Đột biến đề xuất khung giá đất mới
Theo quy định hiện nay, khi Chính phủ ban hành khung giá đất, căn cứ vào đây, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất của người dân, doanh nghiệp.
Nhiều người cho rằng, tăng khung giá giá đất lên cao thì khi bồi thường, người dân sẽ được hưởng nhiều tiền hơn, nhưng thực chất không phải như vậy. Trong năm 2018 và 2019, Thành phố có nhiều quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do Nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất. Như vậy, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.
Tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 vẫn chưa được công bố. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có 3 phương án mà TP.HCM đề xuất. Phương án 1, khung giá sẽ tăng gấp đôi, phương án 2, tăng gấp rưỡi và phương án 3, tăng không quá 30% so với bảng giá đất hiện tại.
Nếu chọn phương án 1, nghĩa là tăng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, thì mức giá đất tối đa trong bảng giá đất mới có thể là: Giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể TP.HCM còn áp dụng hệ số K hàng năm. Chẳng hạn, hệ số K khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần.
Theo HoREA, phương án 1 có mức tăng quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá bất động sản lên rất cao.
Còn với phương án tăng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, giá đất tối đa trong bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 319,8 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 253,5 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 192,4 triệu đồng/m2.
Cuối cùng, phương án tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay thì giá đất tối đa trong bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 280 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 223,9 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 167,9 triệu đồng/m2.
“Trong các phương án trên, theo tôi, phương án tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay là hợp lý nhất”, ông Châu khuyến nghị.
Giá đất tăng cao sẽ khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng mạnh. Ảnh: Lê Toàn
Tại Bình Dương, UBND tỉnh này đã đưa ra dự kiến bảng giá đất mới có mức tăng từ 45 - 95% so với hiện nay. Theo đó, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.
Theo Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bình Dương, việc điều chỉnh giá đất này đảm bảo tính pháp lý về xây dựng bảng giá các loại đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn Luật đã được ban hành là xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tiếp tục khắc phục những điểm chưa phù hợp được phát hiện qua kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường và trong quá trình thực hiện, áp dụng bảng giá đất mới. Giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ các khoản thu về đất như lệ phí trước bạ nhà đất, thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản… và tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Ban Chỉ đạo xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai cũng đang gấp rút hoàn thành việc lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương để hoàn thành bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024. Bảng giá đất giai đoạn tới sẽ được chia thành 2 loại để áp giá là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Theo đó, bảng giá đất nông nghiệp từ năm 2020 được đề xuất từ 25.000 - 450.000 đồng/m2 tùy theo vị trí và địa bàn. Khu vực có giá đất nông nghiệp cao nhất là TP. Biên Hòa, có giá dao động từ 130.000 - 450.000 đồng/m2. Nơi có giá đất nông nghiệp thấp nhất là huyện Tân Phú, từ 25.000 - 160.000 đồng/m2. Đất phi nông nghiệp dự kiến từ 60.000 đồng đến 35 triệu đồng/m2, tăng từ 0,2 - 3 lần so với giá đất năm 2019.
Hay gần đây nhất, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản khẩn gửi UBND các huyện, thị xã, thành phố, và các sở liên quan để phối hợp kiểm tra, rà soát lại các mức giá dự kiến đề xuất điều chỉnh trong bảng giá đất năm 2020. Trong đó, TP. Nha Trang gồm 4 phụ lục, tăng 50% so với năm 2015. Các địa phương còn lại tăng 30%, đất ở ven đường qua các xã đồng bằng tăng 50%, qua các xã miền núi tăng 30% so với bảng giá hiện hành.
Sẽ tác động mạnh đến toàn thị trường
Theo phân tích của các chuyên gia, trong 5 năm qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là các tỉnh, thành phố phía Nam đã có sự biến động mạnh về giá cả. Tất nhiên, phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh khung giá đất mới nếu không có sự cân nhắc kỹ lưỡng, khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng không tích cực. Bởi khung giá đất mới sẽ tác động đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ tăng lên trở thành “ẩn số kép”, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành tăng lên, trút gánh nặng lên người mua nhà.
Theo ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bình Dương, việc điều chỉnh giá đất là cần thiết để Nhà nước quản lý tốt hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách. Đồng thời, kiểm soát được các hoạt động chuyển dịch bất động sản là đất, tránh đột biến tăng giá đất tại một số tuyến đường đã được đầu tư nâng cấp hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Việc điều chỉnh giá đất lần này nếu quá cao sẽ kéo theo một số lĩnh vực khác tăng giá, làm cho đời sống công nhân, người lao động, cư dân càng khó khăn. Bởi việc mua nhà để ở ổn định, gắn bó lâu dài với tỉnh Bình Dương bằng tiền lương tích lũy của người lao động ngày càng khó.
Trong khi đó, các dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa được nhà đầu tư quan tâm vì thủ tục đầu tư nhiêu khê cho nhà đầu tư lẫn người mua, lợi nhuận thấp hơn các loại nhà ở thương mại khác.
“Tuy nhiên, nếu tăng quá cao và đột biến sẽ ảnh hưởng đến việc đầu tư, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có nhu cầu tìm đất để xây dựng nhà ở. Bởi khi điều chỉnh giá đất tăng cao thì mặt bằng giá mới của các dự án do các chủ đầu tư triển khai sẽ khiến số động người mua nhà khó tiếp cận. Khi đó, họ sẽ tìm nguồn cung khác trong dân có giá thấp hơn và có thể sẽ tìm cách giao dịch không chính thức như không làm thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật, hoặc chuyển dịch bằng giấy tay. Về lâu dài, sẽ phát sinh tranh chấp, thất thu ngân sách và những diễn biến khác mà sau này rất khó xử lý. Đối với doanh nghiệp kinh doanh sẽ gặp rủi ro do không bán được sản phẩm”, ông Thạch nói.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, lo lắng lớn của hầu hết các nhà đầu tư bất động sản khi khung giá đất tăng cao là sự tác động đến tiền sử dụng đất.
“Với hầu hết các doanh nghiệp khi đầu tư một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất luôn là bài toán đau đầu nhất. Với các dự án có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp dễ tính toán bài toán đầu tư, nhưng với các dự án chưa có quy định tiền sử dụng đất mức nộp là ẩn số tạo nhiều rủi ro thanh khoản và giá bán”, ông Tiến nói và cho biết, một khi bài toán về tiền sử dụng đất là ẩn số sẽ khiến các doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư, dẫn đến thị trường bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm.
Còn theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, bảng giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý và dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Khi mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là giá đất của các dự án tăng cao sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách từ đất đai và thị trường bất động sản.
“Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho khung giá đất giai đoạn 2019-2024. Bởi nếu tăng vừa phải, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn trước mắt có ít hơn một chút, nhưng người dân và doanh nghiệp được lợi. Thị trường bất động sản tăng trưởng hợp lý, doanh nghiệp mở rộng quy mô phát triển lớn hơn thì nguồn thu ngân sách theo đó cũng tăng lên”, Chủ tịch HoREA chia sẻ.
Sẽ tác động mạnh đến thị trường
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Việc ban hành khung giá đất mới này chắc chắn tác động lớn đến nhà đầu tư - chủ đầu tư, bởi khi khung giá đất tăng thì chi phí đầu vào sẽ tăng, chi phí đầu vào tăng thì giá thành của sản phẩm cũng tăng lên, theo đó giá bán phải tăng tương ứng để bù vào. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng tăng giá được, mà phải tùy vào tình hình thị trường, chủ đầu tư mới quyết định tăng giá hay không. Như vậy, việc áp dụng khung giá đất mới sẽ tác động đến hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư là chắc chắn.
Khó khăn thứ hai nữa là không phải dự án nào cũng đầu tư được, vì khi áp dụng bảng giá đất mới, chi phí đầu vào cao khiến cơ hội đầu tư không hiệu quả. Như vậy, chủ đầu tư có 2 vấn đề, thứ nhất là hiệu quả đầu tư bị giảm, thứ hai là phải cân nhắc yếu tố có nên đầu tư hay không. Điều này sẽ tác động liên đới tới nguồn cung. Cụ thể, khi chủ đầu tư phải cân đong đo đếm để quyết định có nên đầu tư hay không thì nguồn cung của thị trường chắc chắn sẽ giảm sút. Nguồn cung giảm đi, cộng thêm chi phí đầu vào tăng lên thì cuối cùng chính người mua nhà là người gánh chịu vì giá cả tăng cao. Bởi nguyên tắc của doanh nghiệp khi đầu tư là nước lên thì thuyền lên, chẳng bao giờ doanh nghiệp chấp nhận đầu tư để chịu lỗ.
Horea: 5 nhóm đối tượng sẽ bị tác động trực tiếp bởi khung giá đất mới
- Nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp: Khung giá đất tăng kéo theo bảng giá đất tại từng địa phương tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng càng lớn của khung giá đất sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của Bảng giá đất và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.
Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm” gây ra rất nhiều hệ lụy trong xã hội.
- Giá cả của thị trường bất động sản, nhất là giá nhà ở tăng: Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở.
- Quy mô giao dịch của thị trường bất động sản: Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp vốn là thành tố quan trọng để tạo sự sôi động cho thị trường bất động sản.
- Môi trường đầu tư: Nếu khung giá đất, bảng giá đất tăng đột biến lên mức quá cao sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.
- Nguồn thu ngân sách: Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất - kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
