Kinh doanh ế ẩm
Trái với cảnh người xe nhộn nhịp, chen vai thích cánh lúc nào cũng chỉ chực làm tắc con đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, nhiều dãy shophouse ven đường nằm im lìm khá cô độc, những đám cỏ mọc trước cửa ra vào “tố cáo” rằng, đã lâu không có khách thuê, mà cả chủ nhà cũng ít khi lai vãng đến thăm nom khối tài sản cả chục tỷ đồng của mình.
Dạo quanh các khu vực Nguyễn Văn Lộc, Kiến Hưng thuộc quận Hà Đông, Mỹ Đình thuộc quận Nam Từ Liêm hay Sài Đồng, Bồ Đề thuộc quận Long Biên, dễ thấy những cảnh đìu hiu không kém. Dường như sau khi dịch Covid-19 thoái trào, các sản phẩm shophouse vẫn đang chật vật lấy lại vị thế “gà đẻ trứng vàng” như đã từng có trong quá khứ. Người mới không dám thuê, người thuê cũ mong trả mặt bằng sớm vì kinh doanh không hiệu quả.
Hoàn thiện từ cuối năm 2020, nhưng chuỗi dự án TSQ Ngân Hà Galaxy dọc đường Tố Hữu đến nay vẫn gần như bỏ trống hoàn toàn, ngay cả các căn nằm ở mặt đường chính. Liên lạc với chủ nhà theo thông tin ghi trên một số bảng cho thuê, phóng viên đều được trả lời rằng “mua hoặc cho thuê với giá tốt, không cần lãi lờ nhiều, nhưng phải đặt cọc từ 3 tháng trở lên”. Được biết, giá thuê ở đây đã giảm khá mạnh so với những giai đoạn trước và chỉ dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng.
Ghé qua dự án shophouse Embassy Garden tại Khu đô thị Tây Hồ Tây, tình trạng nhiều căn hộ treo bảng thuê hàng tháng trời vẫn không có người thuê cũng diễn ra tương tự. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Tuấn, một cư dân sinh sống ở khu vực này cho hay, nhiều hàng quán xung quanh đã phải đóng cửa, trả lại mặt bằng vì lỗ, nhất là từ khi Covid-19 diễn ra. Mãi tới thời gian gần đây mới rục rịch có hàng quán mới mở bán trở lại, nhưng khách qua lại vẫn tương đối thưa thớt, trong khi giá thuê ở đây vẫn ghim ở mức cao, lên tới 50 triệu đồng/tháng.
Tại một dự án cao cấp gần sân vận động Mỹ Đình, tình trạng cũng không khá khẩm hơn khi nhiều căn shophouse để trống hơn 1 năm qua, dù được quảng bá dự án sở hữu vị trí đắc địa tại khu vực có đông người Hàn Quốc sinh sống, khả năng kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận cho thuê cao.
Chị Vân, một chủ cửa hàng chuyên kinh doanh nệm bông, chăn gối nhập khẩu hiếm hoi còn đang mở cửa hàng tại đây cho biết rằng, chị thuê với giá 40 triệu đồng/tháng, nhưng thời gian gần đây kinh doanh ế ẩm và đang tính đóng cửa, “nhưng nếu trả lại thì mất cọc 3 tháng thuê nhà nên còn đang chần chừ xem dịch dã bớt đi, kinh doanh có khởi sắc hơn không”, chị cho biết.
| |
Một khu shophouse cửa đóng then cài. |
Giá vẫn tăng mạnh
Phân khúc shophouse có 2 dòng sản phẩm chủ đạo là nhà gắn liền với đất, sở hữu lâu dài và khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm). Trong đó, nhận được sự chú ý nhiều hơn từ thị trường là loại hình nhà phố thương mại gắn liền với đất, bởi sản phẩm này được coi như một loại tài sản tích trữ ưa thích của người dư dả. Đặc điểm của loại hình này là thường nằm kề cận một số khu chung cư cao tầng, thiết kế từ 4 - 5 tầng, trong đó tầng 1 - 2 dùng để kinh doanh, tầng 3 - 5 dùng để ở. Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn shophouse cao hơn 1,5 - 2 lần đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.
Do đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy đối với shophouse là loại hình vừa để ở, vừa kết hợp kinh doanh với mức doanh thu cho thuê kỳ vọng có thể lên tới 8 - 10% tổng giá trị khoản đầu tư/năm, vài năm trước, shophouse đã thu hút được nhiều nhà đầu tư, dù mức giá rất cao.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, shophouse tại một dự án ở Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ, Hà Nội) có mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp lên tới 250 - 270 triệu đồng/m2, tương đương gần 20 tỷ đồng/căn. Tương tự, dự án The Manor Central Park (quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì, Hà Nội) cũng có mức giá shophouse lên tới 16 - 18 tỷ đồng/căn.
Có mức giá sơ cấp rất cao, nhưng dòng sản phẩm này còn được môi giới chào bán với tiền chênh lớn trên thị trường thứ cấp. Chẳng hạn, từ cuối quý IV/2020, ghi nhận thông tin cập nhật từ các trang rao vặt cho thấy, mặt bằng giá của nhiều shophouse tại Hà Nội trung bình được rao bán từ 150 - 180 triệu đồng/m2, tăng 20 - 30% so với giá sơ cấp, dù đa phần khách mua xong để đấy do vắng người thuê.
Lý giải về tình trạng mặt bằng giá shophouse vẫn tăng mạnh trong thời gian vừa qua, ông Trần Minh, chuyên gia bất động sản cho rằng, dù khả năng cho thuê sụt giảm do ảnh hưởng bởi dịch, nhưng shophouse là loại tài sản gắn liền với đất, sở hữu lâu dài, “nên tâm lý nhiều người có tiền là cứ mua vứt đấy, giá chỉ có tăng khi đất nội đô sẽ ngày càng khan hiếm”.
Theo ông Minh, so với đất nền, nhìn chung loại hình shophouse có tính an toàn hơn về pháp lý vì đã được xây dựng hoàn thiện; trong khi so với căn hộ, thị giá shophouse thường chỉ có tăng, ít khi giảm.
“Shophouse có thể ví như một tài sản trú ẩn an toàn, trong khi nguồn cung không nhiều nên giá cả vẫn tăng dù trong thời gian vừa qua rất khó cho thuê nếu không chấp nhận mức giá thấp hơn hẳn trước đó”, ông Minh chia sẻ.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý rằng, một dự án shophouse muốn thu hút khách thuê và xa hơn là giá trị gia tăng theo thời gian thì nội khu dự án đó phải sở hữu một lượng khách hàng cơ hữu đủ lớn. Chẳng hạn, những dự án shophouse của Vinhomes West Point, Vinhomes Skylake, Vinhomes Gardenia hay mới nhất là Vinhomes Smartcity luôn là dòng sản phẩm đầu tư ưa thích với giá bán tăng gấp 2 - 2,5 lần so với giá mở bán cách đây vài năm, thậm chí không có người bán vì người thuê “nhìn thấy” lượng khách hàng thực có khả năng chi trả cao khi họ mở cửa hàng.
Ngược lại, một số dự án ở khu vực Mỗ Lao, Hà Đông, giảm giá tới 20 - 30% vẫn khá ế khách; hoặc có những dự án như shophouse Ngân Hà Galaxy được “neo” giá tăng 40 - 60% so với mức giá sơ cấp khoảng 8 - 10 tỷ đồng/căn, nhưng cũng chỉ neo giá để đấy mà không có nhiều người quan tâm.
Theo đại diện của CBRE Việt Nam, shophouse chỉ thật sự hấp dẫn với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 3 - 5 năm trở lên hoặc những người dư dả tài chính muốn tích lũy tài sản. Nếu mua hoặc thuê shophouse để kinh doanh thì cần nhìn vào mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án, tiềm năng phát triển và thu hút khách khu vực lân cận có đủ để phát triển thương mại hay không.