Nguồn cung khan hiếm đẩy giá nhà tăng cao
Theo dõi thị trường bất động sản những năm qua, không khó để nhận ra một thực trạng là tốc độ tăng giá nhà ngày càng vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Những ngày gần đây, chủ đề này nhận được sự quan tâm nhiều hơn khi trong báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 công bố mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, các đô thị lớn hầu như không còn căn hộ chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, cách đây chưa đầy 5 năm, khi bắt đầu “đoạn trường” mua nhà tại thành phố, một căn hộ bình dân được môi giới “hét” giá lên đến 20 triệu đồng/m2 khiến người viết “mất ăn, mất ngủ”, bởi với mức thu nhập không phải thấp khi đó, nếu dồn cả tiền tiết kiệm lẫn tiền vay thì mua nhà xong cũng phải “bóp mồm bóp miệng” trong nhiều năm may ra mới trả được nợ.
Tại hội thảo về thị trường bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng đặt câu hỏi: “Giá trị thực của bất động sản ở Việt Nam đang ở đâu, khi thu nhập của đại đa số người dân không cải thiện nhiều trong 2 năm qua?”.
“Một thực tế đang diễn ra là người có đất thì ‘hét’ giá trên trời, người mua ái ngại, cuối cùng cung - cầu khó gặp nhau. Việc giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân mang đến nguy cơ trong tương lai, chỉ cần một ‘cú sốc’ là thị trường sẽ gánh hệ lụy lớn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo một số thống kê, hiện nay, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư lại khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng; còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm.
Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý đầu năm 2022, Hà Nội chỉ có 1-2 dự án mới với vài trăm căn hộ được đưa ra thị trường, còn TP.HCM cũng chỉ khoảng 5 - 6 dự án với trên nghìn căn, so sánh với khoảng 65.000-70.000 người dân thành phố này có nhu cầu về nhà ở mỗi năm thì sẽ thấy rõ sự lệch pha cung - cầu rất lớn.
Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, tìm mua nhà mới vào thời điểm này giá không những không giảm, mà còn tăng lên so với trước dịch, thậm chí có sẵn nguồn tài chính cũng khó tìm được căn hộ ưng ý khi nguồn hàng đã cạn kiệt. Theo ông Giang, các dự án đang mở bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho từ những năm trước, song cũng gần như được đặt cọc hết, cho nên khách hàng có nhu cầu về nhà ở chỉ có thể tìm cách mua lại những căn hộ cũ hoặc nhà tập thể. Nhu cầu tăng lên có thể là lý do khiến gần đây ngay cả những căn hộ tập thể cũ nát cũng được “neo giá trên trời”.
Cần giải quyết từ căn cơ
Những ngày gần đây có nhiều thảo luận ở Việt Nam về việc hạn chế đầu cơ bất động sản, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thông qua chính sách thuế đối với hoạt động mua đi bán lại. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản trước mắt sẽ không làm “hạ nhiệt” giá nhà, nhưng có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ và giúp người dân tăng khả năng tiếp cận nhà ở, dù là hình thức thuê hay mua.
Tìm mua nhà mới vào thời điểm này giá không những không giảm, mà còn tăng lên so với trước dịch, thậm chí có sẵn nguồn tài chính cũng khó tìm được căn hộ ưng ý khi nguồn hàng đã cạn kiệt.
Còn trong dài hạn, như đánh giá của ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, cần có những giải pháp mang tính căn cơ hơn khi xu hướng phát triển nhà ở hiện tại của nhiều chủ đầu tư đang hướng về những người mua nhà ở lần thứ 2, thứ 3, thay vì người mua căn nhà đầu tiên, trong khi đây mới là nhóm khách hàng đang chiếm phần lớn nhu cầu ở thực hiện nay, đặc biệt là các gia đình trẻ.
Ghi nhận thực tế cho thấy, ở nhiều quốc gia, giải pháp chủ đạo để giảm áp lực giá nhà là gia tăng nguồn cung, trong đó chủ yếu là phát triển các khu đô thị vệ tinh, tạo ra các cụm kinh tế mới, bởi ở đâu có việc làm thì ở đó sẽ tập trung đông dân cư, qua đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực còn dư địa phát triển dự án.
Tuy nhiên, để thực hiện thành công giải pháp này thì cần có các cơ chế ưu đãi về thuế, lãi suất, hoặc trợ cấp tiền trực tiếp cho người mua nhà ở khu vực xa trung tâm để hình thành những dự án nhà ở mới tại vùng phụ cận thành phố hoặc dịch chuyển nơi sinh sống của người dân.
Ngoài các biện pháp nêu trên, chính sách thuế cũng cần thực sự phát huy được vai trò tái phân phối thu nhập. Người có nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế lũy tiến, phần thuế phải nộp tăng lên sẽ dùng để hỗ trợ những người có thu nhập thấp thuê nhà hoặc những người mua căn nhà đầu tiên.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, với những giải pháp kìm chế sự bất ổn của thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề giá nhà, cần sớm tháo gỡ vướng mắc trong các khung chính sách hiện tại. Chẳng hạn, cần cụ thể hóa thành quy định hoặc làm rõ hơn cơ chế tài chính bao hàm các quy định về chính sách hay các chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở dành cho số đông để các chủ đầu tư có thêm sự lựa chọn khi phát triển một dự án.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật hợp danh Minh Bạch cho hay, các chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam có nhiều mục tiêu, nhưng các chính sách đi cùng lại chưa phù hợp nên hiệu quả không cao. Ví dụ như chương trình phát triển nhà ở xã hội, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, song các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nên ít chủ đầu tư muốn làm.
“Cơ chế ưu đãi dành cho nhà phát triển nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội…, có như vậy thì mới thu hút được các nguồn lực tham gia phát triển nhà ở xã hội”, luật sư Quỳnh gợi ý.