Bức tranh sở hữu tài sản
Theo báo cáo Knight Frank Wealth Report 2025, hiện có 5.459 người Việt sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 khu vực Đông Nam Á.
Danh mục đầu tư nổi bật của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (high-net-worth individual - HNWI) là bất động sản, bởi đây được xem là kênh ổn định, dài hạn, giúp bảo toàn sức mua và mang lại lợi nhuận đáng tin cậy.
Giới siêu giàu Việt Nam có xu hướng nắm giữ phần lớn tài sản dưới dạng bất động sản và vàng - những loại tài sản hữu hình truyền thống. Khảo sát năm 2025 cho thấy, trung bình nhà đầu tư Việt phân bổ tới 31% tài sản vào bất động sản và 14% vào vàng, phản ánh tâm lý chuộng tài sản hữu hình và thiên về “giữ tiền” hơn là tối ưu hóa lợi suất.
Bất động sản và vàng từ lâu được coi là “nơi giữ tiền” ưa thích. Trong 5 năm qua, xu hướng này hầu như không đổi khi phần lớn nhà đầu tư chỉ chọn 2 - 3 kênh truyền thống (đất đai, vàng, tiết kiệm ngân hàng) thay vì đa dạng hóa danh mục. Dù có tới 88% nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận trên 7%/năm (trong đó 42% kỳ vọng 15-30%/năm), họ vẫn ưu tiên gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, bất động sản - tức chấp nhận mức sinh lời thấp nhưng an toàn. “Người Việt chọn tập trung vào tài sản có thể nhìn thấy và cầm nắm được”, điều này phản ánh sự đề cao việc giữ gìn vốn hơn là mạo hiểm tìm kiếm lợi nhuận cao.
Hệ quả là danh mục của HNWI Việt Nam thường thiếu cân bằng: tỷ trọng lớn vào tài sản kém thanh khoản và phụ thuộc mạnh vào chu kỳ địa ốc. Đặc biệt, với giới siêu giàu, bất động sản càng chiếm ưu thế.
| |
Knight Frank 2022 ước tính, gần hai phần ba tổng giá trị tài sản của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cực cao (ultra-high-net-worth individual - UHNWI - sở hữu từ 30 triệu USD tài sản ròng trở lên) nằm ở bất động sản (bao gồm nhà ở chính, nhà thứ hai và bất động sản đầu tư). Trung bình một cá nhân UHNWI châu Á (trong đó có Việt Nam) sở hữu 3,3 bất động sản nhà ở, cao hơn mức trung bình thế giới là 2,9. Họ đặc biệt ưa chuộng nắm giữ bất động sản hạng sang, không chỉ để ở mà còn phục vụ nghỉ dưỡng, cho thuê và quan trọng hơn là như tài sản tích sản chống lạm phát. Thực tế, bất động sản cao cấp được xem như “hầm trú ẩn giá trị” khi lạm phát gia tăng, giúp bảo toàn sức mua.
Song song với đó, người Việt cũng tích trữ một lượng vàng khổng lồ - ước tính khoảng 400 tấn - nhằm đề phòng biến động kinh tế, một thói quen bắt nguồn từ lịch sử lạm phát cao và bất ổn vĩ mô ở những thập kỷ trước đó. Thị trường chứng khoán và các kênh tài chính đang dần được quan tâm hơn khi lãi suất tiết kiệm giảm. Ngày càng nhiều nhà đầu tư chuyển một phần vốn từ gửi tiết kiệm sang cổ phiếu, quỹ đầu tư…, nhưng bất động sản và vàng vẫn giữ vai trò ưu tiên, chứng khoán hay quỹ chỉ là lựa chọn thứ yếu. Hiện mới khoảng 3% dân số có tài khoản chứng khoán (dù tổng số tài khoản hơn 10 triệu), cho thấy dư địa rất lớn để mở rộng đầu tư vào tài sản tài chính.
Chiến lược tái cơ cấu danh mục
Cần xây dựng chiến lược phân bổ tài sản phù hợp, vừa giữ vững tài sản lõi truyền thống, vừa mở rộng sang các kênh tài chính hiện đại để cân bằng giữa bảo toàn và sinh lời.
Đặc trưng của HNWI Việt Nam là tập trung cao độ vào tài sản thực - đặc biệt là bất động sản - nhằm bảo toàn của cải qua thời gian. Vì vậy, chiến lược phân bổ nội địa cần xuất phát từ nền tảng bất động sản cốt lõi - yếu tố mang tính “neo” trong tư duy nhà đầu tư Việt - rồi từng bước mở rộng sang các lớp tài sản khác để cải thiện thanh khoản và hiệu quả sinh lời.
Tuy nhiên, không phải mọi bất động sản đều giống nhau trong chiến lược của HNWI. Cần phân loại giữa tài sản “core” (cốt lõi) nên nắm giữ dài hạn và “non-core” (không cốt lõi) nên tái cơ cấu hoặc chuyển đổi sang kênh khác. Việc xác định có thể dựa trên các nguyên tắc sau:
Vị trí và tính thanh khoản: Tài sản core thường ở vị trí đắc địa, trung tâm, khu vực có di dân cơ học cao hoặc được hưởng lợi từ phát triển hạ tầng, nên duy trì cầu lớn ngay cả khi thị trường trầm lắng. Ngược lại, bất động sản non-core ở vùng xa, khu nghỉ dưỡng hoặc dự án thiếu hạ tầng thường khó bán, thanh khoản thấp.
Dòng tiền và hiệu quả sử dụng: Tài sản core tạo dòng tiền ổn định từ khai thác (cho thuê nhà phố, căn hộ dịch vụ, văn phòng…) với suất sinh lời đều đặn. Ngược lại, tài sản non-core thường “đắp chiếu” hoặc cho lợi nhuận thấp, ví dụ condotel từng được quảng cáo lợi suất 10-12%/năm nhưng sau vài năm vỡ cam kết, vừa không có thu nhập, vừa khó thanh lý.
Tầm quan trọng chiến lược: Tài sản core gắn với chiến lược lâu dài của gia đình - như bất động sản tổ tiên, trụ sở doanh nghiệp, hoặc căn nhà chính ở vị trí giá trị cao - không chỉ mang giá trị tài chính mà còn giá trị tình cảm và thương hiệu, do đó thường được ưu tiên giữ. Ngược lại, tài sản non-core thường mang tính đầu tư cơ hội ngắn hạn, như lướt sóng đất nền theo “sóng” hạ tầng hoặc góp vốn dự án tỉnh lẻ; nếu không đạt kỳ vọng thì cần sớm thoái vốn.
Từ các tiêu chí trên, HNWI có thể rà soát danh mục để xác định đâu là “core real assets” cần giữ làm nền tảng và đâu là “non-core” nên cơ cấu lại. Chiến lược đề xuất là giữ vững nhóm bất động sản cốt lõi có dòng tiền ổn định, giá trị bền vững, đồng thời tái phân bổ vốn từ các bất động sản ngoại vi, kém hiệu quả sang các kênh tài chính đa dạng hơn. Nhờ đó, hạn chế tình trạng “tài sản chết” - tiền nằm im trong đất - và thay vào đó chuyển hóa thành các khoản đầu tư có tính thanh khoản và sinh lời cao hơn.
Thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng từng bùng nổ với cam kết lợi nhuận cao, nhưng nay lại ế ẩm, tồn kho lớn. Nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt với condotel ven biển - điển hình của nhóm “non-core” - vừa khó bán, vừa không tạo thu nhập ổn định.
Dựa trên nền tảng tài sản core, nhà đầu tư có thể xây dựng khung phân bổ nhiều tầng (multi-tier) để tối ưu hóa danh mục. Mỗi “tầng” đại diện cho một lớp tài sản với vai trò khác nhau - từ an toàn đến tăng trưởng - nhằm cân bằng giữa bảo toàn vốn và sinh lời.
Cụ thể, khung phân bổ đề xuất cho HNWI Việt Nam gồm 4 tầng: tầng 1 là tài sản thực cốt lõi (core real assets); tầng 2 là tài sản thu nhập cố định và phòng thủ chu kỳ; tầng 3 là tài sản tăng trưởng (cổ phiếu, quỹ đầu tư); tầng 4 là tài sản thay thế và sản phẩm cấu trúc.
Cấu trúc nhiều tầng này vừa tôn trọng xu hướng giữ tài sản lõi của người Việt, vừa giúp trải rộng danh mục trên nhiều loại hình, từ đó cải thiện thanh khoản và tăng khả năng chống chịu qua các chu kỳ kinh tế.