Người mua nhà hiện chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản trong dài hạn. Ảnh: Việt Dũng.
Người mua viết lại “luật chơi”
Sau nhiều năm tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính, kỳ vọng tăng giá và mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển hoàn toàn khác.
Những biến động kéo dài suốt 2 năm qua cho thấy “công thức cũ” không còn phát huy hiệu quả, khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, người mua thay đổi hành vi và thị trường bắt đầu bước vào quá trình “chọn lọc tự nhiên”.
Một trong những thay đổi lớn nhất là hành vi tiêu dùng bất động sản. Nếu như trước đây thị trường từng vận hành theo tâm lý FOMO, sử dụng đòn bẩy lớn để “đón sóng”, thì hiện tại, người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư, khả năng khai thác sử dụng thực tế và giá trị tài sản trong dài hạn.
Bà Trần Diễm My - Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Five Star Group cho rằng, sau những biến động, điều thị trường thiếu hiện nay không phải là dự án, mà là niềm tin. Nếu trước đây nhiều quyết định xuống tiền được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá hoặc tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”, thì nay người mua dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, so sánh và đánh giá năng lực thực sự của chủ đầu tư.
Theo bà My, người mua bây giờ có nhiều thông tin hơn nên yêu cầu cũng khắt khe hơn. Họ không còn chỉ quan tâm dự án có truyền thông mạnh hay không, mà chú ý nhiều hơn đến pháp lý, chi phí sở hữu, khả năng khai thác - vận hành, cộng đồng cư dân và giá trị tài sản trong dài hạn.
Đặc biệt, khi giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập, người mua sẽ càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính dài hạn. Điều này khiến thị trường không còn dễ bị dẫn dắt bởi cảm xúc hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước. Sự thay đổi của khách hàng cũng buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận thị trường.
“Không thể dùng cách bán của chu kỳ cũ cho một khách hàng mới, không thể dùng sản phẩm cũ cho một nhu cầu mới, cũng không thể dùng những thông điệp chỉ nói về lợi nhuận kỳ vọng cho một thị trường đã đòi hỏi bằng chứng thực tế”, bà My nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, ở chu kỳ mới, khách hàng mua ở thực ưu tiên sự an toàn, tiện ích và khả năng chi trả phù hợp; nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, dòng tiền và tính thanh khoản; trong khi nhóm khách hàng cao cấp không chỉ tìm kiếm một sản phẩm đẹp, mà còn yêu cầu cao hơn về trải nghiệm sống, vận hành và giá trị thương hiệu.
Cùng quan điểm, bà Thi Anh Đào - Giám đốc Khối Marketing, Masterise Group cho hay, khách hàng hiện không còn chỉ tìm kiếm một tài sản để đầu tư, mà còn tìm kiếm một môi trường sống thực sự phù hợp với nhu cầu và phong cách sống của mình.
Theo bà Đào, nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến khả năng tăng giá của sản phẩm hay vị trí của dự án, thì nay chú trọng nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng khai thác bền vững của tài sản trong dài hạn.
“Người mua bây giờ không chỉ nhìn vào khoảng cách từ dự án đến khu vực trung tâm, mà còn quan tâm nhiều hơn đến cơ sở hạ tầng như trường học cho con, bệnh viện, siêu thị… hay những tiện ích phục vụ đời sống hằng ngày. Đôi khi việc tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống”, bà Đào nói.
Đặc biệt, có một sự thay đổi đáng chú ý là thế hệ trẻ giờ đây mua nhà không chỉ tìm một nơi để ở, mà còn muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính của chủ sở hữu và hỗ trợ cho trải nghiệm sống toàn diện hơn. Người mua hiện nay bắt đầu quan tâm ngôi nhà đó có giúp họ sống tốt hơn hay không, có tạo ra sự kết nối với gia đình, bạn bè, hàng xóm hay không…
Một yếu tố cũng ngày càng được chú ý là giá trị cộng đồng bên trong dự án. Thực tế, những khu dân cư có giá trị bền vững trên thế giới không chỉ nổi tiếng vì vị trí, mà còn bởi cộng đồng cư dân, bản sắc văn hóa và chất lượng sống được hình thành bên trong đó.
“Người mua nhà hiện nay luôn đứng giữa 2 lựa chọn: Khoảng cách phục vụ công việc và chất lượng sống cho gia đình. Tùy từng giai đoạn cuộc đời, họ sẽ có sự ưu tiên khác nhau. Tuy nhiên, nếu một khu đô thị có thể tạo ra môi trường sống đủ tốt, đầy đủ tiện ích và cộng đồng phù hợp, người mua sẵn sàng dịch chuyển ra xa trung tâm hơn để đổi lấy trải nghiệm sống tốt hơn trong dài hạn”, bà Đào nói.
Nhà đầu tư ngoại cũng đổi “khẩu vị”
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài cũng thay đổi theo hướng chọn lọc hơn. Thay vì chỉ quan tâm vị trí hay quy mô dự án, yếu tố được các quỹ đầu tư và đối tác ngoại đặt lên hàng đầu hiện nay là năng lực của chủ đầu tư và khả năng triển khai thực tế của dự án.
Theo ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital), trước khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư nước ngoài thường đánh giá rất kỹ uy tín của nhà phát triển dự án, năng lực tài chính, kế hoạch kinh doanh, cũng như khả năng đảm bảo dòng tiền và hiệu quả đầu tư trong dài hạn.
“Điều quan trọng nhất với nhà đầu tư ngoại không chỉ là dự án nằm ở đâu, mà còn là họ có đủ tin tưởng vào chủ đầu tư hay không. Họ cần nhìn thấy khả năng triển khai thực tế của dự án, khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận trong dài hạn của tài sản đầu tư”, ông Hiếu nói và chia sẻ thêm, xu hướng đáng chú ý hiện nay là các nhà đầu tư nước ngoài không còn ưu tiên những thị trường tăng trưởng quá nóng hay mang tính đầu cơ cao. Thay vào đó, dòng vốn ngoại đang tìm đến các dự án phục vụ nhu cầu thực, có khả năng khai thác vận hành bền vững và tạo dòng tiền ổn định.
“Những dự án gắn với nhu cầu thực sẽ hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài hơn rất nhiều, bởi đây là phân khúc có khả năng tạo dòng tiền và duy trì hiệu quả đầu tư dài hạn”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, sự thay đổi trong hành vi người mua đang buộc thị trường bất động sản bước sang một “luật chơi” hoàn toàn khác. Ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Nam, Công ty cổ phần Vinhomes nhìn nhận, sự thay đổi “khẩu vị” của dòng vốn đầu tư buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng bài bản và bền vững hơn.
Theo ông Tâm, trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ thuộc về các dự án quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ và có khả năng tạo “traffic” - tức là thu hút dòng người, dòng tiền và các hoạt động kinh tế thực tế.
Đây cũng là mô hình đã được chứng minh hiệu quả tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi những khu vực có khả năng hình thành cộng đồng cư dân, hệ sinh thái dịch vụ và lượng khách ổn định thường tạo ra giá trị bền vững hơn trong dài hạn.
Doanh nghiệp đủ lực sẽ nắm lợi thế
Sự thay đổi của dòng vốn và hành vi nhà đầu tư đang thúc đẩy thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực thực chất, thay vì chỉ dựa vào lợi thế quỹ đất hay hiệu ứng tăng giá như trước đây.
Trong chu kỳ mới này, lợi thế sẽ không còn thuộc về số đông, mà tập trung vào nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng triển khai dự án bài bản và chiến lược phát triển dài hạn.
Điều này cũng lý giải vì sao thị trường thời gian qua chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét về phía các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những chủ đầu tư có khả năng phát triển đa dạng sản phẩm và thích ứng nhanh với sự thay đổi của nhu cầu thị trường.
Chẳng hạn, Masterise Group hiện phát triển nhiều dòng sản phẩm với định vị khác nhau, từ phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực đến các sản phẩm cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế. Chiến lược này xuất phát từ thực tế mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, phong cách sống và kỳ vọng khác nhau, nên không thể áp dụng một tiêu chuẩn chung cho toàn bộ thị trường.
Trong khi đó, Five Star Group ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở tạo dòng tiền ổn định trước, từ đó tái đầu tư và từng bước hoàn thiện các đại đô thị sinh thái theo hướng bền vững.
Hiện doanh nghiệp này tập trung phát triển các dự án tại Bình Chánh (TP.HCM) và các khu vực lân cận như Long An, Tây Ninh cũ…, là những khu vực còn nhiều dư địa tăng trưởng và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối với trung tâm TP.HCM, loại hình sản phẩm đa dạng gồm nhà thấp tầng, chung cư cao tầng, nhà phố liền kề, shophouse, biệt thự, dinh thự… Bên cạnh các sản phẩm cao cấp, Five Star Group cũng phát triển các dòng căn hộ tầm trung nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
Ngoài những cái tên kể trên, nhiều doanh nghiệp lớn trên thị trường cũng chuyển hướng phát triển theo tư duy dài hạn hơn, tập trung vào khả năng vận hành, tạo dòng tiền và xây dựng hệ sinh thái sống, thay vì chỉ mở rộng dự án bằng mọi giá.
Đơn cử, sau hơn 3 thập kỷ phát triển khu Nam TP.HCM, Phú Mỹ Hưng hiện không còn được nhìn đơn thuần như một chủ đầu tư dự án, mà còn là mô hình đô thị hoàn chỉnh với hệ sinh thái giáo dục, thương mại, y tế và cộng đồng cư dân được vận hành đồng bộ. Đây cũng là nền tảng để doanh nghiệp tiếp tục mở rộng mô hình phát triển sang các địa phương khác theo hướng đô thị tích hợp.
Trong khi đó, TTC Land lại lựa chọn chiến lược tái cấu trúc theo hướng gia tăng tài sản vận hành và tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thương mại, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động bán hàng ngắn hạn. Thời gian qua, nhà phát triển bất động sản này liên tục nhấn mạnh các yếu tố pháp lý dự án, quản trị dòng tiền và phát triển bền vững như là nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Tương tự, Khải Hoàn Land đang dịch chuyển từ vai trò phân phối sang phát triển các khu đô thị quy mô lớn tại khu Nam TP.HCM theo hướng tích hợp tiện ích và xây dựng cộng đồng cư dân lâu dài.
Theo giới phân tích, sau giai đoạn tăng trưởng bằng kỳ vọng, thị trường bất động sản đang quay trở lại với những giá trị cốt lõi hơn. Chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi của tốc độ mở rộng hay hiệu ứng truyền thông, mà là năng lực quản trị, khả năng tạo lập giá trị thực và duy trì niềm tin với thị trường trong dài hạn.
Chủ đầu tư dự án phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm và trải nghiệm thực tế của cư dân
Xu hướng sống tại căn hộ chung cư của người trẻ ngày càng phổ biến, tạo thêm dư địa phát triển cho phân khúc này. Tuy nhiên, để thu hút người mua, các chủ đầu tư không chỉ cần cạnh tranh về giá, mà còn phải đầu tư vào chất lượng sống, tiện ích và khả năng vận hành của dự án. Một khu đô thị muốn hấp dẫn phải có , pháp lý minh bạch, kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích sống và được vận hành tốt sau khi cư dân vào ở.
Trong giai đoạn tới, thay vì chỉ tập trung vào bán hàng hay các chương trình ưu đãi tài chính, chủ đầu tư dự án sẽ phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm và trải nghiệm thực tế của cư dân. Các đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục là “sân chơi” của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi các doanh nghiệp quy mô vừa như Phú Đông sẽ lựa chọn hướng đi riêng, tập trung vào những dự án vừa phải nhưng đáp ứng đúng nhu cầu ở của người dân.
Chiến lược phân bổ tài sản cần được “chọn lọc và quản trị rủi ro”
Trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần chuyển từ tư duy “đầu cơ” sang “chọn lọc và quản trị rủi ro”. Các lớp tài sản có tính ổn định như vàng, trái phiếu doanh nghiệp và đặc biệt là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò quan trọng.
Khác với giai đoạn trước, khi dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào các tài sản đầu cơ, thị trường bất động sản hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải gắn với các khu vực có hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác thực và nằm trong các trục phát triển đô thị, đặc biệt là mô hình đại đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro.
Cơ hội không chia đều
Chu kỳ mới sẽ trở nên khó khăn hơn, nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không biến mất, nhưng sẽ không còn chia đều cho tất cả doanh nghiệp.
Trong chu kỳ mới, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ… Bởi pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng, mà còn là “giấy thông hành” của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư.
Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn
Giá bất động sản đang quá cao so với thu nhập của đa số người dân. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường. Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới.
Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá bất động sản. Khi thị trường minh bạch hơn, người mua sẽ có đầy đủ dữ liệu để đưa ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.
