Khi thị trường nhà đất đóng băng, ngân hàng lo không kém doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Rủi ro đến từ thị trường
Đối với Việt Nam, thị trường BĐS được đánh giá là biến động mạnh, thất thường, trong giai đoạn 2005 - 2008, thị trường BĐS lúc thì nằm trong trạng thái "đóng băng", lúc thì trong trạng thái "sốt nóng".
Năm 2005, theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường nhà đất "đóng băng" có quy mô lớn trên diện rộng và có tính chất phức tạp. Tuy nhiên, đến năm 2007 thị trường BĐS lại biến động theo chiều hướng "sốt nóng", giá tăng mạnh tại một số đô thị lớn (chủ yếu là Hà Nội và TP. HCM), tập trung vào mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án. Việc tăng giá mạnh diễn ra ở từng phân mảng thị trường, ở từng nơi, ở từng khu vực có sự khác nhau đáng kể.
Sang đầu năm 2008, thị trường BĐS có diễn biến phức tạp hơn, trong 2 tháng đầu năm, giá thị trường tự do tại Hà Nội và TP. HCM tăng khá cao, trung bình từ 10 - 20%; từ đầu tháng 3, trên thị trường BĐS, giá cả lại có xu hướng giảm mạnh, số lượng rao bán cao hơn nhiều số lượng giao dịch thành công. Giá cả thị trường BĐS giảm mạnh, từ 35 - 40% so với giá đầu năm trên thị trường TP. HCM...
Mặc dù cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triển của thị trường BĐS, song sự biến động giá cả như vậy cho thấy, thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu tính bền vững, sự phát triển thiếu ổn định. Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD). Thực tế, trong những năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp phá sản vì sự "đóng băng" của thị trường BĐS như Epco Minh Phụng..., làm tăng khoản nợ tồn đọng của các NHTM. Nhiều khoản nợ này, sau gần 10 năm, các NHTM mới bù đắp được tổn thất.
Chính vì vậy, với tư cách là cơ quan quản lý các hoạt động tiền tệ - tín dụng, đảm bảo an toàn hệ thống, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có những quy định để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng đối với các NHTM. Công văn số 1676/NHNN-CSTT ngày 9/3/2006 chỉ đạo cho vay lĩnh vực BĐS, theo đó yêu cầu các TCTD phải thận trọng cho vay trong lĩnh vực BĐS, như tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay BĐS, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của NHTM; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay BĐS, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường BĐS ở các địa phương..., đầu năm 2008, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo NHNN tiếp tục thực hiện các biện pháp kiểm soát cho vay BĐS để đảm bảo an toàn cho các NHTM.
Trong tầm kiểm soát?
Tuân thủ các quy định của pháp luật, hầu hết NHTM đã đưa ra các điều kiện cho vay BĐS hoặc thế chấp bằng BĐS tương đối chặt chẽ. Trong năm 2007, theo thống kê của NHNN, trên cơ sở báo cáo của các NHTM, cho vay lĩnh vực BĐS chiếm 11,4% và đến ngày 31/5/2008, tỷ trọng này còn 10,1%, đến cuối tháng 6, tỷ trọng này giảm hơn khoảng 9,96%. Về tốc độ tăng, cho vay trong lĩnh vực BĐS 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như TP. HCM 60%, Hà Nội 17%...
Trong cho vay BĐS, cho vay mua và xây nhà để bán chiếm 9% tổng dư nợ cho vay BĐS, còn lại là cho vay xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, mua nhà, sửa nhà...
Như vậy, mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS, xét về tổng thể chưa phải là lớn trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Điều đó cho phép các NHTM có thể chống đỡ được rủi ro phát sinh bởi biến động "thăng trầm" trên thị trường BĐS.
Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm ở đây là: (i) Mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS giữa các ngân hàng là rất khác nhau. Nếu chia theo khối ngân hàng thì các NHTM nhà nước (bao gồm cả Ngân hàng Ngoại thương) có tỷ trọng cho vay BĐS là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này; khối NHTM cổ phần là khoảng 19%. Đơn lẻ cũng có những ngân hàng cho vay BĐS tỷ trọng lên tới 30% tổng dư nợ (những ngân hàng này chủ yếu là ngân hàng nhỏ). (ii) Trong cơ cấu kỳ hạn cho vay BĐS thì cho vay trung, dài hạn chiếm 74%, cho vay ngắn hạn 26%. Các khoản cho vay dài hạn thường từ 20 - 30 năm, trong khi nguồn vốn huy động của các NHTM kỳ hạn tối đa chỉ là 10 - 15 năm. Vì vậy, mất cân đối kỳ hạn, lãi suất cũng là những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay BĐS. (iii) Trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS có những diễn biến bất thường, khó dự đoán, thông tin về thị trường BĐS còn thiếu, tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn thiếu minh bạch... thì việc cho vay lĩnh vực BĐS của các NHTM sẽ có mức độ rủi ro rất cao.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro trong cho vay lĩnh vực này, đòi hỏi các NHTM phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay BĐS của NHNN; xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, đảm bảo khoản cho vay BĐS là không dưới chuẩn. Bên cạnh đó, NHNN cần tiếp tục tăng cường công tăng thanh tra, giám sát việc cho vay của các NHTM trong lĩnh vực BĐS; đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường BĐS, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS, minh bạch hoá thông tin về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh BĐS...
