Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)
Niên hạn nhà chung cư đang là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận và có nhiều ý kiến trái chiều. Theo ông, cần tiếp cận vấn đề này như thế nào?
Trước hết, chúng ta cần lưu ý rằng, bất kể công trình xây dựng nào cũng đều có niên hạn sử dụng (hay thời hạn sử dụng), chứ không riêng nhà chung cư và điều này đã được quy định rõ trong pháp luật xây dựng. Ngay từ khâu thiết kế, các kỹ sư, kiến trúc sư đã xác định cụ thể thời gian sử dụng vào trong hồ sơ thiết kế để đảm bảo tuân thủ đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các quy định của pháp luật liên quan. Tùy thuộc vào cấp công trình mà thời gian sử dụng sẽ khác nhau, thông thường là từ 50-100 năm, riêng công trình cấp I, cấp đặc biệt có thể trên 100 năm. Kết thúc thời gian sử dụng này, công trình sẽ được cải tạo hoặc phá dỡ - xây mới phụ thuộc vào kết quả đánh giá an toàn công trình tại thời điểm đó.
Hiện nay, theo quy định tại Điều 17 - Thông tư 10/2021/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng, thời điểm đánh giá an toàn công trình lần đầu được thực hiện sau 10 năm kể từ khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng theo quy định pháp luật, những lần đánh giá tiếp theo có tần suất 5 năm/lần. Mỗi kết quả đánh giá an toàn công trình sẽ là cơ sở để đưa ra các quyết định về cải tạo hoặc phá dỡ - xây dựng mới.
Như vậy, thời gian sử dụng có thể dài hơn hoặc thấp hơn thời gian theo hồ sơ thiết kế, phụ thuộc vào kết quả đánh giá an toàn công trình. Một số công trình nếu được bảo trì tốt thì thời gian sử dụng sẽ lâu hơn và ngược lại. Điều này phù hợp với thực tế hiện nay khi một số nhà chung cư xuống cấp rất nhanh do chất lượng xây dựng kém, hoặc ý thức bảo quản, giữ gìn của người dân và chủ đầu tư không tốt dẫn đến xuống cấp nhanh hơn.
Như vậy, câu chuyện thời hạn nhà chung cư là không mới?
Nếu chúng ta bảo quản, giữ gìn tốt thì thời gian sử dụng thực tế có thể kéo dài hơn so với thời gian thiết kế, chứ không có nghĩa là cứ hết niên hạn thì phải phá dỡ như một số hiểu lầm hiện nay.
Luật Nhà ở năm 2014 dù không quy định thời gian sử dụng nhà chung cư, nhưng nếu kết quả đánh giá an toàn công trình định kỳ hoặc khi hết thời gian sử dụng theo thiết kế không đảm bảo và phải phá dỡ thì những người dân đang sở hữu nhà chung cư buộc phải tuân thủ. Do đó, việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình không phải là vấn đề mới, đây có thể coi là việc đồng bộ các quy định của pháp luật liên quan.
Ngoài ra, việc đưa ra quy định về niên hạn nhà chung cư sẽ nâng cao ý thức sử dụng và bảo quản công trình của tất cả các bên liên quan, tránh những tranh chấp không đáng có như nhà trên sửa nhưng không chú ý làm thấm dột xuống nhà dưới... Nếu không hợp tác để giải quyết vấn đề thì công trình sẽ xuống cấp nhanh hơn và kết thúc thời gian sử dụng sớm hơn, đồng nghĩa với việc tất cả mọi người trong chung cư đều bị ảnh hưởng.
Ông có thể phân tích cụ thể hơn vấn đề ứng xử đối với nhà chung cư không xác định thời gian sử dụng trước đây, cũng như các nhà chung cư được xác định thời hạn sử dụng (nếu đề xuất này được thông qua) khi kết quả đánh giá an toàn công trình không đảm bảo và buộc phải phá dỡ?
Trong câu chuyện này, chúng ta cần phân biệt rõ 2 giá trị tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Quyền sử dụng đất của người dân sở hữu chung cư là lâu dài và sẽ luôn được đảm bảo theo quy định của pháp luật về đất đai, cũng không bị yếu tố niên hạn nhà chung cư ảnh hưởng.
Đối với tài sản trên đất, như phân tích ở trên, tất cả các công trình đều phải định kỳ đánh giá an toàn công trình và việc ứng xử đối với các công trình này phụ thuộc vào kết quả đánh giá an toàn công trình theo quy định của Nghị định 06/2021 về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng và các văn bản hướng dẫn liên quan, cũng không phụ thuộc vào quy định của Luật Nhà ở 2014 hay dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về niên hạn nhà chung cư.
Sau khi nhà chung cư bị phá dỡ, sẽ có 2 trường hợp xảy ra: Khu đất nhà chung cư phù hợp hoặc không phù hợp quy hoạch. Trường hợp khu đất xây dựng nhà chung cư không còn phù hợp quy hoạch và đã được đổi sang các tiện ích công cộng như trường học, công viên, đường giao thông…, người dân sẽ được bồi thường và hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật về đất đai đối với giá trị quyền sử dụng đất chung mà cư dân đang sở hữu.
Ngược lại, nếu vẫn phù hợp quy hoạch để tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì người dân được quyền tái định cư trên khu đất hiện hữu và được bố trí chỗ ở tạm thời. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời sẽ được các chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư đề xuất và phải được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Vậy người dân không nên quá lo lắng về câu chuyện thời hạn nhà chung cư?
Tôi cho rằng, việc quy định niên hạn nhà chung cư sẽ không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân sở hữu nhà chung cư. “Của bền tại người”, nếu chúng ta bảo quản, giữ gìn tốt thì thời gian sử dụng thực tế có thể kéo dài hơn so với thời gian thiết kế, chứ không có nghĩa là cứ hết niên hạn thì phải phá dỡ như một số hiểu lầm hiện nay. Việc quy định niên hạn nhà chung cư chủ yếu là để tạo thuận lợi cho công tác cải tạo nhà chung cư cũ, chỉnh trang đô thị vốn đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Theo ông, hành lang pháp lý hiện đã đầy đủ để thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ?
Cải tạo nhà chung cư cũ không phải là câu chuyện mới và hành lang pháp lý cho hoạt động này được quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Việc lựa chọn cải tạo hay xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào kết kết quả đánh giá an toàn công trình theo Nghị định 06/2021 và các văn bản hướng dẫn liên quan khác. Tuy nhiên, thực tế triển khai Nghị định 69/2021 đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Chẳng hạn, trong công tác quy hoạch đô thị, để thu hút nhà đầu tư xây dựng chung cư cũ, theo Nghị định 69/2021, có thể xem xét điều chỉnh quy hoạch đô thị để gia tăng mật độ. Tuy nhiên, Luật Quy hoạch lại chưa quy định các trường hợp được điều chỉnh quy hoạch do xây dựng lại nhà chung cư, điều này làm các bên lúng túng trong quá trình áp dụng.
Hay như vấn đề đồng thuận trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Nghị định 69/2021 quy định, nếu 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ đồng ý thì sẽ được tiến hành, nhưng lại trái với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về quyền tài sản, vốn chỉ bị thay đổi nếu có quy định của luật khác.
Tinh thần của Nghị định 69/2021 là tốt, điều này thể hiện ở chỗ nhiều điều khoản trong nghị định này được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng nếu chỉ dừng lại ở cấp độ nghị định thì sẽ rất khó triển khai trên thực tiễn khi đang chồng chéo với những sắc luật khác.
Có thể nói, hàm ý chính sách lần này đã khá rõ, việc quy định thời hạn chung cư sẽ dọn đường cho việc chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ?
Việc đưa quy định về niên hạn nhà chung cư vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là nền tảng để đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vốn đang ách tắc hiện nay. Nếu nhà chung cư đã hết hạn và đảm bảo an toàn công trình thì sẽ buộc phải bị phá dỡ, còn nếu theo quy định cũ thì sẽ dễ phát sinh tình huống người dân không đồng thuận cải tạo, di dời hoặc cải tạo xây dựng lại, dẫn đến kéo thời gian thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, cải tạo nhà chung cư cũ. Đây là điểm khác cơ bản so với trước đây.
Ngoài ra, nếu quy hoạch thay đổi thành các tiện ích công cộng như công viên cây xanh thì dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đó sẽ không được triển khai. Đây là một quy định mở, mang nhiều ý nghĩa cho vấn đề quy hoạch đô thị khi đa phần các đô thị lớn đều đang rất thiếu các tiện ích công cộng. Nếu làm tốt quy hoạch thì bộ mặt đô thị sẽ được cải thiện khi tăng dần tỷ lệ cây xanh, trường học hay đường giao thông, giãn dân, giảm bớt áp lực đối với hạ tầng và sửa đổi được những sai lầm trong công tác quy hoạch trước đây.
Nói chung, ở góc độ quy hoạch đô thị, công tác chỉnh trang đô thị, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là rất quan trọng. Một công trình khi mới xây dựng xong đều rất đẹp đẽ, gọn gàng, nhưng qua thời gian sẽ xuống cấp dần và cần được cải tạo hoặc xây dựng lại. Nếu không làm tốt công tác này, rất có thể sẽ dẫn đến những “khu ổ chuột” trên cao, làm mất mỹ quan đô thị, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân và để thực hiện mục tiêu này, việc quy định niên hạn nhà chung cư là cần thiết. Trước mắt, để quy định này đi vào cuộc sống, cần phải có những thay đổi đồng bộ trong pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng…
