Sau giai đoạn bùng nổ đỉnh điểm vào năm 2008 khi giá nhà leo thang 41%, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang trải qua thời kỳ tăng trưởng chậm chạp chưa từng thấy, làm cản trở sự phục hồi chung của nền kinh tế, đồng thời đẩy khoản nợ của các hộ gia đình lên cao kỷ lục, bất chấp những chính sách kích thích thị trường nhà ở của Chính phủ thời gian qua.
Tình trạng phát triển bất ổn của thị trường bất động sản nội địa đang khiến người dân quay lưng lại với thị trường, thay vì bỏ tiền ra mua nhà, hầu hết người dân đều lựa chọn giải pháp đi thuê để tránh việc mất tiền một cách oan ức. Nguyên nhân chính khiến người tiêu dùng mất niềm tin vào thị trường là do giá nhà liên tục giảm. Cụ thể, từ tháng 2 đến tháng 8/2012, giá nhà ở thủ đô Seoul và khu vực đô thị lân cận giảm 4,3%, theo số liệu của Ngân hàng Kookmin. Trong đó, giá giao dịch một căn hộ trung bình ở Seoul giảm 9,8%, chạm ngưỡng 488 triệu won (tương đương 444.000 USD), theo số liệu của Hội đồng thẩm định Hàn Quốc. Ở khu vực đô thị lân cận, giá nhà ở giảm 9,2%, ở mức 332 triệu won/căn. Năm 2013, giá nhà ở Seoul vẫn tiếp tục giảm 3%, mức giảm mạnh nhất trong 13 năm trở lại đây.
Giá nhà giảm cũng đồng thời làm liên lụy đến toàn bộ ngành xây dựng. Số lượng giấy phép xây dựng nhà ở được cấp ra giảm 24,4%, số lượng nhà ở giảm 19,2% trong 6 tháng đầu năm 2013 so với cùng kỳ năm 2012, theo Cục Đất đai Hàn Quốc.
Thêm vào đó, việc đồng won tăng giá 28% so với đồng Yên của Nhật Bản cũng khiến Hàn Quốc bị mất ưu thế cạnh tranh ở lĩnh vực xuất khẩu, dẫn đến hành động rút lui của các chủ đầu tư đến từ Trung Quốc - thị trường nước ngoài có nguồn tiền đầu tư vào đây lớn nhất.
Hệ quả của giá nhà giảm là chiều hướng đi lên của giá thuê. Bảy tháng đầu năm 2013, số lượng hợp đồng thuê nhà hàng tháng tại Hàn Quốc tăng vọt 23% so với cùng kỳ năm 2012, theo số liệu của Cục Đất đai Hàn Quốc. Tổng số tiền thu được từ các hợp đồng cho thuê căn hộ dài hạn ở Seoul chạm ngưỡng 280 triệu won trong tháng 8/2012, tăng 4,5% so với thời điểm tháng 1/2012. Cùng lúc đó, ở khu vực đô thị, tổng số tiền thuê nhà đạt mức 197 triệu won, tăng 3,6%, theo số liệu của Hội đồng thẩm định Hàn Quốc cung cấp.
“Giá thuê tăng là bằng chứng chứng minh người dân không tin tưởng vào tương lai của thị trường nhà ở. Nếu tâm lý bi quan vẫn còn, người dân sẽ vẫn lựa chọn giải pháp thuê nhà thay vì bỏ tiền vào một tài sản ngày một mất giá”, Giáo sư Suh Jeong Yeal ở Trường đại học Youngsan thuộc tỉnh Gyeongnam nói và cho biết, xu hướng này cũng diễn ra ngay cả với những hộ gia đình có tiềm lực tài chính mạnh.
Không giống như nhiều nền kinh tế trong khu vực sở hữu đà tăng trưởng bất động sản nóng như Hồng Kông hay Singapore, thị trường bất động sản Hàn Quốc phần lớn phụ thuộc vào cầu nội địa, bởi quy mô thị trường nhỏ và chính sách mở cửa còn khá cứng nhắc. Trong khi chính quyền Singapore hay Hồng Kông ngay lập tức đưa ra chính sách thu hẹp sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài hay chính sách tăng thuế gấp đôi lên các sản phẩm bất động sản thương mại để ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản, thì Hàn Quốc vẫn đang loay hoay trong một mớ quy định mới chưa thực sự “ngấm” vào thị trường.
Để giải quyết tình trạng này, Hàn Quốc vừa tuyên bố sẽ đảo ngược tình trạng phát triển chậm trễ ở khu vực dân cư, làm bàn đạp kích thích nền kinh tế, bằng một loạt công cụ mới hỗ trợ thị trường. Cụ thể, Chính phủ quyết định miễn thuế đối với những đối tượng người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp và giảm thuế đối với các giao dịch nhà ở. Đồng thời, áp dụng các chính sách cho vay thế chấp giá rẻ để thúc đẩy người dân mua nhà. Bổ sung quỹ nhà cho thuê và giảm thuế cho những đối tượng thu nhập thấp đi thuê nhà cũng nằm trong số những giải pháp hỗ trợ mới của Chính phủ, nhằm “bình thường hóa” thị trường nhà ở nội địa.
