Luật sư Đặng Văn Cường
Ghi nhận từ các vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, văn phòng cho thấy, nhiều trường hợp việc cho thuê không đảm bảo các quy định pháp luật dẫn đến tranh chấp, hợp đồng bị tuyên vô hiệu, để lại hậu quả cho cả hai bên. ĐTCK đã có cuộc trao đổi với luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp xung quanh vấn đề này.
Thưa ông, muốn cho thuê nhà ở, văn phòng phải đáp ứng những điều kiện gì?
Theo Luật Nhà ở năm 2005, các giao dịch về nhà ở trong đó có giao dịch cho thuê nhà phải đáp ứng được một số điều kiện gồm: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật này cũng quy định điều kiện về chủ thể là bên bán, cho thuê, tặng cho, cho mượn… phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu bên cho thuê là tổ chức thì phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, về cơ bản, nhà ở có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi thành án thì được phép cho thuê. Tổ chức cho thuê phải có chức năng kinh doanh nhà ở. Ngoài ra, Điều 492, Bộ luật Dân sự và Điều 93, Luật Nhà ở quy định, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Với các quy định pháp luật nêu trên, doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh nhà ở thì không được ký hợp đồng cho thuê văn phòng vì mục đích lợi nhuận.
Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều doanh nghiệp có trụ sở tương đối rộng rãi và không sử dụng hết diện tích đã cho đơn vị khác thuê, mà không chú ý đến các điều kiện của pháp luật, rất dễ bị ảnh hưởng quyền lợi khi xảy ra tranh chấp, nhất là khi nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.
Hậu quả của việc không đủ điều kiện này ra sao, theo ông?
Thực tế cho thấy, đã có những tranh chấp trong việc cho thuê nhà, văn phòng. Đơn cử trường hợp CTCP A có tòa nhà diện tích 1.000 m2 tại Hà Nội, cho một doanh nghiệp khác thuê làm trường học. Tuy nhiên, ngôi nhà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và CTCP A cũng không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản với Sở Kế hoạch Đầu tư TP. Hà Nội. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên có xảy ra tranh chấp, bên thuê nhà đã kiện bên cho thuê ra TAND TP. Hà Nội yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại.
Theo bản án của Tòa án, CTCP A phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với ngôi nhà cho thuê và phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản thì mới đủ điều kiện cho thuê ngôi nhà trên. Chính vì vậy, hợp đồng thuê đó bị tuyên vô hiệu, giải quyết hậu quả theo quy định tại Điều 137, Bộ luật Dân sự: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Tuy nhiên, vấn đề xác định thiệt hại và bồi thường là không đơn giản khi giá trị đòi bồi thường lên tới hàng tỷ đồng, dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa hai bên. Do vậy, khi tham gia các giao dịch về nhà ở, cả bên thuê và bên cho thuê cần phải tìm hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật về cho thuê nhà ở, nếu không thì rủi ro có thể tới bất cứ lúc nào.
Cho thuê nhà thường là không đảm bảo các quy định pháp luật, phải chăng điều kiện đối với việc cho thuê nhà là quá khắt khe?
Theo tôi, với thực trạng hiện nay, quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở về điều kiện cho thuê bất động sản như vậy là hợp lý. Trên cơ sở các quy định của Luật, các văn bản dưới luật sẽ có những hướng dẫn cụ thể cho phù hợp với thực tiễn của địa phương trong từng giai đoạn. Tuy nhiên, cũng cần làm rõ trường hợp doanh nghiệp cho thuê một phần trụ sở làm việc của mình để giải quyết khó khăn của doanh nghiệp đó thì không cần đăng ký chức năng kinh doanh bất động sản.
