Với lộ trình NHNN vừa đưa ra, ngân hàng sẽ có điều kiện hơn trong việc cung vốn vào thị trường bất động sản
Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn chỉ giảm 10% và một số chính sách “dễ thở” hơn cho nhiều chủ thể.
Có lộ trình điều chỉnh
Theo đó, NHNN đã thay đổi một số nội dung của Dự thảo ban đầu, sau khi lắng nghe ý kiến của ngân hàng, doanh nghiệp. Cụ thể, hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản đã được Thông tư 06 nâng từ 150% lên 200%, thay vì 250% như Dự thảo. Ngoài ra, thời hạn thực hiện cũng được lùi đến ngày 1/1/2017.
Trước sự lo ngại của khối ngân hàng và doanh nghiệp về việc giảm mạnh đột ngột tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn, NHNN đã đưa ra một lộ trình thực hiện như sau: tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn được giữ nguyên 60% từ nay đến ngày 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và từ ngày 1/1/2018 sẽ xuống mức 40%. So với Dự thảo ban đầu, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn 2 năm.
Trao đổi về vấn đề này, lãnh đạo Ngân hàng ACB cho biết, tại ACB, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn chỉ ở mức 27%, không ảnh hưởng gì trong ngắn hạn, tuy nhiên, nếu NHNN điều chỉnh xuống mức 40% đúng tiến độ như dự kiến ban đầu thì có thể ảnh hưởng trong dài hạn.
Bên cạnh đó, theo lãnh đạo một số nhà băng, khi hệ số rủi ro trong cho vay bất động sản nâng từ 150% lên 200% thì năng lực cho vay của ngân hàng có thể sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, mức này cũng khá “nhẹ nhàng” khi Dự thảo là 250% và so với lãi suất cho vay thương mại chỉ 8,5%/năm, lãi suất cho vay bất động sản thường trên 10%/năm. Đồng thời, thời gian qua, các ngân hàng cũng khá thận trọng với các khoản vay bất động sản, dư nợ lĩnh vực này còn nhỏ so với tổng dư nợ. Chẳng hạn, dư nợ bất động sản tại ACB chỉ xấp xỉ 2.500 tỷ đồng.
Bất động sản có cơ hội
Thị trường bất động sản như trút được gánh nặng ngay sau khi NHNN cho phép thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn, thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 trước đó. Với những sửa đổi như trên, NHNN đang giãn lộ trình siết tín dụng bất động sản. Theo nhận định từ các chuyên gia, điều này là hợp lý trong bối cảnh hiện nay.
Tổng giám đốc một ngân hàng cho biết, mặc dù tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn hiện tại của ngân hàng ông chưa chạm mức 40%, song nếu giữ nguyên Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 thì trong 1-2 năm tới, ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng và phải tăng cường huy động vốn để bù đắp, cân đối lại nguồn vốn cũng như tỷ lệ cho vay. Tuy nhiên, với lộ trình mà NHNN vừa đưa ra, theo vị tổng giám đốc trên, ngân hàng sẽ có điều kiện hơn trong việc cung vốn vào thị trường bất động sản.
Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng, việc ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nâng hệ số rủi ro các khoản vay bất động sản từ 150% lên 200% thay vì 250% là hợp lý, trong bối cảnh sắp tới phải kiểm soát cho vay bất động sản. Đồng thời, kiểm soát trên có lộ trình khi quy định trên chỉ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2017, để cho hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản có gần một năm để điều chỉnh.
Dù giảm có mức độ, giãn thời gian siết tín dụng trung-dài hạn, nhất là tín dụng vào giao thông, bất động sản, song NHNN vẫn luôn thận trọng. Trong Chỉ thị số 04/CT-NHNN ban hành cuối tuần qua, Thống đốc NHNN đã nhắc nhở các đơn vị chức năng theo dõi, giám sát chặt chẽ và cảnh báo tổ chức tín dụng có quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng ở một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng trung-dài hạn, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản và với các dự án BOT, BT giao thông.
Đối với các ngân hàng, Thống đốc cũng nhắc nhở, phải có biện pháp tăng cường kiểm soát rủi ro cho vay trong các lĩnh vực này. Hướng tín dụng lĩnh vực bất động sản ưu tiên cho dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân theo chủ trương của Chính phủ.
Thống đốc còn yêu cầu các ngân hàng rà soát để sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới chính sách, quy trình, quy chế nội bộ về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và các dự án thu hồi vốn thời gian dài, nhằm đảm bảo kiểm soát rủi ro đối với các lĩnh vực này.
