ việc tính trên căn hộ sang tính theo mét vuông sở hữu riêng nhằm giải quyết sự không công bằng giữa những người sở hữu căn hộ lớn, vừa và nhỏ. Không những vậy, với chủ đầu tư, người sở hữu phần diện tích khác, mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ có diện tích lớn nhất theo quy định cũ gây ra nhiều bất cập.

Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay có khoảng 108 chung cư xảy ra tranh chấp có khiếu nại, tố cáo chính thức. Còn nếu tính số lượng tranh chấp nhưng chưa có khiếu nại, tố cáo chính thức, thì không đếm xuể, bởi quá nhiều và có xu hướng ngày càng tăng mạnh.

Trong số đó, vấn đề gây áp lực nhiều nhất với cơ quan quản lý là trong khi mức độ tranh chấp diễn ra ngày càng lớn, thì quy định cũ gây ra khó khăn trong việc tìm tiếng nói đồng thuận khi xảy tranh chấp. Việc "cào bằng" các chủ căn hộ bằng nhau trong việc biểu quyết không chỉ khó giải quyết về tỷ lệ tối thiểu theo quy định để tổ chức hội nghị nhà chung cư, mà còn gây khó khăn khi chủ đầu tư dù muốn giải quyết tranh chấp cũng dễ dàng bị phản bác khi tỷ lệ biểu quyết của mình không cao.

Đặc biệt, điều này khá bất hợp lý khi ngày càng nhiều chung cư xây dựng theo mô hình phức hợp, vì vậy, bản thân phần thương mại của chủ đầu tư cũng chỉ được tính 1 phiếu biểu quyết là không phù hợp. Chưa kể, trong khi phần phí dịch vụ vả quỹ bảo trì được tính theo diện tích mét vuông sở hữu riêng, thì khi muốn biểu quyết một vấn đề lớn của chung cư lại chỉ có 1 phiếu.

Phải thừa nhận một thực tế hiện nay, ở không ít chung cư xảy ra tình trạng, nhiều người lợi dụng quyền biểu quyết tính trên căn hộ theo quy định cũ nhằm chen chân vào ban quản trị để "trục lợi". Bằng việc chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ để sở hữu căn hộ diện tích nhỏ (dù không ở), những nhóm người này đã nắm trong tay quyền biểu quyết ngang nhau và dễ dàng bước chân vào ban quản trị.

Sau một thời gian ngắn trục lợi khoản quỹ bảo trì lên tới vài chục, thậm chí vài trăm tỷ đồng bằng nhiều cách, những người này rời bỏ, bán lại căn hộ và để hậu quả cho những cư dân ở lại. Trong khi đó, vì tiếng nói của mình quá ít trọng lượng, chủ đầu tư cũng không thể hoặc khó để có thể can thiệp được tình trạng bát nháo ở ban quản trị.

Chẳng hạn, cách đây 1 năm, vụ lùm xùm quản lý kinh phí bảo trì hàng chục tỷ đồng của ở Ban quản trị Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội) đã làm “dậy sóng” dư luận, khi Trưởng Ban quản trị không công khai chi tiêu và không thống nhất với cư dân về việc quản lý kinh phí.

Một số trường hợp khác như trưởng ban quản trị một chung cư tại quận Long Biên (Hà Nội) tiêu cả tỷ đồng tiền phí bảo trì của tòa nhà rồi chuyển đi nơi khác, hay vụ việc nhiều cư dân đang sinh sống tại chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng đã lên tiếng “tố” Ban quản trị chung cư không công khai, minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà.

Dẫu vậy, cũng cần lưu ý rằng, vẫn còn nhiều vấn đề phức tạp chưa được cơ quan quản lý lên tiếng một cách cặn kẽ. Chẳng hạn như việc liệu Thông tư 06 bịt kẽ hở này có tạo thêm kẽ hở khác để chủ đầu tư dễ dàng trục lợi cư dân hay không? Hay việc biểu quyết theo mét vuông sở hữu có tạo tâm lý “thiên lệch” người giàu hay không?

Tuy nhiên, rất khó để có thể tìm ra phương án tuyệt đối công bằng và công việc quản trị chung cư nếu thực sự tham gia vì lợi ích cộng đồng thì đa phần đều là việc “vác tù và hàng tổng”. Việc cần làm bây giờ chỉ là cơ quan soạn thảo cần truyền thông lý do ban hành các quy định mới với những phân tích cặn kẽ, tránh mọi người hiểu nhầm dẫn đến diễn giải là do chủ đầu tư “vận động chính sách”.

Báo Đầu tư Bất động sản