Vi phạm triền miên
Xin bắt đầu bằng câu chuyện đang rất nóng ở Tòa nhà chung cư BMM thuộc tổ 19 Xala, phường Phúc La, quận Hà Đông, Hà Nội. Dù đã đi vào sử dụng 4 năm, nhưng chủ đầu tư là liên danh Công ty TNHH Sản xuất thương mại BMM (Công ty BMM) và Công ty cổ phần Sông Đà 12 vẫn khiến các cư dân thấp thỏm lo âu, phản ánh một loạt vấn đề như chủ đầu tư lấn chiếm không gian chung cho thuê chỗ rửa xe, họp chợ; chiếm đoạt tầng hầm để xe; không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị; hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa được nghiệm thu...
Sau nhiều tháng đòi quyền lợi nhưng không nhận được sự hợp tác của chủ đầu tư, mới đây, các cư dân của chung cư này đã gửi thư kêu cứu tới nhiều cơ quan liên quan.
Trong đơn gửi đến Báo Đầu tư Bất động sản cuối tuần qua, các cư dân cho rằng: “Dù đã nhiều lần phản ánh, nhưng chủ đầu tư vẫn thờ ơ, mặc kệ cư dân sống trong ám ảnh của cháy chung cư, của thang máy rơi, của nước sinh hoạt ô nhiễm, của nhà ở xuống cấp.
Chúng tôi liên hệ đến các cơ quan chức năng - nơi đã ký vào các biên bản họp hòa giải, nhưng đều nhận được những cái lắc đầu ái ngại và câu trả lời rằng, đã cố hết sức do chỉ có chức năng đôn đốc thực hiện chứ không có chức năng cưỡng chế thi hành”.
“Chúng tôi không biết phải tiếp tục đấu tranh như thế nào khi mà chủ đầu tư đã cố tình phớt lờ quyết định của các cơ quan chức năng”, chị Nguyễn Thúy Vĩnh, ủy viên Ban quản trị Tòa nhà BMM cho biết
Chị Nguyễn Thúy Vĩnh, ủy viên Ban quản trị Tòa nhà BMM phân trần: “Chúng tôi không biết phải tiếp tục đấu tranh như thế nào khi chủ đầu tư cố tình phớt lờ quyết định của các cơ quan chức năng. Có những gia đình đã quá mệt mỏi nên chọn giải pháp bán nhà, cho thuê lại và chuyển đi chỗ khác”.
Cũng ngay những ngày đầu tháng 5 này, tại Chung cư Star City 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội (Vneco Hà Nội) làm chủ đầu tư, hàng loạt cư dân đã tố cáo chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng, không bàn giao quỹ bảo trì, chiếm dụng không gian chung…
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đến ngày 30/3 vừa qua, chủ đầu tư mới bàn giao hơn 2,4 tỷ đồng số tiền quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Số tiền còn lại khoảng gần 30 tỷ đồng (18 tỷ đồng bảo trì phần căn hộ của cư dân và khoảng 10 tỷ đồng phần diện tích chủ đầu tư sở hữu), chủ đầu tư và đơn vị phân phối không cam kết khi nào bàn giao, chưa có giải pháp nào giải quyết.
Tại dự án này, trước đó, Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group) và Vneco đã ký hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản và ủy quyền bán. Phía Ocean Group đã đứng tên bán và thu 2% quỹ bảo trì.
Theo ông Vũ Văn Thanh, Trưởng ban quản trị tòa nhà, mỗi căn hộ giá trị nhiều tỷ đồng nhưng không có sổ hồng nên không thể thế chấp ngân hàng, khó khăn khi giao dịch mua bán, gây mất giá, thiệt hại nhiều cho cư dân.
Cư dân lãnh đủ
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đoàn Mạnh Sáng, cư dân Dự án Tứ Hiệp Hồng Hà Eco City (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, dù người dân đã vào ở từ ngày 30/12/2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất (cho các tòa CT15, CT16). Vì thế, Ban quản trị chưa thể thành lập theo quy định, quỹ bảo trì cũng vẫn chưa được bàn giao cho những người chủ thực sự.
Chung cư BMM, nơi hàng trăm hộ dân đang kêu cứu
Như Báo Đầu tư Bất động sản đã thông tin, từ cuối năm 2017, người dân tại dự án này thường xuyên phải sống trong cảnh thiếu nước sạch sinh hoạt, nguồn nước bị ô nhiễm nghiêm trọng và chủ đầu tư chưa có động thái khắc phục. Nguồn quỹ bảo trì lên đến hàng chục tỷ đồng cũng chưa biết đang được quản lý, sử dụng ra sao.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trước đó, ông Nguyễn Xuân Đức, Phó giám đốc Công ty cổ phần Tứ Hiệp Hồng Hà Dầu khí, chủ đầu tư dự án xác nhận, số tiền quỹ bảo trì khoảng 20 - 30 tỷ đồng được gửi ở một tài khoản riêng tại ngân hàng. Ông Đức cũng thừa nhận, chủ đầu tư đang dùng không gian chung để làm bãi gửi xe, mức phí 800.000 đồng/tháng/xe ô tô, với 29 xe ô tô đậu trong bãi. Số tiền chủ đầu tư thu về khoảng hơn 23 triệu đồng/tháng.
Ngoài những vấn đề nói trên, chủ đầu tư còn từng bị các cư dân tố vì chất lượng xây dựng căn hộ kém, nhà ở nhanh xuống cấp.
Tứ Hiệp Hồng Hà Eco City, nơi người dân phải sống khổ vì thiếu nước sạch trong một thời gian dài
Chia sẻ với phóng viên, anh Sơn, một người dân tại dự án này cho biết, dù đã đi vào hoạt động được 4 năm, nhưng đến nay, cư dân không được biết nguồn quỹ bảo trì đi đâu, về đâu, Ban quản trị sử dụng ra sao. Người dân thì hoang mang vì chất lượng cuộc sống ngày càng đi xuống và an toàn không được đảm bảo.
Chị Đinh Ngọc Anh, chủ căn hộ 1405 V3 tại dự án này cho biết: “Quỹ bảo trì lên đến hơn 40 tỷ đồng và hàng loạt các nguồn thu khác như bán vị trí quảng cáo, khai thác kinh doanh…, chúng tôi đều không được biết”.
Cư dân Star City tố chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng và quỹ bảo trì
Cho đến nay, sau Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị tòa nhà này chưa hề tổ chức thêm hội nghị nào nữa để bàn về vấn đề thu, chi tài chính, lựa chọn đối tác quản lý, vận hành tòa nhà hay giải quyết hàng loạt các vấn đề bức xúc của người dân.
Nhìn nhận về thực trạng vi phạm tại các chung cư, luật sư Trần Anh Tuấn, Văn phòng Luật sư Minh Bạch cho biết: “Trong khi những mâu thuẫn chung cư đang ngày một tăng, thì các chế tài xử lý vẫn nằm trên giấy hoặc chưa thực sự có hiệu lực như mong muốn. Đây là một bất cập rất lớn cần nhìn nhận lại để tháo gỡ”.
Hãy để chế tài phát huy tác dụng răn đe
Nhìn nhận về việc vi phạm trật tự xây dựng, vi phạm quy định quản lý chung cư hiện nay, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết: “Thực ra, chính quyền địa phương đều biết việc này, nhưng cứ làm lơ hoặc không có đủ chế tài xử phạt. Đến khi doanh nghiệp làm xong rồi, dư luận lên tiếng thì mới báo động sai phạm và rồi lại phạt cho tồn tại”.
Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra khá phổ biến và chưa có một trọng tài hữu hiệu
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc, tranh chấp xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như tranh chấp giữa ban quản trị và chủ đầu tư liên quan đến việc thu, nộp, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% của nhà chung cư; tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; tranh chấp về chất lượng, diện tích căn hộ so với cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.
Bên cạnh đó, còn có các tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; tranh chấp về các vấn đề bảo hành, bảo trì; tranh chấp liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ độc quyền. Tuy nhiên, theo ông Hưng, những vi phạm đã nêu thường xảy ra trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014, Thông tư số 02/2016 và Nghị định 139/2017.
Chủ đầu tư Tứ Hiệp Hồng Hà Eco City chiếm dụng không gian chung để kinh doanh bãi gửi xe
Trên thực tế, Nghị định 139 đã quy định rất cụ thể các chế tài với hành vi vi phạm. Cụ thể, phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng khi chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định và buộc phải bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định; phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng đối với ban quản trị khi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; phạt tiền từ 80 - 90 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị…
Tuy nhiên, rất ít có chủ đầu tư, ban quản trị nào bị phạt với các mức phạt trên và được thông tin công khai để phát huy tác dụng răn đe. Trước tình trạng vi phạm trong quản lý, sử dụng chung cư vẫn diễn ra tràn lan, dư luận và đặc biệt là các cư dân tại những dự án có vi phạm khẩn thiết mong muốn, hãy để các chế tài nghiêm khắc tại Nghị định 139 thực sự đi vào cuộc sống.
Trao đổi với báo chí, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tổng kết 5 nguyên nhân chính gây ra tranh chấp chung cư.
Thứ nhất, do hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014.
Thứ hai, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà không quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình nên đã gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của cư dân.
Thứ ba, các cơ quan có liên quan của địa phương chưa vào cuộc một cách quyết liệt, chưa phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị và người dân.
Thứ tư, các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị liên quan đến việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa được ban hành kịp thời, chưa đủ mạnh. Mặt khác, việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm của các cơ quan có thẩm quyền cũng không được thường xuyên và có hiệu quả.
Thứ năm, nhận thức về pháp luật nhà ở, trong đó có các quy định của pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư của cư dân còn hạn chế.
Điểm nhấn của Nghị định 139/2017 là các mức phạt khủng với các vi phạm trong quản lý chung cư.
Cụ thể, phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định.
Phạt 100 - 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
Phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng đối với ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định; Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Phạt tiền từ 80 - 90 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi: Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.
Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng nếu không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.
Phạt tiền từ 40 - 50 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác.
Đặc biệt, Điều 78, Nghị định 139/2017 có nêu thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh với vi phạm về xây dựng có thể lên đến 1 tỷ đồng.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
