không một quốc gia nào tồn tại mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực bất động sản như Việt Nam.
Bà Đỗ Thị Lừng, Trưởng bộ phận Pháp lý chứng từ của ACB bày tỏ bức xúc. Đây cũng là tình trạng mà nhiều tổ chức tín dụng gặp phải khi đăng ký giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực BĐS, để xây dựng hợp đồng cho vay vốn.
“Hành” đủ kiểu
Hoạt động của các ngân hàng liên quan nhiều đến giao dịch bảo đảm, công chứng các thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất… để cho vay vốn. Tại cuộc tọa đàm “Đơn giản hoá thủ tục hành chính trong lĩnh vực công chứng và giao dịch bảo đảm”, do Bộ Tư pháp và Văn phòng Công chứng Hồ Gươm vừa tổ chức, nhiều ngân hàng phản ánh họ đang bị “hành” đủ đường khi thực hiện các giao dịch trên.
Đầu tiên là bị “hành” do cán bộ áp dụng luật máy móc, thậm chí sai luật. Theo bà Nguyễn Thị Tuyết, Phó giám đốc Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ - Ngân hàng VIB, pháp luật quy định cơ quan quản lý không can thiệp vào việc định giá tài sản bảo đảm cao hay thấp, cũng không quy định phải ghi giá trị tài sản bảo đảm vào hợp đồng bảo đảm (cơ sở để tính số tiền tối đa được cho vay). Thế nhưng, một số văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng bảo đảm nếu trong hợp đồng này không ghi giá trị tài sản bảo đảm… Đây chỉ là một trong những vướng mắc mà VIB và các ngân hàng khác đang gặp phải trong quá trình giao dịch bảo đảm, cũng như công chứng các giấy tờ xác định tài sản đảm bảo để làm hồ sơ cho vay vốn.
“Cách hành xử này của các văn phòng công chứng khiến chúng tôi tốn nhiều công sức, thời gian và không ít cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ”, bà Tuyết nói.
Bà Lừng thì cho biết, khi khách hàng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng tại văn phòng công chứng, hai bên đã xuất trình đầy đủ giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân. Thế nhưng, khi đến làm thủ tục tại Văn phòng Đăng ký nhà và đất huyện Từ Liêm, cán bộ tại đây yêu cầu hai bên xuất trình các loại giấy tờ đã cung cấp cho văn phòng công chứng thì mới tiếp nhận hồ sơ. Cách làm máy móc này khiến các tổ chức tín dụng, cũng như khách hàng của họ, tốn rất nhiều thời gian…
Một hình thức bị “hành” khác mà các ngân hàng đang phải đối mặt là một số quy định bất hợp lý của pháp luật về giao dịch bảo đảm và công chứng trong lĩnh vực đăng ký bất động sản.
Ông Phạm Thanh Chung, Ban pháp chế - Ngân hàng BIDV cho biết, theo quy định của pháp luật, nếu trong hợp đồng bảo đảm hai bên thoả thuận trường hợp phải phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, thì ngân hàng có quyền nhận tài sản đó để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng hoặc bán, chuyển nhượng cho bên thứ ba. Theo thoả thuận này thì cơ quan công chứng phải chứng minh quyền được bán tài sản cho ngân hàng, mà không cần có giấy xác nhận về việc bên bảo đảm đồng ý cho ngân hàng được bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm. Thế nhưng, nhiều công chứng viên yêu cầu các ngân hàng phải có giấy uỷ quyền thể hiện sự đồng ý của bên bảo đảm cho xử lý tài sản bảo đảm, thì mới chấp thuận công chứng. Yêu cầu này khiến các tổ chức tín dụng không thể xử lý được tài sản bảo đảm, vì hiếm có khách hàng nào tự nguyện viết giấy chấp thuận cho ngân hàng phát mại tài sản khi họ vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng…
Chờ tháo gỡ
Ông Vũ Đức Long, Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp cho biết, không một quốc gia nào tồn tại mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực bất động sản như Việt Nam. Chừng nào còn song song tồn tại hai hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm (qua hệ thống văn phòng giao dịch bảo đảm và văn phòng đăng ký nhà và đất), thì những tồn tại trên chưa thể được khắc phục.
“Mang tiếng là cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia, nhưng có đến 80 - 90% giao dịch đăng ký bất động sản qua văn phòng đăng ký nhà và đất cấp huyện, nên việc chấn chỉnh những yếu kém trong đăng ký giao dịch bảo đảm về nhà đất vượt quá tầm với của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm”, ông Long nói.
Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Đức Chính, việc tháo gỡ hầu hết các vướng mắc trên nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tư pháp. Bởi vậy, trong phạm vi quyền hạn của mình, Bộ sẽ phối hợp với các bộ, ngành hữu quan sửa đổi hoặc đề xuất Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự và hệ thống pháp luật về hoạt động công chứng, giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực đăng ký bất động sản theo hướng rõ ràng, dễ áp dụng, để giúp các tổ chức tín dụng thuận lợi hơn khi tham gia các hoạt động này. Qua đó, giúp họ tiết kiệm công sức, tiền bạc, nhất là tận dụng triệt để các cơ hội đầu tư.
