Khoảng trống dự án đang khiến Nhà Đà Nẵng phải dựa nhiều hơn vào đầu tư tài chính
Các dự án chậm nhịp triển khai
Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (Nhà Đà Nẵng, mã NDN) sẽ tổ chức đại hội cổ đông thường niên năm 2026 vào ngày 25/4. Theo tài liệu họp đại hội, doanh nghiệp tiếp tục trình cổ đông kế hoạch triển khai dự án mới tại 13 Nguyễn Chí Thanh trong năm nay, dù dự án này đã được thông qua chủ trương đầu tư từ năm ngoái với lộ trình khởi công dự kiến từ quý I/2026 đến quý IV/2028. Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ triển khai vẫn chưa thực sự rõ ràng và tiếp tục được đưa ra thảo luận với giá trị quyền sử dụng đất gần 26,4 tỷ đồng.
Câu chuyện “lặp lại” không phải là điều mới với Nhà Đà Nẵng. Trước đó, khi chuẩn bị hoàn tất bàn giao dự án Monarchy - Block B, doanh nghiệp từng lên kế hoạch phát triển dự án Paracel tại đường Phan Đăng Lưu (TP. Đà Nẵng), với tổng vốn đầu tư 450 tỷ đồng, dự kiến khởi công từ quý IV/2020. Tuy vậy, đến cuối năm 2025, dự án này mới ghi nhận quyền sử dụng đất 16,3 tỷ đồng và chi phí xây dựng dở dang 11,23 tỷ đồng, cho thấy tiến độ triển khai gần như “giậm chân tại chỗ”.
Đáng chú ý, dự án 13 Nguyễn Chí Thanh (tên thương mại N Tower, diện tích 851 m2) không phải là dự án hoàn toàn mới. Theo kết luận của Kiểm toán Nhà nước năm 2019, khu đất này đã được giao từ năm 2010 để xây dựng chung cư cao tầng nhưng chưa được sử dụng đúng mục đích trong một thời gian dài. Doanh nghiệp sau đó đã mang quyền sử dụng đất đi góp vốn thành lập pháp nhân mới, với giá trị định giá hơn 25 tỷ đồng. Đến thời điểm kiểm toán, khu đất đã được giải tỏa nhưng chưa triển khai xây dựng, mà được sử dụng tạm thời cho các mục đích khác như bãi đỗ xe và dịch vụ ăn uống.
Thực tế, mô hình phát triển của Nhà Đà Nẵng mang tính “đơn dự án” - tức mỗi giai đoạn tập trung triển khai một dự án trọng điểm. Doanh nghiệp từng ghi dấu với dự án The Monarchy - Block A (diện tích 1.842 m2, vốn đầu tư 130 tỷ đồng, hoàn thành năm 2016) và The Monarchy - Block B (diện tích 8.967 m2, vốn đầu tư 1.038 tỷ đồng, bàn giao từ năm 2020).
Tuy nhiên, kể từ sau giai đoạn bàn giao Monarchy - Block B, doanh nghiệp chưa bổ sung thêm dự án mới đủ điều kiện triển khai, dù liên tục công bố kế hoạch cho Paracel và 13 Nguyễn Chí Thanh. Điều này khiến hoạt động kinh doanh cốt lõi bước vào giai đoạn trầm lắng.
Dữ liệu tài chính phản ánh rõ xu hướng này. Sau giai đoạn ghi nhận lợi nhuận cao nhờ bàn giao căn hộ - với đỉnh điểm năm 2020 đạt 329,2 tỷ đồng và năm 2021 đạt 251,8 tỷ đồng - doanh thu của Công ty giảm đáng kể. Năm 2024, doanh thu giảm 87,2%, xuống còn 55,6 tỷ đồng và tiếp tục giảm 52,2% trong năm 2025, xuống 26,6 tỷ đồng. Lợi nhuận năm 2025 có cải thiện nhưng chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư tài chính thay vì bất động sản.
Đáng lưu ý, cả ba năm ghi nhận lợi nhuận cao nhất của doanh nghiệp (2020, 2021 và 2023) đều gắn liền với việc hạch toán doanh thu từ dự án Monarchy - Block B. Riêng năm 2021, Công ty còn ghi nhận thêm 121,2 tỷ đồng doanh thu tài chính từ đầu tư chứng khoán, so với mức 24,2 tỷ đồng cùng kỳ.
Trong bối cảnh các dự án mới chưa thể triển khai, khoảng trống doanh thu từ bất động sản được dự báo sẽ còn kéo dài. Với chu kỳ phát triển dự án thông thường từ 1,5 - 2 năm, ngay cả trong kịch bản thuận lợi, các dự án như Paracel hay 13 Nguyễn Chí Thanh cũng cần đến năm 2028 mới có thể ghi nhận doanh thu.
Đầu tư tài chính trở thành điểm tựa ngắn hạn
Nguồn thu tài chính mang tính biến động, trong khi các dự án bất động sản vẫn cần thêm thời gian để tạo dòng tiền ổn định.
Trong bối cảnh thiếu hụt dự án gối đầu và vướng mắc pháp lý kéo dài, Nhà Đà Nẵng đã chuyển hướng sang đẩy mạnh đầu tư tài chính, đặc biệt là vào các cổ phiếu vốn hóa lớn thuộc rổ VN30.
Doanh nghiệp cho biết, chiến lược này dựa trên kỳ vọng thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ được FTSE Russell nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp vào tháng 9/2026. Khi đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài có thể gia tăng, qua đó mở ra cơ hội sinh lời từ thị trường cổ phiếu.
Tại thời điểm 31/12/2025, danh mục đầu tư chứng khoán của Nhà Đà Nẵng đạt 389 tỷ đồng, chiếm 29,9% tổng tài sản. Trong đó, doanh nghiệp phân bổ vào nhiều cổ phiếu lớn như HPG (90,9 tỷ đồng), VHM (70,4 tỷ đồng), DGC (64,4 tỷ đồng), TCB (6,1 tỷ đồng).
Tuy nhiên, chiến lược này cũng không tránh khỏi rủi ro. Một số khoản đầu tư như DGC chịu ảnh hưởng từ các yếu tố liên quan đến thông tin pháp lý, khiến giá cổ phiếu gần đây suy giảm.
Thực tế, Nhà Đà Nẵng không phải là “tay mơ” trên thị trường tài chính, nhưng lịch sử cũng ghi nhận những giai đoạn biến động đáng kể. Năm 2022, khi thị trường chứng khoán điều chỉnh mạnh, doanh nghiệp ghi nhận lỗ hoạt động tài chính 125,8 tỷ đồng, trong đó trích lập dự phòng 86,7 tỷ đồng cho danh mục đầu tư, bao gồm 39,4 tỷ đồng với VHM, 19,2 tỷ đồng với TCB, 16 tỷ đồng với SHB và một số khoản đầu tư khác.
Ở chiều tích cực, câu chuyện nâng hạng thị trường đang tạo kỳ vọng lớn. Theo SSI Research, dòng vốn thụ động khoảng 1,67 tỷ USD từ các quỹ ETF toàn cầu có thể chảy vào thị trường chứng khoán Việt Nam khi được nâng hạng. Dòng vốn này dự kiến giải ngân theo từng giai đoạn trong 3-5 quý, tương tự trường hợp Ả rập Xê-út năm 2019, qua đó hỗ trợ thị trường hấp thụ một cách có trật tự.
Tuy vậy, cần lưu ý rằng, đây chủ yếu là dòng vốn mang tính chu kỳ và cơ hội. Sau giai đoạn cao điểm, thị trường có thể xuất hiện áp lực chốt lời nếu thiếu các yếu tố hỗ trợ mới. Điều này đặt ra những thách thức nhất định đối với các doanh nghiệp coi đầu tư tài chính là trụ cột trong ngắn hạn.
Ngoài ra, làn sóng IPO và niêm yết quy mô lớn từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026 cũng góp phần gia tăng mức độ sôi động của thị trường, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, điều này đồng thời cũng làm gia tăng cạnh tranh dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản không phải lúc nào cũng duy trì ở mức cao.
Nhìn tổng thể, Nhà Đà Nẵng đang đứng trước bài toán quen thuộc: thiếu dự án bất động sản mới trong khi nguồn thu tài chính mang tính biến động.
Việc tiếp tục đẩy mạnh đầu tư chứng khoán có thể giúp doanh nghiệp duy trì kết quả kinh doanh trong ngắn hạn, nhưng khó có thể thay thế vai trò của hoạt động cốt lõi. Đặc biệt, khi thị trường tài chính biến động, rủi ro có thể gia tăng, như kinh nghiệm đã từng ghi nhận trong năm 2022.
Trong khi đó, các dự án được kỳ vọng vẫn cần thêm thời gian để tháo gỡ các vướng mắc về tiến độ và pháp lý, khiến khả năng tạo dòng tiền ổn định bị trì hoãn. Khoảng trống này ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, đồng thời đặt ra yêu cầu rõ nét hơn đối với chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.
Câu chuyện của Nhà Đà Nẵng vì vậy không chỉ là vấn đề riêng của một doanh nghiệp địa phương, mà còn phản ánh thách thức chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa - trong bối cảnh chu kỳ dự án có độ trễ và thị trường không còn thuận lợi như trước. Việc mở rộng sang đầu tư tài chính, dù mang lại cơ hội, cũng đi kèm với biến động nếu giá cổ phiếu diễn biến không như kỳ vọng.
Trong bối cảnh đó, bài toán cân bằng giữa “đầu tư ngắn hạn” và “phát triển dài hạn” tiếp tục là trọng tâm đối với Nhà Đà Nẵng, khi các dự án mới vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các điều kiện cần thiết để triển khai.
