Cung tăng nhanh hơn cầu
Thị trường bất động sản các địa phương giáp ranh TP.HCM như Tây Ninh sau sáp nhập địa giới hành chính chứng kiến nhịp phát triển khá sôi động, với hàng loạt dự án quy mô lớn được công bố, đặc biệt là phân khúc đất nền và các khu đô thị mới.
Tuy vậy, bức tranh chung lại đang lộ rõ “độ vênh” giữa tốc độ triển khai và khả năng thu hút cư dân. Nhiều dự án dù được quảng bá rầm rộ, hạ tầng hoàn thiện nhanh, nhưng lại chưa thu hút người dân đến sinh sống, tạo ra những “khoảng trống” trong quá trình đô thị hóa.
Đơn cử, dự án Agora City nằm trên mặt tiền đường ĐT 818, quy mô 127 ha và được quảng bá là tổ hợp đô thị mang phong cách châu Âu hiện đại… Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tại dự án, các trục đường nội khu đã được trải nhựa phẳng, dải phân cách trang trí tượng điêu khắc, hàng cột đèn và cây xanh được bố trí đồng bộ. Cổng chào quy mô lớn, các hạng mục quảng trường, sân thể thao, cảnh quan kênh rạch và mảng xanh… đều đã hoàn thành.
Tuy nhiên, không gian lại khá vắng vẻ. Những hạng mục tiện ích như sân thể thao, công viên, đường dạo… thiếu vắng người qua lại.
Bối cảnh tương tự cũng diễn ra tại các dự án đã hoàn thành và bàn giao trước đó như Khu đô thị thương mại dịch vụ du lịch sinh thái Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Nguyên Residence, Khu phố thương mại Young Town Plaza… Thực trạng này cho thấy khoảng cách khá lớn giữa tiến độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng thu hút người ở thực tại dự án.
| |
Khu vực nhà ở, các hạng mục tiện ích như sân thể thao, công viên, đường dạo… cũng vắng bóng người. Ảnh: Việt Dũng. |
Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản SG Holdings (SG Holdings), một khu vực muốn hình thành một đô thị đúng nghĩa thì phải có hệ sinh thái đầy đủ gồm y tế, giáo dục, tiện ích, trung tâm giải trí… Trong khi đó, khu vực Tây Nam Bộ, bao gồm Tây Ninh, hạ tầng chưa được chú trọng đúng mức.
Hiện tại, quy hoạch thì tốt, nhưng để thực thi cần thêm thời gian. Thêm vào đó, tốc độ đô thị hóa khu vực này chưa cao, thói quen sống trong đô thị - chung cư của người dân mới chỉ bắt đầu hình thành, cho nên không dễ lấp đầy các dự án.
Dự án mới liên tục ra hàng
Bên cạnh những dự án hiện hữu, thị trường bất động sản Tây Ninh từ đầu năm 2025 đến nay chứng kiến làn sóng ra hàng mạnh mẽ.
Đơn cử, tại xã Hậu Nghĩa, dự án Green City rộng 197 ha gồm hơn 5.000 căn nhà phố, biệt thự, giá từ 8-25 tỷ đồng/căn. Ngoài ra, nơi đây còn ghi nhận hàng chục dự án nhà phố, biệt thự của các doanh nghiệp khác như Trần Anh Long An, Quốc tế Năm Sao, T&T… đồng loạt mở bán.
Không chỉ phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường này còn chứng kiến nhiều dự án căn hộ mới như Khu đô thị The Win City tại xã Đức Hòa quy mô 13 ha, cung cấp ra thị trường khoảng 6.000 sản phẩm, từ studio đến căn hộ 3 phòng ngủ.
Tương tự, Tập đoàn Cát Tường Group đang hoàn tất pháp lý để chuẩn bị ra mắt dự án chung cư đầu tiên tại Tây Ninh. Theo kế hoạch, dự án sẽ cung cấp khoảng 2.000 căn hộ, mức giá dự kiến dưới 2 tỷ đồng/căn.
Về khả năng hấp thụ sản phẩm của người ở thực và nhà đầu tư khu vực này, ông Sang lý giải, thị trường Tây Nam Bộ hiện đang ở giai đoạn sơ khai, mới bắt đầu hình thành đô thị, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới trong giai đoạn đầu phát triển, trong khi đây là điều kiện tiên quyết để thu hút người dân về sinh sống.
“Muốn có tiện ích thì phải có người dùng, còn người dùng chỉ đến khi có đầy đủ tiện ích. Đó là bài toán ‘con gà - quả trứng’. Bởi vậy, chỉ những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực mạnh mẽ mới đủ sức kích hoạt hệ sinh thái này”, ông Sang nói và cho biết thêm, hiện tại, nhiều dự án còn vắng vẻ, nhưng về dài hạn, khi các chủ đầu tư lớn đổ về, tin chắc thị trường địa ốc Tây Nam Bộ nói chung và Tây Ninh nói riêng sẽ phát triển khi khu vực này còn khá thoáng đãng và mức giá vẫn đang khá mềm.
“Một điểm nữa là tốc độ triển khai dự án. Chủ đầu tư nào thi công nhanh, hoàn thiện bài bản thì sức hút sẽ mạnh hơn và ngược lại, nếu triển khai chậm thì sức hấp dẫn sẽ giảm đi”, ông Sang chia sẻ thêm.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, nhiều khu đô thị ở Long An cũ (nay là Tây Ninh) và các tỉnh miền Tây được xây dựng với kỳ vọng vào mô hình “người dân ở xa rồi đi vào trung tâm làm việc”, giống như câu chuyện ở Tokyo hay các đô thị lớn có hệ thống trung tâm tài chính - dịch vụ quy mô khổng lồ khác trên thế giới.
Tuy nhiên, trung tâm TP.HCM những năm gần đây không còn xu hướng tập trung, mà đang phân tán. Nhiều tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp lớn trước đây đặt trụ sở ở quận 1, thì nay đã chuyển ra ngoài trung tâm. Không gian trung tâm lại nhỏ, không thể chứa một lực lượng lao động quá lớn như các đô thị “hướng tâm” kiểu như Tokyo.
Khi phát triển “đô thị vệ tinh”, ông Hiển cho rằng, đó không chỉ là phát triển về quy mô đơn thuần, mà phải là những đô thị hoàn chỉnh, có đầy đủ các dịch vụ, tiện ích, khu dân cư, thương mại, việc làm... Mỗi đô thị có thể chuyên môn hóa theo thế mạnh riêng, nhưng cốt lõi là người dân phải sống và làm việc ngay tại đô thị vệ tinh đó. Nếu chỉ là để ở, rồi hàng ngày di chuyển vào trung tâm TP.HCM thì lại quay về mô hình cũ, hoàn toàn không khả thi với cấu trúc đô thị hiện nay.
“Muốn thu hút dân đến ở, đô thị vệ tinh phải tạo ra hệ sinh thái sống - làm việc - dịch vụ tương đối đầy đủ và đồng bộ. Chỉ những nhu cầu đặc thù như giải trí cao cấp, biểu diễn nghệ thuật lớn, bệnh viện hạng đặc biệt… mới cần di chuyển vào trung tâm”, ông Hiển nói và dự báo, trong 1-2 năm tới, khi các kết nối then chốt hoàn thiện, khu vực Bến Lức sẽ tăng trưởng rõ rệt.