Giá bán neo quá cao khiến người mua nhà ở thực khó tiếp cận. Ảnh: Dũng Minh
Cung tăng, giá vẫn tăng
Hai lần tham dự lễ mở bán của hai dự án căn hộ khác nhau, nhưng vợ chồng anh Nguyễn Công Triệu (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) vẫn chưa thể mua được nhà bởi giá bán vượt quá khả năng chi trả.
Một dự án hiếm hoi có mức giá 42-46 triệu đồng/m2 tại TP.HCM được mở bán trong quý này mà vợ chồng anh tìm đến là khu chung cư tọa lạc ngay tại Khu dân cư Tân Túc, trung tâm hành chính huyện Bình Chánh. Dự án này gồm 4 block cao 20 tầng, các căn hộ có diện tích từ 59-113 m2.
Tuy nhiên, anh Triệu cho biết, căn hộ nhỏ nhất ở đây cũng có giá 2,4 tỷ đồng và dù được chủ đầu tư hỗ trợ thanh toán linh hoạt như chỉ cần thanh toán trước 20% (tương đương 460 triệu đồng), đến khi nhận nhà vào quý III/2023 mới phải thanh toán tiếp, nhưng đây vẫn là mức giá quá cao so với một số dự án cùng khu vực đã bàn giao trước đó. Chưa kể, dự án nằm cách trung tâm quận 1 đến 20 km, tuyến đường Quốc lộ 1A đoạn đi qua dự án này cũng đông đúc, thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm.
Tìm ở khu Tây không được, vợ chồng anh Triệu đến một dự án khác ở TP. Thủ Đức với giá bán hơn 2,6 tỷ đồng/căn (chưa tính VAT) cho căn hộ diện tích gần 70 m2. Môi giới dự án này cho biết, nếu đặt cọc ngay 100 triệu đồng sẽ được hưởng chiết khấu bán hàng 6%, tức giá trị hợp đồng còn khoảng 2,47 tỷ đồng.
Thậm chí, nếu có sẵn tiền mặt thanh toán vượt 95% giá trị căn hộ, vợ chồng anh chỉ cần bỏ ra chưa đến 1,7 tỷ đồng cho lần thanh toán đầu tiên, 5% còn lại thanh toán sau khi ra sổ, tương đương tổng số tiền bỏ ra chỉ hơn 1,8 tỷ đồng, giảm khoảng 800 triệu đồng so với giá gốc.
“Nghe qua tưởng chừng là giá tốt, nhưng để hưởng được ưu đãi cũng phải đáp ứng nhiều điều kiện, mà trước tiên là phải trả trước 1 cục. Với người có sẵn tiền, đây là cơ hội tốt để mua nhà, nhưng với số tiền tích cóp chưa đến 1 tỷ đồng thì chúng tôi không đủ khả năng, chưa kể lãi suất cho vay mua nhà đang tăng cao, nếu không tính toán kỹ thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn”, anh Triệu ngao ngán nói.
Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 9 tháng đầu năm, có 11.600 căn nhà được tung ra thị trường, tăng 70,5% so với cùng kỳ năm trước, nhưng nhà ở bình dân tiếp tục “mất hút”. Trong khi đó, cuối năm là dịp để các chủ đầu tư bung hàng với các sản phẩm căn hộ, nhà phố…, nhưng hầu hết nguồn cung mới vẫn là các sản phẩm cao cấp, hạng sang.
Thậm chí, ở khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, dự án cao cấp cũng không hề hiếm, chẳng hạn dự án The Privia của Khang Điền có mức giá chào bán từ 63 triệu đồng/m2, bao gồm 3 block cao 23 tầng, với 1.043 căn hộ có diện tích từ 30-92 m2.
Một dự án cao cấp hơn là The Horizon của Phú Mỹ Hưng nằm bên bờ hồ Bán Nguyệt (quận 7). Đây là một trong những quỹ đất hiếm hoi còn sót lại trong bối cảnh quỹ đất phát triển nhà ở của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng còn chưa đầy 5%. Với tổng diện tích 5.805 m2, dự án căn hộ này được xây dựng thành 2 tòa tháp cao 24 tầng và 9 tầng, giá bán hiện dao động quanh mức 120-139 triệu đồng/m2.
Cùng phân khúc, dự án Gem Riverside của Đất Xanh có kế hoạch công bố ra thị trường vào cuối năm nay sau 4 năm tạm dừng do vướng mắc pháp lý. Dự án có diện tích 6,7 ha tại TP. Thủ Đức với hơn 3.000 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến từ 100 triệu đồng/m2. Hiện Gem Riverside đang đợi cấp phép xây dựng để có thể thi công phần hầm và móng trước khi mở bán.
Sẽ có làn sóng âm thầm giảm giá?
 |
Nguồn cung mới ra thị trường vẫn chủ yếu là bất động sản cao cấp, hạng sang. Ảnh: Dũng Minh |
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phân tích, việc giá nhà liên tục đi lên, trong khi thanh khoản giảm sút là hệ quả từ nhiều năm trước, khi hầu hết doanh nghiệp đều công bố giá bán dự án sau cao hơn dự án trước cùng khu vực từ 5-10% và khi đã hình thành một mặt bằng mới, giá sẽ khó giảm, trừ khi thị trường “đóng băng” giao dịch thời gian đủ lâu để “hàng ngộp” xuất hiện.
Lý giải việc tăng khuyến mãi mà không trực tiếp giảm giá nhà, vị này cho rằng, đó là chủ đầu tư muốn khẳng định, đây là các chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ không phải giảm giá nhà hay bán tháo.
“Nếu giảm giá nhà sẽ ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư, đến các khách hàng đã mua trước đó cũng như toàn thị trường”, vị này nói, đồng thời cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, sắp tới, giá bán trên thị trường sẽ được quyết định chủ yếu bởi người có nhu cầu ở thực, chứ không hẳn là chủ đầu tư hay đơn vị phân phối.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ quyết định giá nhà đất, chứ không phải chủ đầu tư muốn đẩy giá lên là đẩy được. Theo ông Đính, giờ chủ đầu tư đặt giá bán nhà cũng phải nhìn vào khả năng thanh toán của người mua. Do giá nhà đang neo quá cao nên tỷ lệ hấp thụ sản phẩm giảm đi. Chủ đầu tư muốn bán nhà nhanh buộc phải điều tiết giá phù hợp với nhu cầu thị trường.
Ông Đính nhìn nhận, trong môi trường thuận lợi, sự tăng giá bất động sản của một số khu vực là do “nhạy cảm” với sự biến động của thị trường, một số sàn giao dịch, công ty môi giới “đói” doanh thu tranh thủ làm giá, tạo sóng, gây thu hút để chốt bán, hưởng hoa hồng cao. Bên cạnh đó, đa phần những người định bán/mua nhà sẽ lên mạng tra cứu thông tin, nhận thấy môi giới rao bán giá cao, sợ bán rẻ phải chịu thua thiệt nên cũng ra giá cao hơn. Chưa kể, người bán còn cộng thêm lạm phát nên giá nhà càng tăng.
“Trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có bất động sản công nghiệp giữ được doanh thu tốt, đa số các phân khúc, loại hình bất động sản khác thanh khoản đều chững lại. Để kích cầu, một số dự án nhà ở thương mại còn giãn lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, cam kết lợi nhuận… nhưng vẫn bán chậm”, ông Đính thông tin thêm.
Ở một góc nhìn khác, đại diện HoREA cho rằng, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản hiện bước vào pha điều chỉnh để cân bằng trở lại, khi giao dịch nhà đất sụt giảm tới 50% so với giai đoạn trước, nhưng giá bán vẫn rất cao, lý do bởi cả chủ đầu tư lẫn người mua đều có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết Âm lịch 2023. Tuy nhiên, do nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70% giá trị bất động sản, đến một thời điểm không chịu đựng nổi buộc phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.
