Cơ cấu tài chính lành mạnh, nợ ngân hàng thấp
Báo cáo tài chính của 577 tại thời điểm 30/9/2017 cho thấy nợ phải trả của Công ty lên đến 2.940 tỷ đồng, chiếm 61% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên, nếu “soi” kỹ cơ cấu nợ phải trả thì phần lớn là các khoản hợp tác đầu tư và khách hàng trả tiền trước, trong khi đó nợ vay ngân hàng rất thấp. Có đến hơn 30% nợ phải trả là khoản tiền khách hàng đặt cọc, mua căn hộ và đất nền (gần 900 tỷ đồng). Đây là phần doanh thu trong tương lai khi các dự án được hoàn thiện, đủ điều kiện bàn giao và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.
Bên cạnh đó, khoản góp vốn hợp tác đầu tư phát triển dự án cũng chiếm khoảng 28% nợ phải trả. Dư nợ ngân hàng chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp, vì từ năm 2013, 577 đã quyết liệt thực hiện tái cơ cấu tài chính, thoái vốn ngoài ngành, giảm dư nợ vay lãi suất cao. Sau 4 năm nỗ lực tái cơ cấu, nợ vay chịu lãi của 577 đã giảm dần qua các năm. Đến 30/9/2017, tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản chỉ còn 0,08, rất thấp so với trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành có quy mô tương đương.
Nhờ duy trì dư nợ vay ở mức thấp, các chỉ số tài chính được cải thiện, đảm bảo an toàn trong trường hợp thị trường biến động thì doanh nghiệp vẫn đủ nguồn vốn hoạt động sản xuất – kinh doanh, không bị lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Mặt khác, hệ số nợ vay thấp đồng nghĩa với áp lực tài chính giảm. Chi phí lãi vay thấp và giảm dần qua các năm giúp cải thiện lợi nhuận biên của doanh nghiệp.
Hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định
Một điểm sáng nữa là kết quả kinh doanh của 577 chuyển biến rất tích cực qua các năm, dòng tiền thu từ hoạt động sản xuất – kinh doanh đạt thặng dư liên tục, đủ tài trợ cho việc phát triển dự án và giảm dư nợ tại các tổ chức tín dụng. Lũy kế 9 tháng, tổng doanh thu của 577 đạt 857,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 55,8 tỷ đồng, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Với kết quả này, 577 đã hoàn thành 86% kế hoạch doanh thu và 77,7% kế hoạch lợi nhuận cả năm chỉ sau 3 quý.
Đối với hoạt động thoái vốn ngoài ngành, ngay trong quý I/2017, 577 đã hoàn tất thoái toàn bộ 80,25% vốn tại CTCP Công nghiệp NBB (đơn vị sản xuất lọc ô tô: lọc dầu, lọc nhớt, lọc gió…), đem về hơn 57 tỷ đồng doanh thu tài chính, ghi nhận lợi nhuận hơn 30 tỷ đồng, giúp Công ty bổ sung nguồn tiền quan trọng cho việc đầu tư, thực hiện các dự án trọng điểm.
Những năm qua, 577 mới chỉ ghi nhận một phần nhỏ doanh thu, lợi nhuận từ các dự án đang triển khai. Tuy nhiên, từ năm 2017 trở đi là thời điểm “hội tụ” doanh thu của các dự án sắp hoàn thành (Khu căn hộ cao tầng City Gate Towers, Diamond Riverside (City Gate 2), 577 III (City Gate 3), Thủ Thiêm (quận 2), Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi, Đồi Thủy sản - Quảng Ninh, khu căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi - Bình Thuận…). Các dự án này là nguồn tạo ra doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng đột biến cho 577.
Tiềm năng tăng trưởng lớn
577 có nhiều triển vọng tăng trưởng rất mạnh mẽ nhờ lợi thế quỹ đất lớn về quy mô và giá trị, nhưng mới chỉ được khai thác một phần rất nhỏ. Cụ thể, 577 có quỹ đất rộng tổng cộng 368 ha, phân bổ trên 5 tỉnh thành trong cả nước.
Nếu như ở các tỉnh, quỹ đất của 577 giữ các vị trí đắc địa, dư địa tăng trưởng cao thì tại TP.HCM, Công ty sở hữu đến 58 ha đất với giá trị ước tính trên 3.500 tỷ đồng, phần lớn là đất sạch, tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh, giáp ranh Đại lộ Đông –Tây. Tuy nhiên, hiện 577 chỉ mới khai thác 7% quỹ đất này. Nếu được khai thác hết, doanh thu, lợi nhuận ước tính đạt được trong tương lai sẽ rất lớn.
Cổ phiếu bị định giá chưa tương xứng
Tuy là một doanh nghiệp có nội lực vững mạnh, nhưng thị giá cổ phiếu NBB chưa phản ánh đúng giá trị thực của Công ty.
Đơn cử, chỉ số tỷ lệ vốn hóa thị trường so với vốn chủ sở hữu (P/B) của NBB chỉ xoay quanh mức 0,8 lần, trong khi các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường đều duy trì ở mức bình quân 1,4 lần (Giá trị sổ sách cổ phiếu NBB khoảng 19.500 đồng/cổ phiếu, thị giá khoảng 16.000 đồng/cổ phiếu), khá thấp so với mặt bằng chung của các doanh nghiệp cùng ngành. Chưa kể, nếu tính giá trị thị trường của quỹ đất 577 ước tính khoảng 5.500 tỷ đồng, thì giá trị cổ phiếu phải ở mức 60.000 đồng/cổ phiếu, gấp gần 4 lần thị giá hiện tại.
Cổ phiếu NBB chưa được định giá đúng giá trị nội tại của Công ty do nhiều nguyên nhân: Thứ nhất, do cơ cấu cổ đông tương đối cô đặc, các nhà đầu tư lớn (CII, Kallang, SAM, các quỹ của Dragon Capital) nắm giữ hầu hết cổ phiếu. Do vậy, cổ phiếu NBB ít được nhà đầu tư cá nhân chú ý. Thứ hai, do chiến lược đầu tư nắm giữ cổ phiếu trong dài hạn của cổ đông chiến lược dẫn đến lượng cổ phiếu giao dịch ít, khiến cho thanh khoản cổ phiếu không cao.
