Các ngân hàng chỉ liên kết cho vay với một vài dự án có chủ đầu tư uy tín, đầu ra tốt
Giám đốc khối khách hàng cá nhân của một ngân hàng có trụ sở tại TP.HCM cho rằng, so với 2 năm trước, hiện tại, hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đang được nhà băng này “siết” dần lại. Cụ thể, thay vì mở rộng liên kết với các chủ đầu tư, hay bảo lãnh thêm dự án, ngân hàng của ông bắt đầu co hẹp phạm vi, chỉ chọn lọc những dự án có đầu ra tốt, giá bán hợp lý với nhu cầu người mua.
Ngân hàng cũng chỉ cho cá nhân vay mua căn hộ đối với những dự án mà chủ đầu tư chưa đem thế chấp tại nhà băng để tránh rủi ro nợ xấu. Bởi thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng trả nợ, bị ngân hàng “siết nợ” bằng cả dự án chung cư khiến người mua nhà lao đao, không thể làm sổ hồng.
Cụ thể, gần 600 khách hàng mua căn hộ tại dự án Chung cư Harmona (33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP.HCM) đã đóng tiền 95% giá trị căn hộ, nhận nhà dọn về ở từ nhiều năm nay và chờ nhận sổ hồng, nhưng giữa năm 2016 bỗng nhận được thông báo từ ngân hàng BIDV Bắc Sài Gòn về việc “tiến hành xử lý tài sản đảm bảo” để thu hồi nợ do chủ đầu tư này vay.
Tương tự, Khu dân cư 584 Tân Kiên, tại huyện Bình Chánh cũng bị nhà băng này rao bán đấu giá để xử lý nợ vào cuối năm 2017… Những sự việc như vậy khiến các ngân hàng thận trọng hơn với tín dụng bất động sản và cho vay thế chấp bằng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.
Chia sẻ với Đầu tư Chứng khoán, ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc Khối khách hàng cá nhân của ACB cho hay, chủ trương của Ngân hàng là không cung ứng vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Các dự án căn hộ cũng được chọn lọc khá kỹ, chỉ liên kết cho vay với một vài dự án có chủ đầu tư uy tín, đầu ra tốt. Bên cạnh đó, ACB chú trọng vào phân khúc khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực sự, nhưng là nhà phố, thay vì căn hộ. Bởi đối với những khoản vay này, Ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc cho vay, thu hồi nợ hay phát mãi tài sản.
Giám đốc chi nhánh của một ngân hàng có vốn nhà nước cũng chia sẻ, gần 1 năm trở lại đây, chủ trương của nhà băng là không đẩy mạnh cho vay bất động sản và nói “không” với tín dụng kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó, các điều kiện tín dụng đối với lĩnh vực nhạy cảm này cũng chặt chẽ hơn. Vì vậy, dù lãi suất cho vay mua nhà ở ngân hàng có vốn nhà nước có phần “mềm” hơn so với ngân hàng cổ phần, nhưng dư nợ vẫn khó tăng.
Cụ thể, lãi suất ở ngân hàng này áp dụng 7,6%/năm cố định trong 12 tháng và cộng thêm biên độ 3,5%/năm, dao động ở mức khoảng 10 - 11%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà khối ngân hàng cổ phần đang áp dụng vào khoảng 12 - 13%/năm.
Với các ngân hàng nước ngoài, điều kiện vay mua bất động sản thậm chí còn khắt khe hơn. Tại Sinhanbank, lãi suất cho cá nhân vay mua nhà được cán bộ tín dụng nhà băng này chào 7,6%/năm cố định trong 36 tháng. Tuy nhiên, khách hàng muốn vay vốn mua nhà tại Sinhanbank với lãi suất ưu đãi trên phải chứng minh thu nhập 30 triệu đồng/tháng trở lên.
Thực tế, nhu cầu về vốn vay mua nhà của khách hàng luôn hiện hữu và đang có xu hướng tăng, khi thu nhập người dân được cải thiện. Chưa kể, các chủ đầu tư cũng trong tình trạng “khát” vốn. Tuy nhiên, về phía ngân hàng, do đã có bài học về nợ xấu khi đẩy mạnh cho vay bất động sản trong gian đoạn 2008 - 2013 nên hiện tại, các nhà băng tỏ ra thận trọng khi đẩy vốn cho vay lĩnh vực này.
Theo NHNN, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định và GDP tăng trưởng mạnh tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản năm nay đã phần nào tác động lên tăng trưởng đối với dư nợ tín dụng nhà, đất. Diễn biến này cần thiết phải có biện pháp kiểm soát để hạn chế rủi ro nợ xấu.
Mới đây, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng đã có văn bản trực tiếp chỉ đạo các tổ chức tín dụng khi cho vay tín dụng bất động sản phải kiểm soát chặt chẽ khoản vay và tập trung vào phân khúc bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, tránh dồn tín dụng và kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tăng trưởng nóng.
Đây cũng là lý do năm ngoái, NHNN ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi một số quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN khi giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài, hạn từ 60% xuống còn 45% áp dụng đầu năm 2018 và có lộ trình giảm xuống 40% đầu năm 2019, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ mức 150% lên 200%.
