Theo đó, 3 trong số 7 cổ phiếu Indonesia được khuyến nghị mua vào từ các chuyên gia thuộc về các doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhưng cả 3 đều đã giảm giá ít nhất 16% kể từ đầu năm tới nay.
Các chuyên gia nhận định, môi trường lãi suất thấp tại Indonesia, cùng với việc Standar & Poor’s quyết định nâng mức xếp hạng tín nhiệm của quốc gia này trong tháng trước sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản được hưởng lợi khi họ có nguồn vốn với chi phí rẻ hơn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, diễn biến trên thị trường chứng khoán lại cho thấy điều trái ngược. Chỉ số xây dựng và bất động sản Jakarta đã giảm 5,8% trong năm nay, là chỉ số có màn biểu diễn tệ nhất trong 9 chỉ số đo lường các ngành công nghiệp chính. Xu hướng này hoàn toàn đối ngược với đà tăng 15% kể từ đầu năm tới nay của các cổ phiếu tài chính tại Indonesia.
Thực tế, nhà đầu tư ruồng bỏ các công ty phát triển bất động sản bởi diễn biến tăng giá nhà tại quốc gia Đông Nam Á này. Giá bất động sản tại 14 thành phố lớn nhất Indonesia đã tăng 58% trong 10 năm qua tính tới quý I/2017, theo số liệu từ Ngân hàng Trung ương Indonesia.
Đà tăng quá mạnh của giá nhà tại một số địa điểm khiến những ích lợi từ nguồn tiền giá rẻ do môi trường lãi suất thấp tạo nên không đủ để tạo sức hấp dẫn với người mua, theo Jemmy Paul, Giám đốc Quỹ PT Sucorinvest Asset Management. Ngân hàng Trung ương Indonesia đã giảm lãi suất 6 lần trong năm 2016 và giữ nguyên ở mức 4,75%/năm kể từ tháng 10 cho tới nay.
Nhưng điều này là không đủ!
Thế hệ millennials (những người từ 18 - 35 tuổi) là đối tượng khách hàng quan trọng nhất đối với các nhà phát triển bất động sản Indonesia hiện tại, khi chiếm tới gần một nửa dân số. Đồng thời, đây cũng là độ tuổi sẽ bắt đầu mua căn nhà đầu tiên của mình, hoặc nâng cấp lên một căn hộ mới tốt hơn. Tuy nhiên, đà tăng giá nhà tại nhiều thành phố đã vượt xa so với mức tăng trưởng thu nhập trong 5 năm qua, khiến giá nhà trở nên quá đắt đỏ, theo Morgan Stanley.
Năm 2015, mức thu nhập bình quân đầu người tại Indonesia là 45,2 triệu rupiah (3.402 USD)/năm. Con số này tại thủ đô Jakarta năm 2014 là 174,8 triệu rupiah/năm. Trong khi đó, giá chào bán một căn hộ tại tại thủ đô là 32,1 triệu rupiah/m2, theo báo cáo quý I/2017 của Công ty dịch vụ bất động sản Colliers International Group Inc.
Theo Mylya Chandra và Nico Yosman, chuyên gia tại Morgan Stanley, để giữ được sức cạnh tranh, các nhà phát triển bất động sản Indonesia cần phải tìm cách thích ứng với nhu cầu của thế hệ millennials, trong đó có 2 yếu tố cần giải quyết là đà tăng của giá nhà và vấn đề giá cả phù hợp với túi tiền.
“Trong 2 năm gần đây, giá nhà tại Indonesia đã bình ổn hơn, tuy nhiên mức tăng trưởng tiền lương vẫn không đuổi kịp. Với mức giá gấp hơn 5 lần thu nhập trung bình hàng năm của người dân, cùng với việc lãi suất vay bất động sản ở mức 10 - 11%/năm, việc mua một căn nhà nằm ngoài tầm với của rất nhiều người”, báo cáo của Morgan Stanley cho biết.
Với diễn biến này, không khó hiểu khi giá cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Indonesia liên tục đi xuống. Cổ phiếu của PT Modernland Realty đã giảm 23% trong năm nay, trong khi giá cổ phiếu PT Intiland Development và PT Lippo Cikarang giảm lần lượt 16% và 19%.
Indra Mawira, Giám đốc Quỹ PT Panin Asset Management cho biết, nhìn vào bối cảnh thị trường hiện nay, ông sẽ lựa chọn để bỏ vốn vào các công ty cơ bản tốt nhưng chưa được đánh giá cao tại lĩnh vực ngân hàng - tài chính, thay vì đổ tiền vào các nhà phát triển bất động sản, đặc biệt khi giá nhà sẽ chưa sớm giảm xuống, ảnh hưởng tới triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
