Nhà ở, bất động sản công nghiệp – đích đến quen thuộc của các thương vụ M&A

Nhìn lại chặng đường đã qua trong thu hút FDI và hình thức M&A, điều gì khiến bà ấn tượng?

Trong 20 năm qua, Việt Nam đã khẳng định vị thế là một trong những “‘ngôi sao” sáng giá nhất ở khu vực Đông Nam Á. Năm 2005, thị phần thu hút vốn đầu tư FDI của Việt Nam chỉ chiếm 13%. Đến năm 2024, Việt Nam hiện tự hào chiếm 37% thị phần của các nước nổi bật trong khu vực Đông Nam Á.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, Việt Nam đã thu hút khoảng 24,78 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự tăng trưởng phi thường này có thể là nhờ vào những chính sách khuyến khích đầu tư, chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Yếu tố quan trọng nào tạo nên sự khác biệt này?

Việt Nam vẫn là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ các yếu tố như ổn định chính trị, chính sách đầu tư hấp dẫn và phát triển cơ sở hạ tầng liên tục. Việt Nam duy trì ổn định chính trị lâu dài, tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư và tăng trưởng kinh doanh dài hạn.

Bên cạnh đó, ưu đãi của Chính phủ nhiều chính sách khác nhau đã liên tục được đưa ra và điều chỉnh để thu hút thành công đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, việc phát triển cơ sở hạ tầng với sự đầu tư đáng kể và liên tục vào các dự án cơ sở hạ tầng trên khắp đất nước đã giúp nền kinh tế hoạt động năng suất và hiệu quả hơn, tạo điều kiện thuận lợi để các hoạt động M&A đi đến bước chốt cuối cùng.

Chắc hẳn không chỉ có màu hồng, tôi thấy không ít nhà đầu tư than khó khi tìm kiếm cơ hội thực hiện thương vụ?

Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài, trở ngại chủ yếu chúng tôi ghi nhận vẫn nằm ở việc khan hiếm cơ hội đối những tài sản có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định tại Việt Nam.

Thực tế, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều.

Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bất động sản rất khác biệt khi mà các thương vụ ít được chia sẻ công khai, chỉ khi đã ngã ngũ?

Điều này là do doanh nghiệp nội hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất “eo hẹp”.

Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Khối ngoại không chỉ “mạnh gạo, bạo tiền” mà còn mang đến nhiều điều tươi mới. Theo bà, đến nay thị trường Việt Nam đã hội tụ được nhiều "tay chơi" chưa?

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Trong đó đáng chú ý là TP Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế tài chính, và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước, có những bước phát triển nhanh chóng sau khi bộ luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003, sau đó là việc ban hành các bộ luật về đầu tư 2005, luật cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản năm 2015.

Kể từ năm 1993 đến nay, Việt Nam đón nhận làn sóng đầu tư đến từ các quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Mỹ và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, hiện có khoảng hơn 100 nhà đầu tư nước ngoài điển hình tham gia phát triển vào thị trường bất động sản trong nước, ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, khu công nghiệp, nhà xưởng & nhà kho xây sẵn.

Hãy nói về khẩu vị đầu tư, đâu là phân khúc được các “thợ săn” hướng đến nhiều nhất?

Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn từ 2018 đến tháng 9/2024, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn thực hiện cho đầu tư bất động sản đạt khoảng 3 tỷ USD, trong đó loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt là 44% và 31%, theo dữ liệu từ RCA và Cushman & Wakefield. Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”, và bất động sản công nghiệp phục vụ sản xuất.

Hơn 15 năm trước, những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland, Phú Mỹ Hưng với các dự án bất động sản căn hộ cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella, The Vista, Sky Garden được đưa ra chào bán trên thị trường.

Đến chu kỳ hiện tại, tổng nguồn cung lũy kế của căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đạt hơn 700.000 căn và dự kiến đến 2033 sẽ có ít nhất 1,2 triệu căn hộ đến từ 1.760 dự án.

Còn về tính chất thương vụ thì sao?

Hình thức liên doanh tiếp tục được ưa chuộng giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Theo bà, thị trường hiện của bên bán, hay bên mua?

Chúng tôi ghi nhận cán cân thị trường hiện nay đang nghiêng lợi thế về phía bên mua. Qua trao đổi với các nhà đầu tư; các nhà đầu tư đã làm việc tại Việt Nam nhiều năm và có nguồn vốn tốt vẫn tiếp tục triển khai những kế hoạch sẵn có và tiếp tục tìm kiếm những quỹ đất ở những vị trí đắc địa. Một khi có tài sản có pháp lý tốt xuất hiện chắc chắn các nhà đầu tư sẽ không bỏ lỡ.

Thực tế, đây là một thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài có chiến lược đầu tư dài hạn và nguồn vốn dồi dào có thể tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa, trong bối cảnh kiểm soát tín dụng và thị trường bất động sản Việt Nam đang thiết lập lại để chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới trong những năm tiếp theo.

Bình Minh