Ảnh: Lê Toàn
Thủ tục vướng, khó thu hút đầu tư
“Năm 2020, nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển, không thể đi xuống”. Đó là khẳng định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng tại Diễn đàn Bất động sản thường niên 2019. Đó không chỉ là nhận định của ông Khởi, mà trong Diễn đàn này, nhiều chuyên gia cùng đưa chung một nhận định: “Thị trường 2020 sẽ tốt hơn 2019”.
Tất nhiên, các dự báo này đều được đưa ra trên cơ sở dẫn chứng về những số liệu khả quan. Trong các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu thị trường, phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng và công nghiệp đều xuất hiện thông số tích cực. Tuy nhiên, con virus Covid-19 lây lan ra hầu hết khu vực kinh tế quan trọng của thế giới là điều không ai có thể lường trước. Trong mảng bất động sản du lịch ở Việt Nam, đã có những khu resort, khách sạn phải đóng cửa. Một trong những nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng lớn nhất thị trường hiện tại vừa công bố tạm dừng hoạt động một số khu nghỉ dưỡng…
Chờ đợi dịch bệnh qua đi để phục hồi kinh doanh là quãng thời gian cần có bản lĩnh lớn. Đồng thời, với thị trường bất động sản, trong giai đoạn này, rất cần được “tiếp sức” bằng các động thái gỡ bỏ vướng mắc trong thủ tục hành chính, đặc biệt là công tác giao đất cho nhà đầu tư sau khi tham gia đấu thầu thành công các dự án để có thể sớm đưa dự án ra thị trường.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất là 2 cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai. Năm 2015, Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được ban hành. Qua 5 năm thực hiện, nghị định này đã tạo ra khung pháp lý nhằm tăng cường sự công khai, minh bạch trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP và dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều địa phương cho biết, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã góp phần tích cực thu hút vốn phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, do chịu sự điều chỉnh của nhiều luật nên việc thực hiện Nghị định 30 còn nhiều vướng mắc khiến các địa phương gặp khó khăn, làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều dự án vẫn chưa kêu gọi được nhiều nhà đầu tư dẫn đến quá trình sơ tuyển chỉ có 1 hoặc một vài nhà đầu tư tham gia, sau đó chỉ có 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển, dẫn đến chỉ định thầu.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, vướng mắc được nhiều địa phương phản ánh là đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm đấu thầu, quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc xác định giá trị m3 (giá sàn nộp ngân sách nhà nước) cũng là khó khăn rất lớn đối với nhiều đơn vị khi xây dựng hồ sơ mời thầu.
Hồi tháng 7/2019, tại hội nghị trực tuyến Chính phủ với các địa phương, đây là một trong những vấn đề được nhiều lãnh đạo địa phương chia sẻ nhất. Trong đó, Chủ tịch UBND TP. Cần Thơ, ông Lê Quang Mạnh cho biết, Luật Đất đai 2013 quy định, hầu hết các dự án bất động sản đều thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật không có quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá không bao gồm trường hợp “giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất”.
Trong khi đó, Luật Đầu tư 2014 lại không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản 2, Điều 22, Nghị định 118/2015/Nghị định-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định: “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”.
Mặt khác, theo Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu... Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/Nghị định-CP việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao phải thực hiện theo hình thức đấu thầu. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản đang phải đối mặt với những vướng mắc như: Trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu và Nghị định 30/2015/Nghị định-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng. Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư bỏ ra rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách Nhà nước “nhiều tỷ đồng”, theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”. Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá, chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cả cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư dự án.
Bên cạnh đó, theo chia sẻ từ lãnh đạo một số địa phương, pháp luật hiện hành chỉ có quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao. Với những khu đất không có giá trị lợi thế thương mại cao có phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không, đến nay, vẫn chưa có quy định rõ ràng. Điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất.
Cơ chế mở từ Nghị định 25
Trước nhiều vướng mắc liên quan đến Nghị định 30/2015/NĐ-CP, từ đầu tháng 1/2018, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 30. Trải qua rất nhiều lần lấy ý kiến, hoàn thiện, các địa phương liên tiếp đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 30 để tận dụng, phát huy tốt hơn tài nguyên đất đai. Đầu tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu, thay thế cho Nghị định 30/2015/NĐ-CP.
Đánh giá về nội dung văn bản này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, Nghị định 25 đã khắc phục những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện Nghị định 30, đồng thời kế thừa những quy định đã được thực hiện ổn định và vẫn còn phù hợp của Nghị định 30. Về phạm vi điều chỉnh, Nghị định 25 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, gồm dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; dự án không thuộc hai loại trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, những vướng mắc, lấn cấn đối với nhiều địa phương đã được tháo gỡ.
Cụ thể, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Trong đó, Nghị định 25 nêu rõ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất trước hết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. Thứ hai là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tại Điều 60, Nghị định 25 đã quy định rõ trách nhiệm của các bên (bao gồm bên mời thầu, nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai) trong việc thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thực hiện giải phóng mặt bằng ngay sau khi ký kết hợp đồng dự án. Đáng chú ý, Nghị định 25 cũng xác định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án.
Đồng thời, việc giao đất cho cho nhà đầu tư trúng đầu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở hồ sơ xin giao đất/thuê đất của nhà đầu tư trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện phê duyệt, tính giá đất, giao đất/cho thuê đất để nhà đầu tư thực hiện dự án. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bàn giao đất trên thực địa sẽ được thực hiện ngay sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất/thuê đất theo quy định.
Nghị định 25 cũng quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu. Đối với việc xác định giá trị m3, công thức tính được nêu rõ tại Nghị định 25.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quy định như vậy đảm bảo “không trái với quy định của luật hiện hành” như ý kiến thống nhất của Bộ Tư pháp, đồng thời đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân thông qua cơ chế đề xuất nộp ngân sách nhà nước, tương tự cơ chế đấu giá.
Khắc phục được sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
Thông qua nhiều nội dung mới, Nghị định 25 đã giải quyết được một trong những điểm nghẽn quan trọng mà các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp đề cập nhiều trong thời gian gần đây: đó là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong thủ tục giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Đây là nguyên nhân khiến thời gian qua, nhiều địa phương “không dám” giao dự án mới cho nhà đầu tư và/hoặc “không dám” giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới hàng loạt dự án, nhất là các dự án bất động sản bị đình trệ.
Với các quy định cụ thể xác định trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm của nhà đầu tư trúng đấu thầu, bên mời thầu và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong việc giải phóng mặt bằng và giao đất/cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, Nghị định 25 đã gỡ bỏ được nút thắt lớn nhất trong hành trình: đấu thầu - giao đất/cho thuê đất - triển khai dự án.
Tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)
Các dự án bất động sản hiện nay vướng mắc hàng đầu là về pháp lý, thủ tục chồng chéo, thiếu tính thực tiễn cùng với nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài từ 2 - 3 năm khiến nhiều doanh nghiệp đứng ngồi không yên. Hệ quả là rất nhiều dự án bất động sản bị “đóng băng”, không thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra.
Việc này gây thiệt hại cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng, mất cơ hội kinh doanh, thậm chí doanh nghiệp còn đối mặt nguy cơ phá sản... Do đó, số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, giá nhà đất tăng lên, người mua nhà càng ít có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp, gặp nhiều rủi ro khi phải nhận “nhà trên giấy”, giảm cơ hội sở hữu nhà ở của phần lớn người dân, tác động xấu đến an sinh xã hội, làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Với Nghị định 25/NĐ-CP, tôi cho rằng sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đầu thầu, tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án.
Giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội
Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Công ty Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng
Những quy định mới tại Nghị định 25 đã khắc phục được một số vướng mắc, rút ngắn một số thủ tục, mở ra các cơ hội lớn cho nhiều địa phương và doanh nghiệp xong thủ tục đấu thầu và đang chờ hướng dẫn giao đất để thực hiện dự án trên cả nước. Đối với dự án sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu thì sau khi trải qua “ải” giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư nhiều dự án còn “khóc dở mếu dở” vì không được giao đất.
Thực tế, đã có một số địa phương tạm dừng việc giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án, dừng đấu thầu dự án sử dụng đất. Trong khi đó, tại rất nhiều dự án trong diện tạm dừng để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án đã trúng thầu.
Nghị định 25 sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đầu thầu, tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án. Đặc biệt, đối với các dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa thể triển khai do chưa được Nhà nước giao đất/cho thuê đất trong thời gian qua nay sẽ được tái khởi động, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội.
Mong rằng Nghị định 25 sớm được thực thi một cách nghiêm túc
Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh
Cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là một trong những “công cụ” đặc biệt quan trọng giúp điều tiết lợi ích từ các chủ đầu tư với người dân và Nhà nước. Song, hiện nay, quy định về lựa chọn nhà đầu tư còn chưa rõ ràng, thống nhất gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án như chúng tôi trong quá trình thực hiện.
Chấp nhận chi hàng ngàn tỷ đồng, nhưng lại phải chờ đợi tới vài ba tháng, thậm chí vài năm hoặc cả chục năm mà không thể triển khai dự án do chồng chéo luật khiến gánh nặng chi phí đè nặng lên đầu doanh nghiệp, không tạo ra động lực để phát triển. Chưa kể, trong nhiều trường hợp việc chậm trễ còn do thủ tục nội bộ của các cơ quan quản lý, gây nhiều phiền toái và đôi khi không rõ ràng hoặc gây nhầm lẫn trong các văn bản phúc đáp khiến nhà đầu tư còn bị mang tiếng, ảnh hưởng tới thương hiệu.
Vì vậy, tôi mong rằng Nghị định 25/NĐ-CP sau khi đi vào hiệu lực có thể sớm được cơ quan quản lý thực thi một cách nghiêm túc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho những nhà đầu tư chân chính như Kim Oanh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
