Nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đang rất khan hiếm. Ảnh: Dũng Minh
Cung - cầu lệch pha trầm trọng
Không phải ngẫu nhiên các báo cáo gần đây về thị trường nhà ở của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, JLL…, hay các hiệp hội như Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) liên tục đề cập tới “cơn khát” nhà ở giá rẻ và trung bình vào thời điểm này.
Để kích thích thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình ưu đãi bán hàng theo kiểu chiết khấu thẳng 30-40% vào giá bán cho người mua nhà nếu trả trước 90-95% giá trị căn hộ. Dẫu vậy, trên thực tế, giá trị căn hộ sau chiết khấu vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân, vào khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, lý do giá nhà không thể giảm nhiều là bởi các chi phí đầu vào phát triển dự án như chi phí đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay… đều tăng cao.
Mua nhà là mục tiêu lớn của hầu hết lao động khi làm việc ở thành phố lớn. Tuy nhiên, mong muốn này khó trở thành hiện thực nếu nguồn cung hạn hẹp, nhất là khi quỹ đất sạch nội đô ngày một khan hiếm. Đây cũng là lý do khiến nhiều nhà phát triển bất động sản không mặn mà làm nhà giá rẻ, cho dù nhu cầu rất lớn.
Báo cáo của Reputa mới đây cho thấy, các nội dung “Tìm kiếm, hỏi thông tin (bao gồm giá, địa điểm, giấy tờ pháp lý) và dịch vụ mua/thuê/đầu tư bất động sản” được quan tâm nhiều nhất của nhóm người mua, chiếm lần lượt là 74% và 25% tổng nội dung thảo luận của người dân về thị trường. Tại nhóm hành vi chính của nhóm người bán, các nội dung liên quan đến dẫn khách đi thực tế được trao đổi nhiều nhất, chiếm hơn 48% tổng nội dung thảo luận.
Mặc dù thống kê trên chỉ mang tính tham khảo, nhưng cũng phần nào cho thấy mức độ quan tâm tới nhà ở của người dân tăng lên rất cao sau các thông tin rầm rộ về việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là bao giờ những dự án này chính thức được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường?
Thời gian qua, một loạt doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, Hòa Bình, Becamex IDC, Viglacera, Nam Long, HUD, Địa ốc Sài Gòn, TTC Land, Hoàng Quân, Apec Group, Hoàng Phúc... công bố kế hoạch phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong năm nay, nhưng hiện hầu hết vẫn... nằm trên giấy.
Công ty TNHH Lê Thành vốn nằm trong số ít ỏi doanh nghiệp chuyên theo đuổi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty nhiều lần chia sẻ rằng, chủ trương là rất tốt nhưng điều lo ngại nhất là không được triển khai trên thực tế.
Về chính sách, tháng 5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP và giao Bộ Xây dựng lên kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đến tháng 5/2021, thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp còn quá thiếu là vấn đề được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề cập rất kỹ tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng.
Theo các chuyên gia, chủ trương đã có, nhưng vấn đề là các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế..., trong khi Nghị quyết của Chính phủ không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện.
Là một trong những người chắp bút cho nghị quyết này, ông Vũ Văn Phấn, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng từng nhấn mạnh, phương án Nghị quyết đưa ra chỉ là một phần, nếu muốn xây dựng một cơ chế ưu đãi riêng liên quan đến thuế và một số khung hạ tầng chính sách có thể áp dụng thì nhất thiết phải sửa đổi hoặc bổ sung vào các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai…
Đã đến lúc thay đổi tư duy
Chỉ nói riêng phân khúc nhà ở xã hội, sau 5 năm, giá nhà đã tăng gần gấp đôi, nhưng cách xác định “đối tượng thu nhập thấp” - điều kiện quan trọng để được mua nhà ở xã hội - vẫn không thay đổi như 8 năm trước. Cụ thể, theo quy định, những người được mua nhà xã hội bao gồm: Người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn và đô thị; người thu nhập thấp tại đô thị; lao động tại khu công nghiệp; sĩ quan, quân nhân, công nhân thuộc đơn vị công an, quân đội; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất mà chưa được bồi thường.
Ông Vũ Minh Tiến, Viện trưởng Viện Công nhân và Công đoàn cho biết, theo khảo sát của cơ quan này vào cuối năm 2022, tổng thu nhập bình quân của công nhân (gồm tiền lương, tăng ca, phúc lợi) đạt khoảng 8,74 triệu đồng/tháng, trong khi mức chi tiêu bình quân là 10,3 triệu đồng/tháng.
“Thu nhập chỉ đáp ứng được 83% chi tiêu thì việc tích lũy mua nhà là rất khó. Gia đình vợ chồng làm công nhân đang nuôi con nhỏ, có mức thu nhập trung bình 6-9 triệu đồng/tháng, nếu thắt lưng buộc bụng cũng mất khoảng 20 năm mới mua được nhà ở xã hội. Thậm chí, có gia đình không thể mua vì làm đến đâu tiêu đến đấy, không có tích lũy”, ông Tiến nói.
Khảo sát do VnExpress và Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) thực hiện mới đây đối với hơn 15.600 lao động cho thấy, không đủ tài chính cho khoản đóng góp mua nhà ban đầu là khó khăn lớn thứ hai mà những người đủ điều kiện mua gặp phải. Trong đó, điều kiện để trở thành “người thu nhập thấp” ở các thành phố lớn là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức không quá 11 triệu đồng/tháng.
Trong nghiên cứu “Nhà ở giá phải chăng, những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn”, các chuyên gia của Savills định nghĩa, nhà ở xã hội là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.
Nghiên cứu trên cho thấy, ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Thế nhưng, chưa một quốc gia nào cho thấy có thể đưa ra một giải pháp phát triển nhà ở xã hội mang tính cấu trúc hơn.
“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án nhà ở xã hội là điều không thể. Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào chủ trương này”, chuyên gia của Savills nhận xét.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội, bởi có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện mua, cách thức phân phối, quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội...
“Điều này sẽ rất khó thực hiện, trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết những vấn đề liên quan. Một yếu tố khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để chủ đầu tư tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc nhà ở cao hơn, mà chưa chú trọng đến thị trường rất quan trọng này”, ông Troy phân tích.
Đáng chú ý, ông Troy cho rằng, khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được mức lợi nhuận 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng. Do đó, nhà ở xã hội chưa phải là kênh đầu tư có thể hấp dẫn các nhà phát triển dự án.
Tại Hội nghị triển khai Đề án 1 triệu nhà ở xã hội mới đây, Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ ra những khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, đó là các vướng mắc trong quy hoạch, sử dụng nguồn tiền thu được từ tiền đóng tiền sử dụng đất thay thế cho 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế ưu đãi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...
“Nhiều chủ đầu tư lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và đến nay, số tiền nộp vào quỹ của Thành phố đạt gần 5.000 tỷ đồng, song vẫn chưa có hướng dẫn để chi khoản này”, ông Tuấn thông tin.
