Cạn kiệt nguồn cung
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nguồn cung nhà thu nhập thấp (có giá dưới 1 tỷ đồng/căn) hoàn toàn thiếu vắng trên cả 2 thị trường là Hà Nội và TP.HCM.
Tại Hà Nội, mặc dù liên tục công bố sắp có thêm dự án nhà ở xã hội ở Kim Chung (Đông Anh) và ở La Tinh - Đông La (khu vực giáp ranh quận Hà Đông và huyện Hoài Đức), nhưng cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chỉ dừng ở mức công bố và chưa có sản phẩm ra thị trường.
Hiện thị trường chỉ có lác đác một vài dự án của một số chủ đầu tư đã triển khai trước đó đang chào bán như của Hải Phát Invest, C.E.O Group và một số dự án nhà ở thương mại diện tích nhỏ dưới 50 m2 ở xa trung tâm thành phố.
Trong khi đó, tại TP.HCM, những thương hiệu làm nhà ở giá rẻ như Hoàng Quân, N.H.O, Lê Thành… không có dự án mới được mở bán từ giữa năm 2017 đến nay. Kế hoạch phát triển dự án của các đơn vị này trong năm 2018 của các đơn vị này cũng chỉ ở mức dự kiến, chưa có thông tin chi tiết.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, 6 tháng đầu năm 2018, nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh, từ 30 - 60% tuỳ từng phân khúc. Trong đó, dòng sản phẩm nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp sụt giảm mạnh nhất.
Về nguyên nhân nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp sụt giảm mạnh, tại cuộc họp báo thường ký quý II/2018 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc triển khai các chương trình phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn, chủ yếu vẫn là thiếu nguồn vốn, dù cơ chế, chính sách đã hoàn chỉnh.
Theo quy định, Nhà nước sẽ hỗ trợ vốn cho nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng theo 2 hình thức cho doanh nghiệp vay và cho người dân vay. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai gặp khó khăn do việc bố trí nguồn vốn từ ngân sách nhà nước phụ thuộc vào Luật Đầu tư công, phải có kế hoạch đầu tư công trung hạn.
Trước đó, năm 2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng, trong đó dành một phần bổ sung cho chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở đối với người có công với cách mạng trong trường hợp còn thiếu, số còn lại bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội.
Đến nay, Bộ Tài chính đã cấp 840 tỷ đồng hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người có công với cách mạng tại các địa phương. Trong khi 1.140 tỷ đồng còn lại cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong 3 năm 2018 - 2020, hiện mới chỉ cấp được 250 tỷ đồng trong năm 2018.
Đó là những tín hiệu đáng mừng đầu tiên với người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhưng so với nhu cầu, thì đây là con số rất nhỏ và còn nhiều việc phải làm.
Giải pháp nào cho nhà ở xã hội?
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn là thuộc về vấn đề tư duy trong triển khai thực hiện, vì quy định đã có và khá đầy đủ.
Ông Nam cho biết, dù đây là thời điểm ngân sách còn nhiều khó khăn, nhưng không phải không thể thu xếp khoảng 2.000 tỷ đồng mỗi năm để phát triển nhà ở xã hội. Hai nguồn vốn hỗ trợ cho nhà ở xã hội là từ nguồn ngân sách và nguồn huy động của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay vẫn chưa được triển khai cho dù đã có chỉ đạo từ Chính phủ.
Theo ông Nam, việc chần chừ giải ngân sẽ hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội vốn đã khan hiếm, cũng như giảm hiệu quả trong công tác bảo đảm an sinh xã hội. Mặt khác, khi phân khúc nhà ở xã hội phát triển sẽ kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác “ăn theo”, cũng như thu hút thêm nhiều nguồn lực từ xã hội.
Theo đánh giá của Chủ tịch VNREA, một đồng bỏ vào nhà ở xã hội thu hút khoảng 15 đồng từ xã hội. Do vậy, không có lý do gì để một phân khúc nhân văn và tiềm năng như vậy bị lãng quên, bỏ phí. Đồng thời, những nguồn lực dành cho nhà ở xã hội cần được duy trì đều đặn, lâu dài, góp phần thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp và đối tượng được hưởng lợi lớn nhất là đông đảo người dân thu nhập thấp, gia đình chính sách, những người khó có khả năng tiếp cận nhà ở nếu không có sự hỗ trợ, giúp đỡ kịp thời.
Ông Nam cho biết, kinh nghiệm của các nước trên thế giới là luôn chú trọng song hành phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội với các tên gọi và mức độ hỗ trợ khác nhau. Cho dù có khó khăn, nhưng các nước đều dành nguồn lực đều đặn và rõ ràng cho phát triển nhà ở xã hội. Đây là mấu chốt nhằm cân bằng, giữ ổn định trên thị trường bất động sản.
“Chúng ta cần thực hiện tốt những chủ trương, chính sách phát triển nhà ở một cách hợp lý. Có thể thấy, thời gian trước, sự phối hợp giữa ngân hàng, ngành xây dựng, các địa phương và sự vào cuộc của hệ thống báo chí đã giúp triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng rất hiệu quả, nhận được sự đồng thuận của nhân dân.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, sự phối hợp này dường như chững lại, thiếu tính gắn kết, đòi hỏi cần “căn chỉnh” lại”, ông Nam nói và cho biết, xét về lâu dài, cũng cần có thêm những chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển và đón đầu xu hướng mới.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, để góp phần tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho chương trình nhà ở xã hội, Hiệp hội đã có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh, bổ sung "Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách nhà ở xã hội" vào Điều 7, Nghị quyết 1023/ NQ-UBTVQH13 ngày 28/8/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có căn cứ bố trí khoản chi ngân sách thực hiện chính sách nhà ở xã hội hằng năm tùy theo khả năng ngân sách nhà nước, trước hết là năm 2018.
Về lâu dài, HoREA kiến nghị có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án, trước hết là các dự án nhà ở xã hội cho thuê, tương tự Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ để làm giảm giá thành nhà ở xã hội.
Tương tự, ông Trần Như Trung, Phó chủ tịch Capital House cho rằng, việc không tái cấp vốn kịp thời khiến doanh nghiệp và người mua không thể thụ hưởng chính sách. Hiện nay, đa phần các dự án được cơ quan quản lý chấp thuận đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, tuy nhiên vẫn phải đi vay lãi suất thương mại để xây dựng.
"Khi doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng bằng lãi suất thương mại, chắc chắn giá thành sẽ tăng, làm mất ý nghĩa của nhà ở xã hội, làm người mua nhà thiệt thòi", ông Trung nhấn mạnh.
Theo ông Trung, nên tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp đầu tư, có được nhiều quỹ nhà cho người dân. Tuy nhiên hiện tại, theo quy định thiết kế cơ sở, dự án trên 20.000 m2 sàn phải xin phép Bộ Xây dựng, sau đó lại xin giấy phép xây dựng của Sở Xây dựng.
Thủ tục này nếu tính toán đủ thời gian xem xét và cấp phép, chí ít cũng mất tới 2 năm, dài hơn nhiều so với nhà ở thương mại, nhà cao cấp. Trong khi đó, giá bán và lợi nhuận nhà ở xã hội lại ít hơn rất nhiều, nên các nhà đầu tư “ngán ngẩm” là điều dễ hiểu.