Nghị định 30/2021/NĐ-CP ban hành ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có nội dung về lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Tuy nhiên, theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này có thể khiến các dự án mới bị ách tắc do vướng thủ tục, ý kiến của ông ra sao?
Nhìn chung, Nghị định 30/2021 đã tiếp thu nhiều ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp và thành viên thị trường về những vướng mắc ở nhiều quy định khi thi hành Nghị định 99/2015. Cơ quan soạn thảo cũng xác định rõ, tháo gỡ những vướng mắc này sẽ tạo hành lang mạch lạc hơn cho thị trường bất động sản, đồng thời tạo điều kiện hỗ trợ các doanh nghiệp trong bối cảnh phải vật lộn ứng phó với đại dịch Covid-19.
Liên quan tới việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, Nghị định 30/2021 quy định rất rõ vấn đề này. Cụ thể, nhà đầu tư cần phải trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, thì mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 - Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
Khi đó, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hay không. Như vậy, không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Quy định trên giúp các nhà đầu tư không cần phải chuyển đổi đất sang mục đích ở, mà có thể vừa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, giúp rút ngắn thời gian thực hiện dự án.
Tuy nhiên, có một điểm bất cập được nhiều thành viên thị trường nhắc tới, đó là quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.
Hiểu một cách đơn giản, quy định mới này có thể đẩy các dự án nhà ở thương mại mới vào tình trạng ách tắc thủ tục bởi hiện nay, hầu hết dự án đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), từ đó làm trầm trọng hơn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao, tăng nóng…
| |
Thời gian qua, rất nhiều dự án nhà ở thương mại phải dừng triển khai vì vướng thủ tục pháp lý. Ảnh: Dũng Minh |
Thực tế, quy định tại Nghị định 30/2021 dường như có sự mâu thuẫn với quy định của Luật Đầu tư và văn bản hướng dẫn dưới luật này. Ông có thể nói rõ hơn vấn đề?
Căn cứ theo Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021 hướng dẫn Luật Đầu tư cũng quy định, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp không vướng quy hoạch thì được chỉ định đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định 30/2021 hướng dẫn Luật Nhà ở chỉ cho phép doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở) hoặc đã có đất ở và các loại đất khác (có các loại đất khác “dính” với đất ở), mà không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư mới chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).
Có thể thấy, Nghị định 31/2021 quy định chung cho các loại dự án đầu tư và với mỗi loại dự án sẽ có quy định riêng để điều chỉnh, chứ không chỉ dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong khi đó, Nghị định 30/2021 quy định cụ thể về pháp luật nhà ở. Bởi vậy, nếu không nắm rõ và vận dụng linh hoạt sẽ dễ gây mâu thuẫn.
Ngoài ra, việc không được chấp thuận là “chủ đầu tư” dự án trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư còn khiến các bộ, ban, ngành và địa phương gặp khó khăn trong việc áp dụng luật để hướng dẫn cho các doanh nghiệp khi có mong muốn triển khai dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…
Trước đây, Nghị định 99/2015 có quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, nhưng Luật Đầu tư 2020 không đề cập tới vấn đề này, mà chỉ quy định văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Điều đó dẫn đến việc các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”. Do đó, thiết nghĩ, các cơ quan lập pháp cần xem xét bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Ngoài các điểm trên, giữa Nghị định 30/2021 và Nghị định 99/2015 còn có điểm nào khác biệt đáng chú ý?
Có thể thấy, ngoài những điểm trên, nhiều nội dung khác cũng đã được chỉnh sửa, bổ sung tại nghị định mới, trong đó có việc sửa đổi, bổ sung thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và bổ sung các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.
Đây là 2 vấn đề đang được thị trường quan tâm, bởi tình trạng “om” phí bảo trì diễn ra khá phổ biến, là nguồn cơn gây nên tranh chấp ở nhiều chung cư tại Hà Nội, cho nên mục tiêu làm rõ hơn việc lựa chọn chủ đầu tư để hướng tới đơn giản hóa thủ tục cho việc cấp phép triển khai dự án là cần thiết, giúp giảm tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở như hiện nay.
Ngoài ra, một nội dung cũng được chỉnh sửa, bổ sung là quy định về điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, dùng số định danh cá nhân thay chứng minh nhân dân khi làm thủ tục về nhà ở.
Ông có thể nói rõ hơn vấn đề phí bảo trì?
Tại Nghị định 30/2021, vấn đề phí bảo trì đã được lảm rõ hơn, ngoài thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo quy định tại Khoản 1, Điều 36 - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, thì còn cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư ngay cả khi không có kinh phí để bàn giao.
Đáng chú ý, Nghị định 30/2021 đã quy định rõ ràng hơn về vai trò và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực thi cưỡng chế kinh phí bảo trì để trả lại cho cư dân. Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì.
Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư. UBND cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này.
Về bản chất, sự xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân không nằm ở mức phí thu 2%, mà là vai trò của các cơ quan chức năng trong việc giám sát quá trình bàn giao quỹ bảo trì của chủ đầu tư, cũng như biện pháp xử lý kịp thời, phù hợp khi có tranh chấp xảy ra. Một khi cơ quan chức năng vào cuộc quyết liệt thì chủ đầu tư sẽ không dám chây ì.