Những khu đô thị vắng bóng người
Tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh (TP. Thủ Đức), cách trung tâm TP.HCM khoảng 20 km, Khu đô thị Đông Tăng Long được khởi công từ năm 2005 với kỳ vọng trở thành đô thị kiểu mẫu phía Đông thành phố.
Dự án do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, quy hoạch trên diện tích gần 160 ha, gồm nhiều phân khu chức năng như khu căn hộ phức hợp, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện, khu vui chơi - thể thao…
Tuy nhiên, đến nay, thực trạng tại dự án lại khá ảm đạm. Nhiều dãy liền kề, biệt thự trong tình trạng bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, phần thô xây dựng dở dang, có nơi trở thành khu chứa phế liệu.
Trong khi đó, dân cư chỉ lác đác vài hộ sinh sống. Các dãy nhà phố xây sẵn một trệt hai lầu đã hoàn thiện phần thô từ lâu, nhưng phần lớn không có người ở. Một số căn biệt thự rộng khoảng 400 m2 đã được xây dựng đồng bộ về kiến trúc, song vẫn đóng kín cửa.
Theo chia sẻ của một số đơn vị môi giới từng tham gia bán hàng tại đây, việc phát triển cùng lúc nhiều loại hình bất động sản, từ nhà phố, biệt thự hoàn thiện đến đất nền, khiến dự án mất cân đối, thiếu sự đồng bộ trong triển khai tiện ích, hạ tầng dịch vụ. Đồng thời, phần lớn người mua là nhà đầu tư với mục đích mua đi bán lại, chứ không có nhu cầu ở thực sự.
Không chỉ tại TP. Thủ Đức, nhiều dự án bất động sản ở các địa phương giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An… cũng rơi vào tình trạng vắng bóng người, dù được giới thiệu rầm rộ là những khu đô thị kiểu mẫu.
Một ví dụ điển hình là Khu đô thị thương mại Golden Center City tại thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương do Kim Oanh Group phát triển. Dự án có quy mô gần 14 ha, gồm 692 nền nhà phố, từng được quảng bá là “điểm đến lý tưởng” cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dự án nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, nổi bật với cổng chào, bảng hiệu hoành tráng.
Tuy nhiên, khi bước vào bên trong, phần lớn diện tích vẫn là những bãi đất trống cỏ mọc rậm rạp, chỉ lác đác vài căn nhà được xây dựng và có người sinh sống. Đáng chú ý, khu vực chợ Bến Cát 2 - tiện ích trung tâm được kỳ vọng tạo sức sống cho khu dân cư - hiện trong tình trạng “trùm mền”, hoàn toàn không có hoạt động kinh doanh.
Cách không xa Golden Center City là Khu đô thị Mega City, cũng do Kim Oanh Group triển khai, diễn ra tình trạng tương tự.
Hay tại Long An, một trong những dự án quy mô lớn là Khu đô thị thương mại - dịch vụ - du lịch sinh thái C.T Phú Sinh. Dự án được đầu tư mạnh về hạ tầng với công viên giải trí, hồ sinh thái, phố đi bộ, cây xanh và đường nội khu đã hoàn thiện, một số hộ gia đình đã chuyển về đây sinh sống.
Thế nhưng, khi đi sâu vào bên trong, vẫn dễ dàng bắt gặp những dãy nhà liền kề xây dựng đồng bộ nhưng chưa có người ở, cửa đóng then cài, cỏ mọc chắn lối đi, nhiều căn bị bỏ trống trong thời gian dài.
Rục rịch được săn đón trở lại
Dù vắng bóng người ở, thế nhưng giá bán/thuê nhà tại những dự án trên không hề rẻ. Chẳng hạn, tại Khu đô thị Đông Tăng Long, giá thuê nhà lên tới 25-50 triệu đồng/tháng tùy hiện trạng; giá bán đất nền dao động từ 65-70 triệu đồng/m2, nhà phố từ 8-18 tỷ đồng/căn, biệt thự từ 20-40 tỷ đồng/căn…
Đáng chú ý, sau thời gian dài “trùm mền”, những dự án này đang được săn đón trở lại trên thị trường mua bán. Tâm lý “gom hàng đón sóng” bắt đầu lan rộng, nhất là những khu vực được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng hoặc sáp nhập địa giới hành chính.
| |
Khách hàng đi xem nhà tại Đồng Nai. Ảnh: Vũ Dũng. |
Chẳng hạn, tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, nhiều hội nhóm nhà đầu tư đang đổ về đây tìm kiếm cơ hội. Bên cạnh những lô đất nền riêng lẻ, các sản phẩm là nhà phố, biệt thự, nhà liền kề trong dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng… cũng được quan tâm, săn đón.
Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy diễn biến này. Theo kênh thông tin Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm 2025, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tại Nhơn Trạch tăng đến 41% so với cùng kỳ năm trước. Giá đất trung bình cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng 48% so với cùng kỳ.
Tương tự, DKRA Group thông tin, trong quý I/2025, giá bất động sản Nhơn Trạch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước, thậm chí một số dự án gần các trục hạ tầng lớn tăng đến 50% so với thời điểm đầu năm. Sự khởi sắc này có đóng góp không nhỏ từ tiến độ khả quan của các công trình giao thông lớn.
Trong đó, dự án thành phần 1A thuộc đường Vành đai 3 TP.HCM, bao gồm cầu Nhơn Trạch dài 2,6 km và đường dẫn hai đầu cầu, sau gần 2,5 năm thi công (khởi công tháng 9/2022) với tổng vốn đầu tư gần 7.000 tỷ đồng vừa thông xe kỹ thuật. Dự kiến, dự án kịp hoàn thành và đưa vào khai thác trước ngày 30/6/2025 theo kế hoạch.
Ở góc độ thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, giá biệt thự và liền kề tăng mạnh chủ yếu do cung không đáp ứng được cầu. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và số lượng dự án mới hạn chế, các sản phẩm cũ dù bỏ hoang cũng trở nên “có giá”.
Hơn nữa, giá nhà liền kề, biệt thự đã bị đẩy lên rất cao thời gian qua do nguồn cung hạn chế. Các sản phẩm mới đều được phát triển ở phân khúc cao cấp hơn, nên giá tại thị trường thứ cấp cũng tăng theo.
“Hiện tại, các phân khúc bất động sản đều trong xu thế tăng giá, thế nên các sản phẩm liền kề, biệt thự, nhà phố… bỏ hoang ở một khía cạnh nào đó cũng không nằm ngoài xu thế này”, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nói, đồng thời cho rằng, “sóng” của thị trường địa ốc hiện tại đã khác so với trước đây.
Thay vì mua đất bất chấp, không quan tâm đến giá trị thực, thì nay nhà đầu tư đã tìm hiểu kỹ quy hoạch, tính pháp lý của dự án, sản phẩm mới quyết định xuống tiền.
Do đó, thị trường thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, không phải nơi nào cũng tăng giá, mà mỗi khu vực có lợi thế riêng dựa trên nền tảng quy hoạch, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng thực...
Cùng góc nhìn, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận định, việc nhà đầu tư săn đón trở lại những bất động sản từng bị “lãng quên” là một phản ứng tự nhiên, trong đó thông tin sáp nhập địa giới hành chính hay quy hoạch hạ tầng là chất xúc tác, tạo thêm sự hưng phấn cho thị trường. Bản chất của bất động sản vẫn tuân theo quy luật cung - cầu, nơi nào có cơ hội, dòng tiền sẽ chảy về nơi đó.