Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang tìm cách mở rộng quỹ đất. Trong ảnh: KCN VSIP Bình Dương
Gia tăng quỹ đất
Tổng công ty IDICO cho biết, doanh nghiệp đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp (KCN) thêm 2.480 - 2.820 ha. Như vậy, so với kế hoạch mà doanh nghiệp công bố hồi cuối năm 2023, mục tiêu quỹ đất mới này đã tăng 537 ha. Số dự án KCN mới cũng tăng từ 5 dự án lên 9 dự án. Trong các dự án tăng thêm, có 1 dự án ở phía Bắc và 3 dự án ở phía Nam.
Cụ thể, 9 dự án KCN mới của IDICO gồm KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (110 - 500 ha), KCN Tân Phước 1 - Tiền Giang (470 ha), KCN Vinh Quang - Hải Phòng (350 ha). Trong đó, KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng và KCN Tân Phước 1 đang chờ các quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư. Riêng KCN Tân Phước 1, thông tin từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, dự án này sẽ sớm nhận được chủ trương đầu tư và bắt đầu cho thuê từ cuối năm 2024.
Còn dự án KCN Vinh Quang đã được phê duyệt quy hoạch 1/2.000. Theo IDICO, dự án sẽ được phê duyệt đầu tư trong năm 2025. Còn lại 6 dự án với tổng diện tích khoảng 1.500 ha đang được lập hồ sơ quy hoạch 1/2.000 và xin chủ trương đầu tư.
Ngoài cập nhật về quỹ đất mới, IDICO đang lập kế hoạch triển khai Dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn Nhơn Trạch 2, với tổng quy mô 2,17 ha. Đây là dự án nhà xưởng, nhà kho thứ ba, sau khi Công ty thí điểm và cho thuê 2 dự án là Nhơn Trạch 1 (tổng quy mô 8,28 ha) và Hựu Thạnh (tổng quy mô 9,6 ha ) hồi quý IV/2023.
Trong bối cảnh nhiều biến động của giai đoạn 2021 - 2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài.
Tương tự, thời gian gần đây, KCN Việt Nam - Singapore (VSIP) tiếp tục xúc tiến tại một số địa phương để tìm hiểu cơ hội và đề xuất ý tưởng dự án.
Đơn cử, tháng 11/2023, Liên danh Becamex IDC - VSIP - Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, đã đề xuất chủ trương khảo sát, nghiên cứu phát triển hai dự án tại Khánh Hòa, gồm: KCN - Đô thị - Dịch vụ Ninh Xuân với quy mô dự kiến 2.340 ha và KCN - Dịch vụ Diên Khánh với quy mô dự kiến 500 ha. Kế hoạch thực hiện cả hai dự án từ nay đến năm 2035.
Tại tỉnh Thừa Thiên Huế, VSIP đề xuất ý tưởng đầu tư KCN La Sơn (giai đoạn 1) với diện tích khoảng 500 ha, định hướng là khu công nghiệp tổng hợp, đa ngành với các ngành chủ yếu là chế biến nông - lâm sản, sản xuất vật liệu xây dựng, chế biến khoáng sản... Còn tại TP. Cần Thơ, VSIP đang nghiên cứu, đề xuất dự án KCN Vĩnh Thạnh 2, quy mô khoảng 519 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 7.250 tỷ đồng.
Với Công ty cổ phần Damsan (Thái Bình) - doanh nghiệp xuất phát điểm là sản xuất sợi, đang chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản, trong năm 2023, Damsan phát triển quỹ đất công nghiệp từ 50 ha lên 200 ha, dự kiến đến năm 2025 sẽ tăng lên 600 ha, không chỉ tại Thái Bình, mà còn ở các địa phương lân cận.
Hiện Damsan đầu tư Cụm công nghiệp An Ninh mở rộng 25 ha, Cụm công nghiệp Vũ Ninh mở rộng 34 ha và Cụm công nghiệp Linh An 75 ha. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn tham gia Dự án BOT Đầu tư xây dựng tuyến đường bộ từ TP. Thái Bình đi Cầu Nghìn (hơn 21 km, tổng mức đầu tư gần 2.600 tỷ đồng).
Giá thuê tiếp đà khả quan
Tại Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn nợ năm 2024 - Thích nghi với thay đổi”, FiinRatings cho rằng, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn duy trì ở mức ổn định thông qua ba yếu tố: nhu cầu cao nhờ mở rộng sản xuất của cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước; nguồn cung được Chính phủ khuyến khích để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng; thúc đẩy đầu tư vào hạ tầng.
Nguồn cung đất công nghiệp dự kiến tăng thêm 44.760 ha trong giai đoạn 2022 - 2025 để đáp ứng nhu cầu thuê tăng mạnh. Các khu vực “nóng” về phát triển đất công nghiệp là Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.
Theo đánh giá của FiinRatings, trong bối cảnh nhiều biến động của giai đoạn 2021 - 2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy khả năng kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực. Đặc biệt, với mô hình kinh doanh trong đó các nhà phát triển khu công nghiệp nhận được khoản đặt cọc lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu của dự án và nhận thanh toán toàn bộ tiền thuê hạ tầng cho một chu kỳ thuê (có thể lên tới 50 năm), giúp họ hoạt động ổn định.
Bộ phận phân tích của Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá cao triển vọng năm 2024 của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, khi nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng, tập trung vào lĩnh vực sản xuất.
SSI Research chỉ ra rằng, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, sẽ chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.
Đánh giá về tình hình nguồn cung, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield tin tưởng, giai đoạn 2024 - 2026, nguồn cung mới đất khu công nghiệp sẽ không ngừng gia tăng và dự báo đạt khoảng 6.100 ha, giải quyết được tình trạng hạn chế về quỹ đất sẵn sàng bàn giao ở khu vực miền Nam.
Ngoài ra, thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ đón nguồn cung khoảng 2,2 triệu m2 trong giai đoạn 2024 - 2026. Nhu cầu thuê xưởng trong tương lai sẽ được duy trì bởi cả công ty sản xuất lớn cũng như doanh nghiệp vừa và nhỏ, theo sau làn sóng FDI đổ vào Việt Nam. Với nhà kho xây sẵn, dự kiến có khoảng 1,4 triệu m2 gia nhập thị trường, trong đó 70% tập trung ở Đồng Nai.
