Thực tiễn, trong quá trình xét xử các vụ án kinh doanh thương mại xảy ra rất nhiều tình huống như chủ tài sản gian dối trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, hoặc giả mạo chữ ký, không thông báo với các đồng sở hữu… dẫn đến nguy cơ ngân hàng bị “vuột mất” tài sản đảm bảo.
Đơn cử vào cuối tháng 7/2021, TAND Cấp cao tại Hà Nội xem xét phúc thẩm vụ việc hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Ngô Thị L. và Văn phòng công chứng Khúc Khải Hoàn liên quan diện tích đất hơn 400 m2 ở huyện Đông Anh, Hà Nội.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên được xác định là có dấu hiệu giả tạo vì che giấu thỏa thuận vay tiền giữa chồng bà L. và ông Vũ Thanh S. Bởi lẽ sau đó, vợ chồng bà L. vẫn quản lý và sinh hoạt trên thửa đất này.
Mặt khác, sau khi nhận chuyển nhượng, ông Vũ Thanh S. làm thủ tục thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đem thế chấp nhà đất trên tại NCB để vay tiền.
Do hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo nên tòa án đã tuyên bố hủy bỏ hợp đồng này.
Trong vụ án này, Ngân hàng NCB đã nhận thế chấp tài sản trên để đảm bảo hợp đồng tín dụng. ngân hàng cho rằng đã thực hiện thẩm định tài sản theo đúng quy trình và đăng ký giao dịch đảm bảo. Ngân hàng xác định là “bên thứ ba ngay tình”. Tòa sơ thẩm không đồng tình với quan điểm này và tuyên bố hợp đồng thế chấp cũng bị vô hiệu.
Quá trình xét xử phúc thẩm, lời khai của các bên cho thấy nguyên đơn khởi kiện chỉ yêu cầu về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng, không đề cập đến hợp đồng thế chấp. Do tòa sơ thẩm xét xử vượt yêu cầu khởi kiện nên tòa phúc thẩm quyết định hủy nội dung này để giao cho tòa sơ thẩm giải quyết lại theo đúng thẩm quyền.
Theo TAND tối cao, trường hợp chuyển nhượng nhà đất có dấu hiệu gian dối, ví dụ như ông A. làm giả mạo chữ ký của bà B. (vợ ông A). Sau khi chuyển nhượng, vợ chồng ông A. vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất mà sau đó bên C. dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại ngân hàng thì giao dịch thế chấp cũng bị vô hiệu.
Tòa án tối cao giải thích, theo Điều 123 BLDS năm 2015 quy định: “giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”. Khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết việc vợ chồng ông A. vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh vợ chồng ông A. biết việc thế chấp tài sản này.
Trong trường hợp này, ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2, Điều 133 BLDS năm 2015.
Nguy cơ “hợp đồng bị vô hiệu toàn phần”
Gần đây, qua một số vụ việc cho thấy, thậm chí trường hợp ngân hàng không có lỗi trong thẩm định tài sản nhưng nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu luôn hiện hữu.
Vừa qua, TAND TP tỉnh Hưng Yên xem xét tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Công thương Việt Nam - Vietinbank và Công ty TNHH Thương mại Trường Thịnh Hưng Yên. Năm 2016, Vietinbank nhận thế chấp nhà đất của bên thứ ba mang tên cụ Nguyễn Thị Soạn (ở Hưng Yên) để đảm bảo cho khoản vay 8 tỷ đồng của Công ty Trường Thịnh.
Sau khi khoản vay đã quá hạn, ngân hàng mới phát hiện việc cụ Nguyễn Thị Soạn đứng ra ký kết hợp đồng thế chấp nhưng các con của cụ Soạn hoàn toàn không được biết. Nhà đất trên lại là tài sản thừa kế nên còn có những người thừa kế khác có quyền ngang nhau khi định đoạt tài sản.
Bà Soạn có hợp đồng ủy quyền của những người thừa kế nhưng khi xác minh thì có một chữ ký bị giả mạo.
Do không biết việc thế chấp tài sản nên từ năm 2017 - 2018, các con cụ Soạn đã xây dựng thêm một số công trình trên đất.
Tòa án cũng xác định chủ tài sản có lỗi làm cho giao dịch thế chấp bị vô hiệu. Về phía ngân hàng đã chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngân hàng không buộc phải biết hợp đồng ủy quyền có chữ ký giả mạo. Trường hợp này ngân hàng không có lỗi.
Tuy nhiên, do hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm nên tòa án vẫn tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Ngân hàng phải hoàn trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ tài sản. Vì gây thiệt hại cho ngân hàng nên chủ tài sản phải chịu nghĩa vụ bồi thường.
